国家税务总局公告2016年第54号
现将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：
提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
本公告自发布之日起施行，2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。
特此公告。
国家税务总局
2016年8月19日
国家税务总局办公厅关于《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》的解读
2016年08月29日
一、有关背景
2016年5月1日全面推开营改增以来，我们陆续接到各地税务机关和纳税人反映，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升，为稳定营改增后物业公司税负水平，经研究，我们制发公告，对于物业公司收取的自来水水费给予一定的特殊政策安排。
二、主要内容
提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。
上海证券交易所会计监管动态2022年第4期(总第10期)
二、典型案例研究
(一)收入系列
问题1【向承租方收取水电费的收入确认问题】:向承租方收取水电费应按总额法还是净额法确认收入?
案例:A公司为制造型企业，公司将一处厂房租赁给B公司，并且向承租方B公司提供水、电等能源。A公司按照总表度数向自来水公司和电力公司缴费，能源销售业务按B公司实际使用量及市场单价计算收取，销售单价与成本单价基本一致。
对于A公司向承租方收取的水电费，应按总额还是净额确认收入?
分析:根据新收入准则，当存在第三方参与企业向客户提供商品时，企业应当根据其在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的身份是主要责任人还是代理人，进而判断应按总额法还是净额法确认收入。
本案例中，A公司向B公司转让的商品为水电能源。A公司在B公司消耗水电之前无需预购水电能源，需根据B公司使用水电的实际情况，按照总表度数向自来水公司和电力公司缴费。
对A公司而言，其向B公司提供的水电能源仅在B公司使用时从自来水公司和电力公司购入，在B公司使用之前A公司并不存在水电能源，不能随时主导能源的使用。因此A公司在将水电能源转让给B公司之前并未取得对水电能源的控制权。同时，A公司按市场单价计算收取水电费，对于水电能源没有自主定价权;由于未买断水电能源，因此也未承担相关存货风险。综合来看，A公司向承租方B公司收取的水、电费实际上是代收代付性质，应当按照应收承租人的水、电费扣除应支付给供水、供电企业价款后的净额确认收入。
