解读财税〔2011〕12号：个人购买不足5年普通住房的营业税处理

　　近日下发的《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是说，个人将购买不足5年的住房对外销售，不必区分普通住宅和非普通住宅，均应全额征收营业税。

　　财税〔2011〕12号文件规定，通知自发文次日起执行，《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2009〕157号)同时废止。也就是说财税〔2009〕157号文件曾经规定的，自2010年1月1日起，个人购买个人购买不足5年的普通住房销售按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税的规定应停止执行。应该注意的是，根据财税〔2011〕12号文件规定，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，继续按照原来的其销售收入减去购买房屋的价款后差额的规定征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，继续免征营业税。

　　财税〔2011〕12号文件规定，上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

　　有关普通住房与非普通住房的标准划分，《《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.建筑容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。因此，不同地区普通住房与非普通住房有自己的标准，纳税人应关注本地的具体标准，以便确定自己的售房行为是否符合减免税条件。

　　个人销售住房办理营业税免税的具体程序，个人将购买的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核后，凡符合规定条件的，给予免征营业税。住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

　　有关购买房屋时间的确认，国税发〔2005〕89号文件规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)对购买房屋的时间认定进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。因此，年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。

　　对差额征税扣除凭证的要求，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，差额征税扣除项目仅是购置或受让的原价，相关费用和税金均不能作为扣除项目。国税发〔2005〕89号文件规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。因此，纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。

　　对非购买形式取得住房行为，国税发〔2005〕172号文件规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。