不久前，本人讨论中国房价合理水平的两篇博文引来了不少评论，包括一些言辞犀利的批评。中国房价的确是大家所密切关心的问题，因为它牵扯到每个人的切身利益。从一些评论来看，人们对房价和房地产市场的认识的确存在不少误区。这也难怪：中国房地产市场只有20年的暂短历史，市场机制还不健全，人们对市场的认识也不成熟。当然，即使是在房地产市场历史悠久的发达国家，人们对房价和房地产的认识也会陷入误区：例如，前几年欧州和美国房地产泡沫的产生和破灭，以及由此引发的全球金融危机就是佐证。
　　中国有一些大城市的房价明显超出了当地普通居民收入所能承受的能力，这是事实。房价与家庭收入比是各国惯用衡量房价是否合理的重要指标之一，这也是事实。但是，世界上并不存在着一个各国通用的“合理”房价与家庭收入比值。
　　欧美发达国家的房价与家庭收入比一般在4至6左右，但日本在15以上。很多发展中国家的这一指标都在15以上。与发达国家相比，发展中国家这一统计指标的数据质量和完整性都会有一些问题。因此，国际上大多数研究房地产价格的文章基本上只引用欧美发达国家这一指标，而很少引用发展中国家的数据。这也给人们造成了一个错觉：认为欧美发达国家的房价与家庭收入比值应该是衡量世界各国房价是否合理的标准。
　　其实，将欧美发达国家的房价与家庭收入比值作为衡量发展中国家房价是否合理的标准并不符合经济学原理。
　　我在前面的两篇文章中已经提到，用欧美发达国家房价与家庭收入之比，4至6，作为目前中国房价的合理水平，不符合经济学中居民消费需求的原理。
　　有些评论反驳我，认为，从供给成本角度来分析，中国的工资成本和其它建筑成本都很低，房价应该等于建筑成本加上一定比例的建筑商利润。
　　即使我们从供给角度来分析，用欧美发达国家房价与家庭收入比作为目前中国房价的合理水平也不符合经济学原理。
　　发达国家的劳动生产率是发展中国家的数倍，这是公认的事实(否则也就不存在发达国家与发展中国家之分了)。这意味着，如果在发达国家建一套房子需要消耗相当于一个工人5年的工时，那么，同样的一套房子在发展中国家则需要消耗相当于一个工人10年或者更长的工时。假定各国中产阶级家庭的主要收入是工资收入。各国房价与家庭收入比指标中采用的是家庭收入中值，该值应该落在中产阶级家庭收入的范围之内。再假定工资收入与工人的劳动生产率成正比。以此推理，仅仅从供给成本角度来分析，如果发达国家房价与家庭收入比的合理水平是5，发展中国家，包括中国，其合理水平应该是10，或更高。当然，这是非常粗略的分析。
　　其实，房价并不是简单地由建筑材料成本和人工成本决定的。
　　如果你去问地产公司的中介，决定房价的主要因素是什么。中介会解释道，决定房价的三大主要因素是：地段，地段，地段。因为同样大小的房子，隔一条街，它们的价格就可能相差很大，而不同城市的房价更是不可比。
　　用经济学原理来解释中介的这段话：房价是由“机会成本”决定的：如果这块地上不建这栋楼，则可以作其它用途，而在其它各种用途中能产生的最大利润将决定了这栋楼的价格。
　　也就是说，房价主要是由房子下面这块地皮的机会成本决定的。房子的建筑材料成本和人工成本很好计算，但是，地皮的机会成本很难计算，只能由市场竞争来决定。
　　但是，在中国，地皮的机会成本在很大程度上掌握在政府，特别是地方政府，手中。
　　正如我在前面两篇博文中提到的，中国房地产市场和房价背后的确有很多非市场因素，如，地方财政对房地产的高度依赖，地方政府对房地产的直接干预，由房地产滋生的特殊利益集团，腐败问题，户藉问题，土地所有制问题。
　　例如，北京、上海等大城市的房价中肯定包含着不菲的户藉影子价格，同样也包含着腐败的成本。
　　目前在政府采取的一系列对房地产市场的调控措施中，有些是行政手段，如限购。这些行政手段是不得已而为之，因为上述的那些扭曲因素无法在短期之内得到解决。但是，从中长期来看，只有从根本上解决这些和其它一些扭曲房地产市场供求关系的因素，才能保证房地产市场的健康发展，保证房价趋于合理。
　　一些研究发达国家历史上的房价泡沫产生和破灭的报告表明，政府对房地产市场直接和间接的干预往往是造成房价泡沫的重要原因之一。
　　例如，美国房地产次贷危机发生的因素可以追溯到上一世纪90年代政府对一些低收入家庭采取的优惠购房政策，包括以行政手段要求贷款银行向不符和收入标准的低收入家庭提供贷款，这也是次级贷款的开端；更可以追溯到2000年代初过于宽松的货币政策。当然，金融机构推出的五花八门的房地产次级贷款衍生金融产品，以及一些金融欺诈，都对房地产泡沫的产生起到了推波助澜的作用。可是，这些国家政府的确有不可推卸的责任。
　　有些观点认为，房价大幅度下跌对低收入者有好处，他们才能买得起房子。这种观点是谬误的。纵观世界上在过去几年房价大幅度下跌的国家，无论美国还是欧洲，房价下跌30%以上，没有哪个国家的低收入家庭是从中受益的。相反，低收入家庭往往是受害最严重的：由房地产泡沫破灭引发的经济和金融危机造成了大量的失业，而低收入家庭则首当其冲。中等收入家庭的损失也很严重：原有房子的价格缩水后，低于房子的贷款额，这些家庭的净资产和他们一生的积蓄化为乌有。
　　在中国，不断上涨的房价的确加了深贫富差距。但是，反过来，试图依靠房价的大幅度下跌来缩小贫富差距是不可行的，全社会的代价太大。解决低收入家庭的住房困难问题，只有靠政府的经济保障房政策。
　　为了防止房地产市场泡沫化，政府从维护宏观经济稳定和保障民生的目标出发而采取的一系列调控房地产的措施是非常正确的。调控的目的是为了防止发生房地产危机，并不是为了制造房地产危机。
　　无论是从需求还是从供给的经济学原理角度来分析，我们都不应该将欧美发达国家的房价与家庭收入比值作为中国目前房价合理水平的参考标准，误导人们对房地产价格的预期。