国家税务总局公告〔2010〕13号
【房地产财税网提示】根据《国家税务总局关于公布部分失效废止的规范性文件目录的公告》(国家税务总局公告2023年第10号)，本文第一条中“和营业税”废止。
现就融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题公告如下：
融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
一、 增值税和营业税
根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
二、 企业所得税
根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
本公告自2010年10月1日起施行。此前因与本公告规定不一致而已征的税款予以退税。
特此公告。
国家税务总局
二〇一〇年九月八日
解读国家税务总局公告2010年第13号：融资性售后回租业务有关税收处理问题
日前，国家税务总局下发了《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局2010年第13号公告)，明确了融资性售后回租业务中承租方出售资产行为中的增值税、营业税和企业所得税的有关处理问题。现将该文件解读如下：
一、融资性售后回租业务的条件
融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
从定义上看融资性售后回租业务必须同时符合以下条件：
1、以融资为目的
一般情况下，售后回租业务是以融资为目的的。比如企业将一项固定资产出售，同时又将其租回，每年支付一定的租金。此项固定资产并没有离开企业，而是由出售企业继续使用。其实质就是以此项固定资为抵押，取得了一项贷款的业务。出售方(承租方)资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。这就是售后租回形成了融资租赁(符合融资租赁条件)。
对于售后租回没有形成了融资租赁(不符合融资租赁条件)的，即形成经营租赁的，一般情况下也有融资目的，不过和售后租回形成了融资租赁有本质不同，出售方的资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险基本转移。出售的资产公允价和合同价不一致的，其差异实质上是通过以后的支付租金得以递延。如果合同价低于公允价,这种情况很像分期付款融资；如果合同价高于公允价,实际上是承租人取得了一项贷款。
2、将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业
经批准从事融资租赁业务的企业有两种：一是经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位；二是经对外贸易经济合作部批准的经营融资租赁业务的外商投资企业和外国企业。
二、融资性售后回租增值税、营业税处理
1、承租方增值税、营业税处理
①融资性售后回租出售方(承租方)资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，国家税务总局2010年第13号公告规定：融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
②对于不同时符合融资性售后回租业务的条件的业务，售后回租业务分解为销售和租入两项业务分别进行税务处理。
2、出租方增值税、营业税处理
对于出租方不论是否符合融资性售后回租业务的条件，都必须按相关规定缴纳增值税、营业税。如果形成融资租赁应按以下规定处理：
国税函[2000]514号规定：对经中国人民银行批准经或融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，无论租赁的货物的所有权是否转让给承租方，均按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定征收营业税，不征收增值税。其他单位从事的融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方，征收增值税，不征收营业税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。
国税函[1999]144号规定：房地产开发公司采用"购房回租"等形式，进行促销经营活动(即与购房者签订"商品房买卖合同书"，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回)，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按"销售不动产"税目征收营业税。注:对于承租方房地产开发公司,如果出租方为经批准从事融资租赁业务的企业,则不属于营业税征收范围
三、融资性售后回租企业所得税处理
1、承租方企业所得税处理
①融资性售后回租出售方(承租方)资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，不确认为销售收入。
②对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。折旧的计提和没有发生此项交易前一样。和一般的融资性租赁不同，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定：融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础；
③租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。由于承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧，那么融资的本金应为此项固定资产在出售时的金额，即本金=出售价，利息支出=全部支付金额﹣本金。那么利息支出的扣除时间，文件没有规定，笔者认为可在租赁期间内均匀扣除。
2、出租方企业所得税处理
①融资性售后回租承租方资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，出租方不应确认有关资产和提取折旧。
②利息收入=全部收入金额-买入价。利息收入计入时间和金额应于承租方利息支出一致。
解读国家税务总局公告2010年第13号：融资性售后回租业务获得税收支持
2010年9月8日，国家税务总局发布《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号，下称13号公告)，对于融资性售后回租业务的流转税和所得税相关涉税问题进行了明确。笔者通过认真研读13号公告，并结合融资性售后回租业务的有关规定，进一步作如下解析：
一、明确了融资性售后回租业务的概念
13号公告指出，所谓融资性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
根据13号公告，我们可以知道，"售后回租"实际上是企业进行的一项融资活动。事实上，"售后回租"不仅可以达到融资目的，也可以降低成本。该项业务具有以下三个特性：
1、该业务对于承租方来说主要目的是融资。
2、该业务形式上需要经过资产出售和租赁两项交易。
3、该项业务的资产出售和回租实际上是完成一项交易，即承租人，也就是资产的出售人完成了融资行为。
二、界定了融资性售后回租业务的性质
融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
这一点，表明了"售后回租"和融资租赁本质上的一致性，"售后回租"是融资租赁的一种形式。
根据《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》( 国税函[2000]514号)，融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入设备，以拥有设备的所有权。
融资租赁中，按照实质重于形式原则，出租人并没有承担与所有权相关的风险和报酬，而是由承租人负责；而在"售后回租"中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险也并未完全转移。承租方仍然承担了与所有权相关的风险和报酬，因此，从这一点看，"售后回租"实质上也是融资租赁业务。
三、对承租方不征收增值税和营业税
13号文明确强调，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
出租方出售资产时，由于资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，因此出售和售后租回在税务处理上仍然视为同一项交易，不区分出售和租赁两笔业务进行税务处理，不征收增值税和营业税。但是不征收增值税和营业税仅是相对于承租方而言，对于出租方(经批准从事融资租赁业务的企业)仍然需要按照融资租赁业务征收增值税和营业税。
四、明确了所涉及的企业所得税的税务处理原则
13号文规定，根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
因此，"售后回租"企业所得税处理原则主要有三个方面：
1、承租人出售资产的行为，不确认为销售收入。由于与资产相关的风险和报酬并没有完全转移，不符合企业所得法中收入确认的条件，因此不确认收入；
2、承租人仍然按资产出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。也就是承租人售后租回的资产仍视同出售前拥有的自有资产一样，按照出事前的计税基础，计提折旧在税前列支。
3、租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。在售后回租业务中，承租人支付的高于售价的部分相当于承租人融资所负担的融资利息的部分，这部分支出在租赁期间作为财务费用允许在税前扣除。没有对利息费用进行利率水平(不超过同期同类金融机构贷款利率水平)限制，体现了政策的公平。因为经批准从事融资租赁业务的企业有两种，一种是银监会许可的金融租赁公司，一种是商务部许可的外商投资租赁公司，前者作为金融机构对其利率水平的税前扣除待遇不应限制，对后者也应适用和前者同等的政策。这也符合企业所得税法的立法精神。
五、政策效力问题
13号指出：公告自2010年10月1日起施行。此前因与本公告规定不一致而已征的税款予以退税。该条指出了新政对以往的问题有了妥善解决办法，明确此前因与本公告规定不一致而已征的税款予以退税。也说明13号公告具有溯及既往的效力。
