北京市所有无原值房产正在重新核定计税价值，这将为今后房地产税改革进行有益的探索实践。有人指出，此举是在为物业税开征做准备今年一些没有原始价值的老房子计税价值改变了，征收的税款将比以前有所提高，依据的是北京市地税局新近修订的《无原值房产计税价值核定办法》（以下简称《办法》）。

    无原值房产是指由于各种原因，纳税人会计账簿中无房产原值记载，无法向税务机关提供应税房产原始价值的房产或房产原值明显偏低的房产。这次北京市所有无原值房产的计税价值，拟于4月重新核定完毕。

    “本市的无原值房产一般都为老房屋，且多为企业办公物业。”北京市地税局相关人士表示，“一些事业单位转制为企业，或者将事业单位办公用房用于企业经营性用房后，需要对其征收房产税。”

    三易核定标准

    无原值房产纳税额提高

    这已经是对无原值房产计税价值核定办法的第二次修订。“之前的征收标准偏低，核定办法并没有实现一步到位。”北京市地税局工作人员如此解释几易核定标准的原因。

    据了解，北京市的无原值房产计税价值最初是按照70~1500元／平方米六档定额来核定征税，相关部门早于2003年就对此做出修订，实行通过测算基数来计算房产计税价值（计税价值=测算基数×区位等级修正系数×房屋用途修正系数×层次、结构修正系数×房屋建筑面积×成新度修正系数×70% ）。“这种测算方式有待完善。”该工作人员指出，如果无原值房产的原值核定不准确，则有失公平。“处于同一地段，税收却有高有低，不利于市场竞争。”知情人士则透露，考虑到纳税人的承受能力，最初的核定办法起点偏低，这次根据市场情况重新修订，对原有标准做出了调整。

    新修订的《办法》中，将无原值房产计税价值简化为：房产重置成本×成新率×区位调整系数×建筑面积×70％。值得注意的是，区位调整系数的确定，将原核定办法中依照城镇土地使用税土地级别确定应税无原值房产的土地等级的办法，改变为根据房产用途和所处位置，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围（四类十级）”，确定房产所在位置对应的土地级别。

    联系到北京市房地产市场的基本情况以及土地资源的稀缺性，“这意味着无原值房产应纳税额比以前提高了。”首都经济贸易大学财政学院院长赵仑分析。但“无论通过何种估算办法，都应尽可能接近房产现值并按确定的价值征税，屡次调整可能会对纳税人造成一定压力。”他说。
    
    市场影响不大

    开征物业税步伐加紧

    北京市地税局人士介绍，由于重新核定的无原值房产总量不大，因此从市场层面来讲，影响甚微。

    但多科德经济咨询公司首席研究员李长安却认为，此举正是以税收政策调控房地产市场的重要信号，“税收是宏观调控的手段之一，改变税制会对企业造成很大影响。”他表示，对无原值房产重新核定计税价值，无形中增加了企业的交易、经营成本。北京师范大学房地产研究中心主任董藩则分析，纳税额度上浮从侧面反映了北京市土地价值提升。“由于房产价值是土地价值和建筑物价值的总和，建筑物每年折旧，然而土地价值总体上升，且幅度较大，计税价值因此提高。”他指出，一定区域内土地面积相对固定，需求却保持上升势头是导致土地价值不断走高的根本原因。“提升标准有利于对市场做出调整，使无原值的资产市场化，以同区域内有原值的房产为参照系，一方面能够保证公平，另一方面则填补了原来制度的缺陷。”

    此前，多家媒体报道称，《办法》出台拟在为物业税开征做准备。政府相关部门人士却明确表态。“只是征管手段的变化，与征收物业税并无必然联系。”赵仑也指出，开征物业税需要具备诸多前提条件,并非核定原值就能突破征收瓶颈。但有业内人士认为，房产的市场评估价格是物业税开征的核心前提。如果在使用环节开征物业税，就必须首先掌握房产的市场评估价格,确定物业税的计税价值。“物业税虽然牵涉到诸多因素，但在调整以前，首先要对房产物业进行估值、定值。”李长安认为，《办法》的修订以无原值房产重估计税价值为突破口，从一定意义上说明开征物业税的步伐正在加快。