房地产已经吹响集结号，反攻是确定的，只是用什么力度进行反攻的问题。如果用24节气来定义一个房地产周期，那么现在就是大寒已过，立春已至，眼前的冰雪与极寒阻止不住春的脚步。

　　房地产周期真好，消化房产库存，推动房产前进，去除房产泡沫。

　　首先声明的是，我从来不劝大家去买房，越是不买房的人在房产思维与认知越是错误的，我不去和他们讨论房地产。

　　只有经历过多次买房，有一定的认知，才具备无障碍沟通的基础，所以文章对于前者没有意义。

　　有人会说，房价不能再涨了，必须降下去，否则会拖累经济，还有人说，现在房价太高，年轻人都买不起房。

　　只能说他们不懂房产本质，不懂房价逻辑，更不懂调控是为什么，也不懂经济。

　　我们从三个方面分析当下房地产，将陆续走完三个底，迎接房价向上行情，依次是政策底，市场底与房价底。

　　现在第一个方面政策底已经铸成，并且已经向上，第二个市场底正在反复，这个时候应该珍惜窗口，珍惜个案。

　　回顾一下上一次去库存的历程，每一次转向都是在市场失去信心之时。

　　2014年底，房地产面临艰难时刻，启动去库存，历时三年，完成了一次各级城市房价行情轮动。

　　2014年11月10日，领导层强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

　　信号明显，市场在春节前后发生转向，拉开沉寂5年的楼市再启动序幕。

　　2015年3月，全国两会“稳定住房消费，……促进房地产市场平稳健康发展”，这是集结号角。

　　2015年3月1日，5月11日，6月28日，8月26日，10月24日连续五次降息。

　　2015年2月5日，4月20日，6月28日，9月6日，10月24日连续五次降准。

　　3月财政部，国税总局：将个人住房转让营业税免征期有5年调整为2年。

　　3月30日新政，明确降低商贷二套首付比例，明确降低公积金首套房首付比例。

　　8月19日，中央六部委：取消对境外个人在国内购买住房的限制条件。

　　8月住建部、国开行明确各地区不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标。

　　从政策转向，各种信号明显，到市场转向，出台实证性救市动作。深圳行情率先点燃，深圳极其悬殊的供需差就如同干柴烈火。这一年北上广深及合肥厦门等少数二线城市开启第一轮牛市。

　　2016年二线城市全员启动第二轮牛市，至2018年传导至各地级市及县城，完成全线轮动。

　　这一次去库存，去过剩产能，带动了一轮房产涨价，也推动了城市化前进一大步。部分城市房价上涨甚至超过150%，很多人首次置业就是在这一次的轮动中上车的，每一次大牛之下都会制造不同程度泡沫。

　　特别是2017/2018的年份，买房的积极度一度高涨，从大城市传导到县城和乡村。

　　随着完成阶段性去库存的使命，调控如期而至，市场转向，房地产再次进入四年的横盘期，部分城市房价回调明显，燕郊甚至腰斩，这个阶段就是去泡沫。

　　房地产再一次到了关键时刻

　　进入到2021年底，房地产又进入转折点，政策触底信号明显，暖风频吹，各地救市政策试探性推进。

　　10.15日，领导层强调：推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

　　10.20日，刘鹤副总理：房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

　　中国人民银行副行长：维护房地产市场的健康发展，维护消费者的合法权益。

　　信号非常明显，各地实质性救市行动也相继启动，能不能点燃楼市不重要，只要风向改变，行动可以加码。

　　10.11日，哈尔滨打响救市第一枪，推出房地产维稳十六条。降低预售门槛，开发商降税，扩大公积金贷款，购房补贴。

　　11-12月，广州、深圳、中山、佛山等地房贷利率重新回到5字头。

　　12.6日，全面降准释放1.2万亿，今年第二次降准。

　　12.6日，社科院发布经济蓝皮书：积极推动房地产软着陆。什么是软着陆？什么是硬着陆？

　　12.11日，中国经济年会，房地产是支柱产业，住房更是居民消费。

　　进入十二月份，保定，新乡，重庆万州区，开封，衡阳，桂林等十余城市开启救市政策。

　　我在前期文章中做过楼市预判，这一次势必救市，上一次从一线城市启动，往二线城市传导，完成一次轮动。这一次将是在二三线城市启动，往一线城市推动。

　　回顾历史，2003年，对应非典疫情，国家首提房地产是支柱产业，2008年应对金融危机，国家重提房地产行业的支柱地位。2021年，受疫情影响，国家再提房地产支柱行业。

　　对于广大购房者，政策底已经完成，此时至房价底这个阶段是最好的购房窗口，这个阶段预计持续3-6个月，是时候做好准备了。

　　对于购买二手房，个案极其重要，有些个案一旦错失再难重遇。

　　市场底正在反复，如果说政策底定了大方向，市场底就是战机。