唐政办发〔2018〕3号

　　为解决好1995年以来不同政策阶段的城中村改造项目遗留问题，加快推进正在实施项目进程，本着既要尊重历史，解决问题，又要面向长远，有利发展的原则，根据我市出台的城中村改造政策，结合市中心区城中村改造项目实际，提出如下意见。

　　一、适用范围

　　本意见适用于路南、路北区正在实施的城中村改造项目

　　(一)正在实施项目界定标准

　　正在实施项目必须同时具备以下四个条件：

　　1.市政府已批准城中村改;

　　2.村集体或区政府与房地产开发企业已签订城中村改造协议(或合作开发协议等);

　　3.市规划部门已出具城中村改造范围用地规划红线图

　　4.房地产开发企业参与了村址拆迁，垫付了村民安置费、过渡费等资金，或者回迁安置房已全部或部分建设，费用由房地产开发企业垫付。

　　(二)是否属于正在实施项目由区政府组织认定

　　(三)开发用地已全部出让的城中村改造项目不适用本意见

　　(四)不属于正在实施的项目，重新履行城中村改造程序

　　二、相关政策措施

　　(一)关于城中村改造用地范围内未供土地供应

　　1.改造用地范围内未供的开发用地按照"老地老办法"的原则，采取招拍挂竞价方式出让，在土地招拍挂出让文件中注明"该地块属城中村改造项目用地，项目具体情况由项目所在区政府负责解释"等相关内容。

　　2.未供开发用地价格修正。对适用"老地老办法"的城中村改造项目，在遵循《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行》(国土资厅发〔2013〕20号)，合理合规评估地价的基础上，在集体决策定价环节，对老城中村改造项目的商迁比(商品房开发用地面积与回迁安置用地面积之比)因素予以考量，依据项目所在区城的住宅基准地价的不同级别，建立《城中村改造项目"老地老办法"地价修正系数表》，依据每个项目的商迁比比值，对评估地价进行综合修正，经集体研究确定城中村改造项目的最终价格。

基准地价1、2级区域城中村改造项目地价修正系表

基准地价3、4级区城城中村改造项目地价修正系数表

基准地价5、6级区域城中村改造项目地价修正系数表

　　(二)关于城中村改造用地的土地出让金分配办法

　　1.城中村改造用地范围内土地出让金。村址面积内的回迁用地、开发用地实现的土地出让金收入，扣除国家各项计提资金后，全部拨付相关区政府，超出村址面积的部分，其土地出让金收入，扣除国家各项计提资金后，剩余部分按照5:5的比例市区分成。

　　2.剩余土地的土地出让金。城中村改造剩余土地(指原村集体所有的全部土地扣除城中村改造用地、村集体发展用地后的土地)符合土地利用总体规划和城市总体规划要求的，由市国土部门分批次征(转)为国有，全部纳入市级储备库，待土地出让后，按净收益8:2的比例市、区分成。

　　3.区政府取得的土地出让金返还部分，统筹用于支付本区各城中村改造成本，以及村民医疗、保险等公益事业补贴，结余留于本区财政。

　　(三)关于城中村改造用地规模

　　1.城中村改造用地面积原则上不超过村址面积。具体村址面积，依据市政府《关于进一步规范市中心区城中村改造管理的意见》(唐政发〔2011〕6号)文件要求，由属地政府结合市规划国土部门共同核定。

　　2.唐政发〔2011〕6号文件出台前，正在实施的改造项目不再补充改造用地。

　　唐政发〔2011〕6号文件出台后，符合下列情形的，可补充改造用地，但补充改造用地后，总的改造用地面积不能超过村址面积:

　　(1)市规划部门出具改造项目用地范围时，区政府提供的村址面积小于二调成果村址面积、且确需增加改造用地面积的项目；

　　(2)回迁房已全部工交付使用、尚未取得开发用地前调整原规划的改造用地范围(包括减少用地面积、降低容积率)使用地规模减少的项目。

　　3.申请补充用地的项目，由属地政府负责，市规划、国土等部门配合，按照就近相邻原则依法依规确定增加用地位置、面积，按照程序补充用地。

　　(四)关于村集体发展用地

　　1.村集体发展用地规模。依据二调成果，按不超过城中村改造用地范围外剩余土地面积的10%核定。具体情况由相关区政府会同市国土、规划等部门核定，报市政府批准。

　　2.村集体发展用地采取折算为货币形式兑现。对没有划定村集体发展用地的项目，不再划定具体位置，按直接核定后的用地面积，折算为货币，对土地进行收储，纳入政府储备库，统一规划、统一出让、统一开发。已经市规划部门划定了村集体发晨用地位置的，由当地区政府参照正在实施的城中村改造项目应具各的四个条件给予界定，村集体发展用地进入实质操作阶段的，可继续推进，没有进入实质阶段的，按折算为货币方式处理。

　　3.货币形式兑现方法，依据城市规划和土地出让计划，每出让一宗城中村改造用地范围外剩余土地，返还村集体发展用地相应的土地收益，返还的土地收益为该地块出让净收益(出让总价款-国家各项计提-征收成本)的10%，城中村改造用地范围外剩余土地全部出让后，对未返还部分按成交地块平均净收益价格予以补齐。

　　4.村集体发展用地返还资金，由市财政部门返还给当地区政府，由当地区政府按照需要拨付给村集体统筹使用。

　　三、关于城中村改造征收成本核定

　　(一)改造成本主要包括回迁住房建设成本、土地成本、拆迁补偿费用、临时过渡安置费用、按时搬迁奖励、应缴税金等。

　　(二)回迁安置工作完成后，开发企业将剩余回迁安置住房按商品房出售前，应补交土地出让金及享受优惠政策对应的各项费用。按商品房出售部分，不能计入改造成本。

　　(三)村民回迁安置住宅用地按划拨方式供地的，办理出让时，补交的土地出让金计入改造成本。

　　(四)属地政府负责组织审计机构，依法依规，逐项目核定城中村改造成本。

　　四、严格落实责任

　　(一)本指导意见重点在城中村改造土地供应、土地价格、土地出让收益的市、区分成等方面做出明确规定。市本级依法依规将土地出让收益拨付相关区政府，属地政府具体负责统筹协调解决城中村改造项目相关问题。

　　(二)属地政府是城中村改造工作责任主体，对具体的城中村改造项目负总责;要组建专班逐项目核定村址面积、改造成本等工作，根据本区的项目实际情况，按照相关政策规定集体研究制定城中村改造实施细则;规范办理项目相关建设手续，强化项目监管，推进改造进程;按照"一村一档"原则做好改造项目资料的存档归档工作。

　　(三)市直相关部门要切实行工作职责，加强政策指导，建立审批绿色通道，配合属地政府为项目做好服务。

　　五、本意见未尽事宜，专题研究解决。

　　六、高新区、开平区可结合财政体制实际，参照本意见执行。

　　本指导意见自印发之日起施行，有效期3年。

 

　　                                2018年2月10日