说起税收，很多老板认为筹划就是想办法少交税，很多人认为是不是偷税问题？有的时候不是“偷”，是“避”。筹划是否不是“偷”就是“避”呢？在此说一下，我们的纳税包括想方设法少纳税。现在存在以下几个房地产税收筹划的误区：

1、筹划就是和税收部门兜圈子、利用征管漏洞。征管漏洞是由征收和管理方面的缺陷造成的，或者是由于投入的人力、财力不足放弃。

2、收税筹划就是设法利用税法漏洞，实质上就是合理避税。大家现在关注税收完善的朋友也注意到，现在税收方面已经逐步完善、税法漏洞逐步弥补。漏洞越来越少，是不是房地产税收筹划thldl.org.cn空间就越来越小？这就是所谓的规避。我了解了几个在前面范围内做的有影响力的人，他们讲只要查不出来就是好方案。

3、很多老板的观念问题：搞好房地产税收筹划不如与收税部门搞好关系。

一、企业纳税风险的造成原因：

1、偷税造成的风险。这种风险很大，偷税有无意和有意之分。

2、纳税观念产生的风险。房地产检查连搞三年，今年是第四年。搞房地产税收筹划不是事后怎么想着少纳税的概念。

3、财务部门产生的风险。这个风险是从纳税管理角度来考虑的，包括发票管理风险、账目处理、税额计算、纳入申报，这些都会给企业纳税带来巨大风险。

4、滥用关系产生的风险。

这些风险很多企业都存在。搞房地产税收筹划第一步需要把这些原因弄清。

房地产税收筹划要求在法律范围内进行生产、经营、投资理财等事项的事前计划和安排，尽可能的节约税款，以获取税后利润最大化的行为。

需要把握以下几点：

1、非违法性。法律上无禁止的可以做，法无义务不纳，法有选择可取。这是房地产税收筹划的理念。

2、事前筹划性。在业务发生之前，甚至在征地之前就要做好筹划。

3、目的性，我们的目的不仅仅是少纳税，少纳税不是目的，而是为了税后利润最大。要考虑税收成本以外的其他费用。

4、综合性，不仅仅在筹划时考虑某项税务，要考虑到自己行为涉及的各个税收项目。

房地产税收筹划就是对税收政策的理解、选择和运用。

二、房地产税收筹划应注意的事项：

1、房地产税收筹划的首要目标是实现涉税零风险。筹划的目标有多种，首要目标是实现零风险。涉税风险包括少纳税风险和多纳税风险，要涉税零风险首先涉及到少纳税风险，这就要求财务上负责主要责任，企业老总也要进行明确。

实现涉税零风险是尽可能的降低风险，使自己的企业能控制。

2、房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。

需要强调的是：①潜在利益的多少？该产业前景如何？房地产发展很多年，政府方面给予了积极支持，问题是现在的前景还有争议。

②国家对该行业的政策导向如何？大家对这方面印象比较深刻，这里面包含了“国八条”、“国六条”、调控房地产政策等等。现在从中央的角度讲，房地产行业作为特殊行业，它的使命已经暂告一段落，我们现在一定要仔细把握行业政策。财务总监要安排专门的人研读政策给老板提供决策力。

我的观点：把握房地产行业政策导向，适时拓宽产业链，寻找新的利润增长点。

3、税收政策是税收筹划的主要基础，收受税收筹划应随税法的变化而调整。

筹划的基础有多种：①税收政策。②企业经营活动。③税收相关法律。④会计与税法的差异。

现在政策已经变了，在“财税[2006]21号”文中也规定：以土地（房地产）作介入股进入投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》。

根据房地产开发企业的特点，房地产开发企业和销售企业不得享有新办企业的优惠政策。

4、筹划需要把握三个结合。

①税收政策和业务流程结合起来。我们要了解业务流程，根据业务流程运用政策。

②紧扣税收政策，在筹划方案里每一步都要有相应的法律依据。

③税收方法要和会计政策结合。

一定要重视合同，业务流程要和经济合同反映的内容相一致。

在没做之前把政策研究透，然后再反过来安排业务的具体做法。

三、房地产税收筹划策略

房地产税收筹划分三步：

第一步是要对现行纳税状况进行评估和税负分析，消除涉税隐患，理清纳税现状。

1、分析税负分析点。一个企业做项目时要分析每一步行为涉及到的税务情况。企业应该纳哪些税？怎么纳税等。2、分析纳税方案。

第二步从房地产开发业务流程入手，进行业务拆分、机构分设，合理分割利润与增加开发企业成本费用。

1、项目规划2、土地取得3、工程设计4、土地开发5、工程施工6、房屋装修7、房产销售8、物业管理

这一流程下来后哪些是没有必要由房地产开发公司做的工作，就需要分割出来。

给大家介绍两、三个地方。

第一关于装饰装修公司的问题。

第二房地产销售问题。

第三工程项目管理公司。工程项目管理公司的业务范围包括：协助业主方进行项目前期策划；协助办理相关手续；协助业主做工程设计要求等等，它起协助作用。项目公司的利润有多大呢？按国际上普遍的做法大概在10%左右。

第三步要从开发产品的最终用途入手，合理确定开发房地产项目的类型、开发地点、开发规模、套内面积、公摊面积、停车场等。

房地产最终用途不同，税收政策也有一定的差异。根据市场需求合理确定房地产开发项目类型。

房地产项目类型：居住用房包括普通标准住宅、非普通标准住宅、经济适用房、廉租房，这方面的税收政策都不一样。

房地产税收筹划要从最终的房地产项目用途入手、从房地产开发流程入手考虑筹划。

作为房地产税收总监应该合理的进行房地产税收筹划，最大程度的确保企业的利益。