各市州、县市区人民政府，省属国有企业改革领导小组成员单位，省属国有企业：

　　经省人民政府同意，现将《湖南省省属国有企业原划拨土地作价出资(入股)管理办法(试行)》印发给你们，请遵照执行。

　　湖南省自然资源厅 湖南省财政厅 湖南省人民政府国有资产监督管理委员会 湖南省国有文化资产监督管理委员会

　　                                    2021年12月3日

　　第一条  为推进省属国有企业综合改革，发挥企业存量土地资产效益，提升土地资源节约集约利用水平，助推国有企业高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规，以及湖南省委、省政府关于深入实施国企改革三年行动的工作要求，制定本办法。

　　第二条  适用本办法的省属国有企业指经省人民政府批准实行授权经营或具有国家授权投资机构资格的国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司等企业(含文化、金融企业)。

　　第三条  本办法所称省属国有企业原划拨土地作价出资(入股)，是指国家以土地所有者的身份，对省属国有企业原划拨土地使用权以作价出资(入股)的方式实行有偿使用，享有与出让土地使用权相同权能，并对划拨土地使用权转为作价出资(入股)土地使用权过程中形成的国有资产及股权进行管理的行为。

　　第四条  作价出资(入股)工作应遵循以下原则：

　　(一)坚持统筹谋划，改革创新。紧密衔接全民所有自然资源资产所有权委托代理机制试点，充分满足国有企业改革发展对土地资源利用的需求。

　　(二)坚持节约集约用地。服务“三高四新”战略，大力支持企业盘活利用划拨土地资产，提高城市存量建设用地土地有偿使用比重，提升土地资源节约集约利用水平。

　　(三)坚持依法有序推进。对作价出资(入股)划拨土地实行全生命周期管理，探索建立资产运行监控和分析评估机制，适时调整完善相关政策，做到风险可控。

　　第五条  采取作价出资(入股)处置的划拨土地使用权应权属合法，无抵押、无权属争议，并已办理不动产登记。尚未登记的，企业应向土地所在地县级以上人民政府申请确定土地使用权，由不动产登记机构办理不动产登记或出具土地权属证明。

　　第六条  鼓励企业优先采取出让、租赁的方式实现划拨土地有偿使用，确有需要且满足以下条件的可采取作价出资(入股)方式处置：

　　(一)省属国有企业及其下属子企业因重组整合、企业改制、混合所有制改革、股权多元化、资产证券化等改革需要，可将工业用地、仓储用地、采矿用地、商务金融用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、交通服务场站用地等生产经营性用地采取作价出资(入股)方式处置；

　　(二)省属国有企业因闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房或自持租赁住房的，相关国有划拨土地经批准可采取作价出资(入股)方式处置。

　　省属国有企业改革方案中尚未确定土地利用方案的划拨土地暂不纳入作价出资(入股)范围。

　　第七条  省属国有企业改革方案中对划拨土地不再直接利用，仅通过土地资产转让获取收益的，转让前应采取补缴土地出让金的方式实行有偿使用。

　　第八条  土地处置申请。省属国有企业(不含文化企业、金融企业)、文化企业、金融企业分别根据省国资委、省文资委、省财政厅涉及土地事宜的企业改革批准文件，结合作价出资(入股)政策要求和企业用地需求，拟订土地资产处置方案，按管理权限分别向省国资委、省文资委、省财政厅提出土地作价出资(入股)处置申请，经省国资委、省文资委、省财政厅审核后，报省自然资源厅申请处置。

　　第九条  处置资料提交。土地使用权人作为申请主体向省自然资源厅提交以下资料：经批准的改革方案及土地资产处置申请报告、上级主管部门意见、不动产登记资料、宗地测量成果等。土地资产处置事项按相关法律法规及公司章程规定应由股东会决议的，应提交股东会批准文件。

　　第十条  土地处置前置审查。省自然资源厅向拟处置土地所在地市县自然资源主管部门下发前置审查函，对拟处置土地的权属、国土空间规划用途、土地利用现状、宗地所在区片地价水平等情况进行调查审核。

　　第十一条  土地资产评估。省属国有企业自主委托经省级自然资源主管部门备案的土地估价机构进行评估，并对土地估价结果盖章确认；企业不得要求土地估价机构出具虚假估价报告或者有其他非法干预评估工作的行为。省自然资源厅组织专家对估价报告进行评审并形成评审意见。土地估价机构应依法独立、客观、公正开展业务，提交土地估价报告，通过全国土地估价监管系统办理评估报告备案手续。土地估价机构及其评估专业人员对其出具的估价报告依法承担责任。

　　第十二条  确定评估土地利用条件。土地资产评估过程中，土地资产处置不改变土地利用条件的，按照土地现状利用条件分别评估土地的国有划拨土地使用权价格和国有作价出资(入股)土地使用权价格。土地资产处置改变土地利用条件的，应分别评估土地现状利用条件下的国有划拨土地使用权价格和规划利用条件下的国有作价出资(入股)土地使用权价格。

　　第十三条  确定国家资本金(股本金)。土地估价报告应披露土地资产处置前的现状利用条件下的国有划拨土地使用权价格、规划利用条件下的国有作价出资(入股)土地使用权价格以及转增国家资本金(股本金)金额。国有作价出资(入股)土地使用权价格与国有划拨土地使用权价格的差额转增为国家资本金(股本金)金额，但不得低于根据土地用途确定的最低补缴土地价款。

　　第十四条  处置方案审批。省自然资源厅根据申请材料、前置审查资料、土地估价结果，拟订土地资产处置方案，报省人民政府批准。

　　第十五条  批复下达与合同签订。土地资产处置方案经省人民政府批准后，省自然资源厅向省属国有企业下达划拨土地作价出资(入股)处置批复；市县自然资源主管部门与土地使用权人及持股主体签订土地作价出资(入股)合同，合同中转增国家资本金(股本金)金额不得低于处置批复中明确的金额。

　　第十六条  股权管理。划拨土地作价出资(入股)形成的国有股权，可直接由企业或其上级集团公司持有，也可经省属国有企业改革领导小组同意，授权省属国有资本运营平台公司持有。

　　第十七条  相关手续办理。省属国有企业持处置批复文件及作价出资(入股)合同，到相关部门办理国有资本增资、企业登记注册变更、公司章程修改等手续。

　　第十八条  不动产登记。土地使用权人持相关资料到土地所在地不动产登记机构办理不动产登记。

　　第十九条  后续管理。作价出资(入股)土地依据法律法规改变用途、容积率等规划条件的，按《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定执行，并按相关规定调整补缴土地价款。作价出资(入股)之后的土地首次转让，报国资监管部门、省财政厅审批。

　　第二十条  省自然资源厅履行全民所有土地资产所有者职责，具体负责组织市县自然资源主管部门办理作价出资(入股)土地权属确权、国土空间规划用途确定、土地资产评估审查、土地资产处置方案审核、作价出资(入股)供地方案拟订、作价出资(入股)合同签订、不动产产权登记等工作。

　　第二十一条  省财政厅、省国资委、省文资委根据省人民政府授权，依照《中华人民共和国企业国有资产法》《中华人民共和国公司法》等法律法规对国有企业履行出资人职责，负责对省属国有企业划拨土地作价出资(入股)处置方案进行审核，对划拨土地作价出资(入股)形成的国有资产进行监管。

　　第二十二条  经授权持股的省属国有资本运营平台公司，作为持股主体代持作价出资(入股)国有股权，以持续跟踪和价值管理为基础，针对不同企业、不同土地采取差异化的管理模式，实现国有资产保值增值。

　　第二十三条  作价出资(入股)土地使用权人要依法依规利用土地，严格履行作价出资(入股)合同，高效盘活利用土地，实现国有资产保值增值。

　　第二十四条  本办法由省自然资源厅会同省财政厅、省国资委、省文资委负责解释。

　　第二十五条  本办法自发布之日起施行，有效期二年。

 

　　2021年12月15日，经省人民政府同意，省自然资源厅联合省财政厅、省国有资产监督管理委员会、省国有文化资产监督管理委员会印发了《湖南省省属国有企业原划拨土地作价出资(入股)管理办法(试行)》(湘自资规〔2021〕7号，以下简称《管理办法》)，现就该《管理办法》有关内容作如下解读：

　　一、《管理办法》出台背景——适应新时代国企改革发展需要

　　划拨土地是企业发展的重要物质基础，因其处分权能受到限制，未能在企业资本中显现，无法在降低企业资产负债率、提高融资保障能力方面发挥重要作用，不能满足新时期国企改革的发展要求。作价出资(入股)方式处置土地作为完善要素市场化配置的一项重要举措，既能推进存量土地的盘活利用，发挥土地的资产价值，又能有效减轻企业的资金压力。而目前国家层面未出台划拨土地采取作价出资(入股)方式处置的专门性指导文件，地方也鲜有可参照的经验做法。为贯彻落实我省全面落实“三高四新”战略定位和使命任务与国企改革三年行动计划安排，有效保障国有土地所有者权益，省自然资源厅会同有关部门专门制定了《管理办法》，科学指导省属国有企业开展划拨土地作价出资(入股)工作。

　　二、《管理办法》的主要内容——明确了工作范围、条件、程序与任务分工

　　全文包括总则、范围和条件、工作流程、职责分工、附则五个章节，共二十五条，着力解决几个关键问题：

　　(一)明确了作价出资(入股)处置划拨土地的范围条件。《管理办法》首次界定了采取作价出资(入股)方式处置的划拨土地必须同时满足的条件：一是权属合法、无抵押、无权属争议，办理了不动产登记或具有其他权属证明；二是符合企业改革发展需要；三是已拟定土地利用盘活方案；四是土地用途为工业用地、仓储用地、采矿用地、商服金融用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、交通服务站用地等企业生产经营性用地。另外，企业非居住存量房屋在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房或自持租赁住房的，经批准也可采取作价出资(入股)方式处置。《管理办法》突出强调纳入处置范围的划拨土地资产需要权属清晰，处置的方式要与企业的经营发展战略相匹配，凡企业生产经营性用地均可以适用作价出资入股的政策，但房地产用地除外，杜绝通过作价出资(入股)的方式变相开发房地产谋取利益。对于企业不直接利用划拨土地，仅通过土地资产转让获取收益的，转让前应采取补缴土地出让金的方式实现有偿使用。《管理办法》支持企业将存量非居住房屋改建保障性租赁住房，允许采取作价出资方式配置，这是落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)的一项创新举措，对省属企业名下闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在用作保障性租赁住房期间，既可以不变更土地使用性质，不补缴土地价款，也可以选择改变土地使用性质为作价出资(入股)，不补缴土地价款，为构建多元住房保障体系、促进解决大城市住房突出问题提供了新路径。《管理办法》强调作价出资(入股)土地与出让土地享有同等的权能，可以依法转让、出租、抵押等；后续管理也与出让土地使用权管理雷同，土地作价出资(入股)后，应当按照土地使用权作价出资(入股)合同的约定使用土地。对于确需改变土地建设用途、容积率等规划条件的，按照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定执行，即应当经土地所在地人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，相应补缴土地出让金。这里特别注意的是，属于非经营性用地改变为经营性用地的，按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)要求，合同应约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

　　(二)明晰划拨土地作价出资(入股)的具体操作流程

　　《管理办法》详细介绍了存量划拨土地采取作价出资(入股)方式处置的具体流程，由企业根据自身改革发展情况，拟定划拨土地作价出资(入股)方案，经企业集团及主管部门审核，报省自然资源厅申请处置；省自然资源厅对企业提交的材料初审后，函请土地所在地自然资源主管部门对土地情况进行前置审查；企业自主委托评估机构完成土地评估，省自然资源厅组织专家评审；评审通过后，省自然资源厅拟定方案报省人民政府批准；获批后，由省自然资源厅向企业下达批复；企业持有关文件与作价出资(入股)形成的国有资本持股平台签订持股(入股)协议，同时与国有资本持股平台、土地所在地市县自然资源主管部门签订三方协议，并到工商部门办理工商变更手续；全部完成后到土地所在地市县不动产登记中心办理新的不动产权登记。由于作价出资工作还涉及持股主体选择及股权协议签订一系列工作，与其他资产处置的方式有不同之处，因此本《管理办法》详细列出了流程步骤，旨在提高企业执行土地资产处置程序的可操作性。

　　(三)确定了土地作价出资(入股)的任务分工

　　根据不同的管理要求，省属国有企业存量划拨土地资产处置工作会涉及多个部门，既需要统筹协调各部门工作，又需要明确各自的任务分工，才能更加高效地推动工作开展。本《管理办法》确定了省自然资源厅、省财政厅、省国资委、省文资委等企业主管部门的职责分工，同时明确了持股主体和作价出资(入股)土地使用权人的职责。其中省自然资源厅承担土地权属确权、国土空间规划用途确定、土地资产评估审查、土地资产处置方案审核、作价出资(入股)供地方案拟定、作价出资(入股)合同签订、不动产权登记等系列工作。省财政厅、省国资委、省文资委等企业主管部门重点对省属国有企业划拨土地作价出资(入股)处置方案进行审核，对划拨土地作价出资(入股)形成的国有资产进行监管。国家股权代表方要加强不同企业和不同土地的管理。而作价出资(入股)土地使用权人须严格履行作价出资(入股)合同，高效盘活利用土地，实现国有资产保值增值。

　　三、出台作价出资(入股)土地配置政策的意义

　　省属国有企业划拨土地体量大、分布广，为规范管理并有效盘活利用划拨土地资产，作价出资(入股)方式配置土地资产成为新时期推进国有企业改革发展的重要举措。本《管理办法》紧密衔接全民所有自然资源资产所有权委托代理机制试点，为企业开展划拨土地作价出资(入股)工作提供了清晰的路径，为政府相关部门开展划拨土地审批处置工作提供了科学依据，为助力省属国有企业改革发展提供了新方式，为夯实我省国企改革三年行动提供了土地政策方面的改革创新思路，具有较强的现实意义和较好的实践基础。