01.房地产市场出现“国进民退”的迹象
12月27日，北京第三批集中供地结束。
一共12宗地块，来看看具体情况：
◎ 国企京投发展竞得3宗
◎ 央企中国建筑竞得2宗
◎ 央企葛洲坝竞得1宗
◎ “国企+民企”联合体模式竞得2宗
◎ 央企中国金茂竞得1宗
◎ 国资参股的金地集团竞得1宗
◎ 2宗流拍
很显然，地方国企和央企是这轮供地的主力买家。
再来看2021年10月的北京第二轮集中供地情况，共计成交宗数17宗，除个别民企获得一宗土地外，其余土地均由国企拍得，国企拿地达到总成交量的88.24%。
北京并非特例，其他不少城市也出现了类似的情况，这种现象被解读为“国进民退”。
看全国情况之前，先简单介绍下“集中供地”这个概念，2021年开始，全国22个重点城市试行“集中供地”政策，这22个城市每年集中发布土地出让公告，然后集中开展土地出让活动，每年不超过三次。第一轮土拍时间在 4—6月，第二轮在9—10月，第三轮则在年底。
* 22个重点城市分别为：北上广深、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
据华泰证券研究报告，在22个重点城市的第二轮集中供地中，央企、地方国企和民企的拿地额占比分别达30%、38%和32%，较第一轮集中供地出现5%、21%、-26%的增幅。
从各大房企的拿地情况看，在22个重点城市的第二轮集中供地中，拿地额最高的房企是中国海外发展，是央企；第二是保利地产，是央企；第三是中国铁建，还是央企。拿地额TOP10房企中，60%为央企，30%为地方国企，仅龙湖集团一家民企。
那么，这种“国进民退”的现象究竟缘何而来？专业的分析交给大头来回答。
02.“国进民退”缘何而来？
在12年前的2009年，房地产市场也出现过相似的“国进民退”情况，到了2010年就出台了“退房令”，当时，国务院国资委要求不以房地产为主业的央企，都要退出房地产，仅保留16家以房地产为主业的央企。
当时确实退了一些。不只央企退，地方国企也退。比如2011年合肥宣布有19家国企退出房地产领域，2013年南京宣布33家企业退出。
两年前，国资委还专门发文(国资发改革规〔2019〕126 号)说，参股房地产也不行。
这些年来，虽然有一些央企或国企无视“退房令”，仍然孜孜不倦地在楼市里淘金，但大方向依然是退，陆陆续续还是有不少国企在退出，还是尊重“退房令”的：2020年，央企国家电网宣布正式退出房地产；2021年，厦门国贸这样的大型地方国企也有不少实质性动作来逐步退出房地产。
为什么要退出？大概是因为房地产是个“坏孩子”，国企还是要尽量跟“坏孩子”保持距离。
但现在，恒大爆发的问题，很可能改变了这种趋势。现在有这样一种思潮：没错，房地产是个“坏孩子”，但如果把“坏孩子”交到民企手上，恐怕会变得更“坏”；那怎么办？国企得肩负起管教“坏孩子”的责任。
于是，房地产行业罕见的“国进民退”之趋势，稍微有点明显了。今年的第三轮集中供地，能看到主要是央企与地方国企在拿地。
对于地方政府来说，“国进民退”的另一个好处是：当土拍市场遇冷时，民企转身就走，只有地方国企能够托底。
另外，如果地方政府真的要做强保障性住房，也需要专业扎实的地方国企托底。
总结一下，为什么他们突然又想要“国进民退”的三个原因：①管教“坏孩子”；②为土拍市场托底；③为保障性住房托底。
从集中供地的22个重点城市看，上半年，房企抢地的热度丝毫不弱；下半年的两次集中出让，却总体偏冷。在这一背景下，土地市场只有国企来唱主角，尤其是地方性国企更是频频出手拿地。
今年的房地产金融调控的尺度总体偏紧，尤其是前三季度房企的“三条红线”制度对民企融资不太友好，导致民企在拿地资金层面显得捉襟见肘，相比之下，国企、央企的融资优势就相对明显，也更容易在土地市场有所建树。
值得关注的是，今年不少城市的土地市场亮相了许多国企“新面孔”，这些国企其实并没有太多房地产开发的经验，拿地本身也是为了土地市场能够达到正常的出让目标，这些地块预计后期会通过合作等多种方式进入市场，也是民企参与开发的另一渠道。
“国进民退”现象背后有三个影响因素：
1. 从“三道红线”指标看，国企和央企的整体负债率明显比民企要低，尤其是地方国企，“三道红线”风险指标很低，很多为绿档，具备继续扩张的基础。
2. 从融资能力来看，目前央企及国企还具备融资的优势，融资的成本较低。
3. 从市场来看，当前土地市场竞争较弱，土地高溢价的情况基本消失，部分优质地块具备一定的开发潜力，也值得企业出手，只是当前民营企业资金链紧张，有心无力。
03.未来，“国进民退”可能会持续吗？
分析完房地产市场“国进民退”的缘由后，还有一个重要的问题——这种“国进民退”的现象，是特殊时期的特殊状况，还是将持续相当长一段时间？
小巴查阅各大券商机构的研报发现，已经有了不同的声音。
比如，浙商证券研报预计，国央企和城投平台将在未来继续为土地市场发挥托底作用。比如，上海第三轮集中供地，国企、央企和城投的拿地比例达到77%，比第一轮(58%)和第二轮(65%)有了进一步的提高。厦门第三轮集中供地流拍50%，拿地房企均为国企、央企和城投；深圳、南京等城市拿地以国企、央企等为主。因此推导，2022年土地市场的拿地结构仍将延续这一结构。
中信证券则认为，资本市场可能严重高估了“国进民退”的程度，预计民企在可预见的未来仍将始终占据地产开发一半以上的规模。理由是，以杭州为例，民企的拿地占比，从第一轮集中供地的82%，骤然下降到第二轮的24%，但第三轮已经恢复到了40%。滨江集团等民企出手十分积极，倘若摇号运气更好一点，民企成交占比完全有可能更高。
那么，大头又有怎么样的观点，我们具体来看看。
房地产开发市场的集中度提升将是个大趋势，在这一趋势下，中小民企的生存压力不断增大也是个不争的事实。因此，集中之下，民企淘汰率提升是第一趋势。
从调控侧的表态来看，在严守“房住不炒”底线的同时，政策也将偏于中性。更侧重于维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，以促进房地产市场健康发展和良性循环。
“三条红线”执行纠偏，加上房贷的适度放松，会导致市场在明年上半年成交量逐步复苏，民企的合理融资需求将进一步得到有效满足，未来财务稳健，具有更强实力的民企也将在土地市场上更有作为。
类似“国进民退”的现象其实是暂时的，从当前逻辑看，民营企业遇到了较大的困难，导致民营企业拿地不积极，这时国企拿地的空间增大。
但本身并不意味着国企的竞争力在提高，反过来只能认为民企的竞争力在削弱。
疫情的冲击和房地产市场降温下，确实使民企遇到了资金等问题，但会挺过去，后续民营企业成长性依然较大。未来经济复苏，民企还是有竞争力提高的可能。
而且，总体看目前拿地房企，也不完全是国企占主角。一些地方上本地的民营企业，近期表现也不错，类似企业拿地次数少，但在年底拿一宗地的操作还是有的。另外，部分港资企业拿地也比较积极，他们的投资能力也相对强。
房地产行业的“国进民退”大概率会是今后的常态，毕竟，要从根子上驯服房地产这个“坏孩子”，还需要至少二十年的时间。
有很多人觉得，“国进民退”是一种驯服办法。
这种情况在未来3—5年内将会成为一种常态，恐怕部分民营企业将会退出房地产市场，3—5年的市场调整期后，市场竞争格局将会趋于稳定。
未来的竞争格局将出现明显的分化。
头部房企中，央企、国企的份额将会超过50%，目前TOP10房企中，央企、国企的数量已经从三年前的40%上升到现在的60%了，未来在TOP20、TOP30 房企中，这个趋势也是成立的。
不过，三四五线城市开发的主体仍然以民企为主，目前大部分中小城市的开发商也都是民企，项目分散且属于机会型项目。
另外，分化还体现在产业链的分工上，在开发环节，央企、国企的比例在上升，民企更多会从开发环节转移到服务环节。
