过去20年，投资房地产显然成为了最好的盈利方式之一，无论是15年前的投资者，还是10年前的炒房客，或者是5年前的拆迁户，显然都通过房价不断上涨的途径，赚得盆满钵满。公开数据显示，2000年我国平均房价仅为1950元/平米，而20年后整体房价已经突破了万元，足足上涨了500%。不仅如此，这些数据仅是房价的“平均涨幅”，对于一些热点城市来说，上涨幅度肯定更高，以4个一线城市为例，其中广州上涨了16倍，上海上涨了18倍，北京上涨了31倍，深圳上涨了33倍。
由此可见，房地产具有相当强大的造富功能。那么房价究竟是如何涨起来的呢？主要有两个方面的原因，其一是人口不断向城市流入，导致住房需求不断增加。根据相关数据显示，2000年我国整体城镇化率仅为36.22%，而2020年城镇化率达到了63.89%，相当于每年有一两千万的人口流入城市，另一方面，在住房被赋予商品化之前，城镇住房属于供不应求的状态，而随着后面城镇化推进，扩大了住房需求，由于供需关系差异导致的房价上涨。
第二个原因则是住房的投机属性推动的房价上涨。早期房价上涨之际，吸引了一部分人投资房产，而这类人投资房产后发现收益还不错，越来越多的人加入了投资房地产的行列中，导致房子也从居住属性转变为投机属性，投机房产的人增加，推动房价上涨，而房价上涨吸引更多的人投资房产，最终房价以“滚雪球”般恶性循环的方式大涨。
事实上，除了个人以外，许多企业也加入了投资房地产的行列，根据Wind数据显示，截至2019年第三季度，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房产，占比48%，投资总额为13340亿元，相当于2020年全年吉林省的GPD总量。正因如此，2010年高层为78家非房地产主业央企下达了一份“退房令”，坚决禁止中央企业违规开展房地产投资。原因很简单，一方面遏制房地产的无序上涨影响经济发展，另一方面需要这些央企做好带头表率作用。
2020年1月20日，高层发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》，其中明确提到：
要规范央企参股投资，要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。
对于这个消息，业内人士纷纷将其视为国家以更严厉的态度重申央企“退房令”，也就是说“退房令”重启了！中国五矿、中国石化、中国建筑、招商局、中国联通等多家非房地产主业的央企，2020年部分已完成涉及房地产相关业务的整改或调整，随后中航集团与国家电网等8家央企发布了退出房地产领域的通知。国家电网表示：坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务。
同年12月，央媒经济日报发表了《“清退令”持续推进，督促非主业央企接连退出房地产市场》指出：非房地产主业的央企退出房地产领域，显然有利于其进一步把资金和研发力量投向关系国家发展的关键高新技术领域，着力解决制约国家发展和安全的重大难题，补齐短板、锻造长板，更好地解决那些“卡脖子”问题。意思很明确，作为国企龙头企业，央企需要发挥领头作用退出房地产市场，着力解决重要难题、补全短板。
如今2021年已经进入尾声，“退房令”的作用依旧在持续，根据资料显示，自2021年9月3日至11月11日，大家人寿通过集合竞价、大宗交易等方式，多次减持金地集团股份，其持股比例下降至15.43%，另一方面，大家人寿属于大家保险集团旗下的子公司，而大家集团的大股东是中国保险，另外两个股东是上汽和中石油。
无独有偶，副部级央企中国人寿也在对万科减持，公开资料显示中国人寿已对万科A连续减持5个季度，持股比例从2.16%降至0.73%。除了大家人寿、中国人寿以外，根据每日经济新闻报道，今年前三季度，中国人寿减持万科A、招商蛇口；泰康人寿减持保利发展、阳光城；和谐健康减持金融街；君康人寿减持首开股份。由此可见，“国家队”正抛售房地产。
与此同时，9月7日银保监会也表示，房地产正迎来“五个持续下降”：1、房地产贷款增速创近8年新低，同比增长是8.7%，比其他各项贷款增速低3个百分点；2、房地产贷款集中度连续10个月下降，在贷款比重中下降0.95%；3、房地产信托规模下降，最近25个月持续下降，信托余额同比下降约15%；4、理财产品投向非标资产规模持续下降，余额同比下降42%；5、银行流向楼市的贷款规模连续18个月下降。
对此，我们能够得到两个结论，第一是随着央企带头退出房地产行列，其他的企业也会纷纷跟随，进一步降低住房的投机属性，使其加速回归到居住属性。第二是在楼市不断调控下，楼市泡沫正不断消除，房价也会逐渐回归理性、亲民的水平，因此对于当前的购房者来说，如果是自住买房尚可，但如果是用于投资的话，最好还是打消这个念头，原因是“房住不炒”已经成为长效调控机制。
正如前不久中国人民银行调查统计司原司长
对于近期楼市政策解读的那样：
房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去。在这点上，房地产企业不应该抱有幻想。另一方面，房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化，这个变化就是房子不再是投资的对象，而是为民生所计算。
