1.其他个人出租不动产的范围如何界定？出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？

　　答：不动产的范围，按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)所附的税目注释执行。出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等,按照出租不动产处理。

　　2.一般纳税人试点前取得的土地对外出租或者出售，能否适用简易征税？

　　答：一般纳税人试点前取得的土地，用于出租或出售，均可适用简易计税，按照规定计算缴纳增值税。

　　3.其他个人 5 月取得属期为 3-5 月租金收入，是征营业税还是增值税，如何开具发票？

　　答：按照纳税义务发生时间的规定，其他个人取得属期为 3-4 月的租金收入，应缴纳营业税；取得属期为 5 月的租金收入，应缴纳增值税。

　　《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告 2016 年第23 号)规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开票，2016年 5 月 1 日以后需要补开发票的，可于 2016 年 12 月 31 日前开具增值税普通发票。也就是说，其他个人 5 月取得属期为3-5 月份的租金收入，可在国税部门申请代开普通发票，其中，5月租金收入也可申请代开增值税专用发票。

　　4.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告 2016 年第23 号)规定：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过 3 万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”对一次性收取过去多月的租金，能否按上述方法在对应的租赁期内平均分摊并判断是否超过 3 万元？

　　答：对这一问题，按照一致性处理的原则，可以在对应的租赁期内平均分摊并判断是否超过 3 万元。

　　5.根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)规定，一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收率计算应纳税额。对于在 4 月 30 日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的,是否属于“取得”，适用简易计税方法？

　　答：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 16 号)明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。

　　6.营改增后个人销售自建自用住房免征增值税优惠的执行口径如何掌握？

　　答：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36 号)规定，个人销售自建自用住房免征增值税。个人包括个体工商户和其他个人，凡个人销售的自建自用住房，均可以免征增值税。现行政策并未设定其他享受优惠政策的条件。

　　7.其他个人出租土地是否应向土地所在地主管地税机关申报纳税？

　　答：《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时，根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)文件第五十一条规定，则其他个人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，由地方税务局代为征收，其他个人应向土地所在地主管地税机关申报纳税。

　　8.出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置？

　　答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。

　　9.一般纳税人发生超出税务登记范围业务，是自开发票还是由税务机关代开发票？

　　答：一般纳税人一律自开增值税发票。

 

 

　　【房地产财税网注】《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》(1988年11月3日国家工商行政管理局令第1号公布 根据1996年12月25日国家工商行政管理局令第66号第一次修订 根据2000年12月1日国家工商行政管理局令第96号第二次修订 根据2011年12月12日国家工商行政管理总局令第58号第三次修订 根据2014年2月20日国家工商行政管理总局令第63号第四次修订 根据2016年4月29日国家工商行政管理总局令第86号第五次修订，根据2022年3月1日发布的《中华人民共和国市场主体登记管理条例实施细则》(国家市场监督管理总局令第52号)，全文废止)

　　第六十条　对有下列行为的企业和经营单位，登记主管机关作出如下处罚，可以单处，也可以并处：

　　(四)超出核准登记的经营范围或者经营方式从事经营活动的，视其情节轻重，予以警告，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚款。同时违反国家其他有关规定，从事非法经营的，责令停业整顿，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有非法所得的，处以1万元以下的罚款;情节严重的，吊销营业执照。

国发〔2021〕7号

　　第三条第(二)项  企业超经营范围开展非许可类经营活动的，市场监管部门不予处罚。有关主管部门不得以企业登记的经营范围为由，限制其办理涉企经营许可事项或者其他政务服务事项。在自由贸易试验区试点商事主体登记确认制改革，最大程度尊重企业登记注册自主权。

 

　　《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第四条第(四)项规定，销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。