1、关于开发产品销售收入确认问题：
（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。
（2）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超过基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（5）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（6）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
2、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
预售开发产品完工后，企业应及时上述收入确认的原则计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
3、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
（1）下列行为应视同销售确认收入
将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
将开发产品转作经营性资产；
将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
以开发产品抵偿债务；
以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币资产。
（2）视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（3）视同销售行为收入确认的方法和顺序
按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得于15%，具体由主管税务机关确定。
2、关于成本和费用的扣除问题
（1）企业所得税扣除项目应遵循的原则：
权责发生制原则。即纳税人发生的应在发生时而不是实际支付时确认扣除。
配比原则。即纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申报扣除。纳税人在纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除。
相关性原则。即纳税人可扣除的费用从性质上和根源上必须与取得的应税收入相关。
确定性原则。即纳税人可扣除的费用不论何时支付，其金额必须是确定的。
即合理性原则。即纳税人可扣除的费用的计算和分配方法应符合一般的经营常规和会计惯例。
（2）房地产开发企业成本、费用的扣除
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本，开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中：因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：
销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，应对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
土地闲置费。房地产开发企业以出让发生取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可以作为财产损失按规定进行扣除。
成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
房地产企业的营业税、个人所得税、印花税容易出现错误的几个方面。
销售不动产的营业额是指纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
1、转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的，视同香销售建筑物，营业额为对方收取的全部价款和价外费用；
2、将不动产无偿赠予他人的，视同销售不动产，营业额由主管税务机关确定；
3、在销售不动产时，连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税；
4、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；对股权转让不征营业税。参见《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）。
5、以不动产作抵押向金融机构贷款，应根据不同情况分别核定营业额：
（1）抵押期间（贷款期满以前）不动产仍归借款人使用，不动产的所有权未发生转移，不征营业税，贷款期满后，因借款人无力偿还欠款，不动产归银行所有，此时应对借款人按"销售不动产"征营业税，营业额为其尚未归还银行的贷款本息合计。
（2）借款人取得贷款后，就将不动产交与银行使用，以不动产租金抵作贷款利息，则对贷款人应按"服务业"征营业税，如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵作欠款，则对借款人按销售不动产征税，营业额为其所欠银行的贷款本金。
6、房地产开发企业销售商品房时，要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如代收城市基础设施配套费、集资兴建锅炉增容费等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司在财务处理上不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的，根据营业税暂行条例中关于营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用的规定，对此类费用，不论其财务上如何核算，均全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。
7、有关合作建房的规定：
根据国税涵发[1995]156号文件，合作建房可分为如下两种方式：
（1）第一种方式被称为"以物易物"方式，甲方提供土地使用权，乙方提供资金，双方均以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，达到合作建房的目的。
A、土地使用权与房屋所有权相交换，甲方获得一部分房屋所有权，乙方获得一部分土地使用权。对于甲方的行为来说，属于转让无形资产——转让土地使用权，征收营业税；对于乙方的行为来说，属于销售不动产，征收营业税。
B、出租土地使用权换取房屋所有权，甲方将土地出租给乙方建房并使用，若干年后，甲方收回使用权与所有权。对于甲方的行为来说，属于服务业——租赁业，征收营业税；对于乙方的行为来说，属于销售不动产，征收营业税。
（2）第二种方式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房行为。
甲：以土地使用权入股
乙：以货币资金入股
丙：是甲、乙合股成立的合营企业
A、房屋建成后，属于甲以无形资产投资入股，双方共担风险、利润共享。对于丙销售房屋取得收入时，按销售不动产征收营业税。
B、房屋建成后，不属于甲以无形资产投资入股，甲按销售收入的一定比例提成或获得固定利润。对于甲来说，是以固定利润或一定比例提成收入为营业额，应按转让无形资产，征收营业税。对于乙方（凡提供资金的一方）采取按合股成立的合营企业销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润的，对其取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入，应按照金融保险业税目依5%的税率征收营业税。（京地税营[1995]319号）。对于丙销售时以全部销售收入为营业额，按销售不动产征收营业税。
C、房屋建成后，不属于甲以无形资产投资入股，甲、乙双方按一定比例分配房屋。对于甲来讲，甲向乙转让土地的营业额来依法核定应纳税额，应按转让无形资产，征收营业税；为营业额，按销售不动产征收营业税。对于乙来讲，应按照销售分配房屋获得的收入征收营业税。
《北京市地方税务局关于对房地产公司收取售房违约金征收营业税问题的批复》（京地税营[2002]40号）规定；对房地产公司向客户收取的因延期支付房款而发生的违约金，应并入营业额随相关业务适用税目税率计算征收营业税。
以上是关于合作建房的有关营业税的规定。
个人所得税的有关规定如下：
个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税，包括；货币和实物。纳税人所得为实物的，应当按照所取得实物的凭证上注明的价格，计算应纳税所得额。无凭证的实物或凭证上所注名的价格明显偏低的，由主管税务机关参照当地的市场价格，核定应纳税所得额。纳税人的所得为有价证券的，由主管税务机关根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。
由于一些津贴、补贴属于免税项目或暂免征税项目，可以在每月工资、薪金收入额中予以扣除。北京市地方政府规定的交通费、洗礼费、市内误餐补助、独生子女补贴、托儿补助费、奶费和煤火费，在计算工资项目个人所得税时予以扣除。
目前，除1200元以外，不计入应纳税额的津贴、补贴项目有：按有关文件规定标准发放的外埠差旅费津贴、政府特殊津贴、科学院院士津贴和资深院士津贴，以及按照有关文件规定提取的失业保险金、医疗保险金、养老保险金和住房公积金。
非免税福利费的计税规定如下：
以下收入不属于免税的福利费范围，应并入纳税人的工资薪金所得，计征个人所得税：
从超出国家规定的比例或基数计提的福利费、工会经费中支付给职工各种补贴、补助。
从福利费、工会经费种支付给职工的人人有份的各种补贴补助。
单位为个人购买汽车、住房、电子计算机等不属于临时性生活困难补助的支出（1998年9月25日国税发[1998[155号]]。
印花税：房地产企业涉及到的相关合同有：购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、营业账簿和权利许可证照，均需缴纳印花税。
房地产企业日常帐务处理的风险及防范
1、凭证、明细账、总账、报表及时装订整理。
2、与日常经营活动有关的各项合同，如：房屋租赁合同、汽车租赁合同、借款合同、售房合同、投资协议等的妥善保管、归档。
3、与房地产开发项目有关的各项建安合同、施工合同、协议等的保管。
各项合同、凭证、协议等，按照开发成本项目，大致可进行如下进行分类：
土地征用及拆迁补偿：土地征用及拆迁补偿合同、协议
前期工程：规划设计、勘察、测绘、三通一平等合同、协议
建安工程：建筑工程、安装工程、土方工程、工程监理等合同、协议
基础设施：供热、供水、供电、供气、道路、消防、污水工程等合同协议
公共配套：配电室、热力站、煤气站、公共设施等合同协议。
房地产企业税务稽查案例分析税务筹划
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：
营业税：
企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。
将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。
房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
土地增值税：
建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。
因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。
以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。
一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。
房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。
在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：
（1）在建项目整体转让
（1）合理分解租金收入
（2）变房屋出租为对外投资
（3）分解商品房销售价格
（4）变房屋出租为承包业务
（5）合作建房的纳税筹划
[例1]在建项目整体转让的税收筹划
某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。
出售方选择方案1
直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：
营业税金及附加：6000×5.5%=330万元
土地增值税：A企业取得转让收入6000万元
减：已发生在建工程成本3500万元
减：加计扣除3500×20%=700万元
减：营业税金及附加330万元
增值额：1470万元
增值率：1470÷3500=42%
土地增值税：1470×30%=441万元
企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元
出售方选择方案2
转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。
在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。
企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元
股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。
营业税 土地增值税 企业所得税 合计
方案1 330万元 441万元 570.57万元 1341.57万元
方案2 0 0 500万元 500万元
比较方案1和方案2，从A企业最终纳税款可以看出，对于A企业，选择方案2，才能达到最佳节税目的。
假设写字楼项目最终建成后，可以实现全部销售收入9000万元，同时B企业接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生成本1000万元。那么，对于B企业来讲，选择方案1和方案2，纳税结果有何区别？
收购方选择方案1
直接收购该在建项目，所要缴纳的各项税收为：
营业税：9000×5.5%=495万元
土地增值税：9000-7000-1400-495=105万元
105÷7000=1.5% 105×30%=31.5万元
企业所得税：（9000-7000-495-31.5）×33%=486.26万元
收购方选择方案2
B企业按照A公司的意愿，收购A公司股权，收购的前提是保证A公司的利益不变。即使股权差价与项目转让差价相等，B企业收购股权需缴纳的各税税收为：
营业税：9000×5.5%=495万元
土地增值税：由于B企业以收购股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此，B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本，3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。
土地增值税：（9000-4500-4500×20%）×40%=1242万元
企业所得税；（9000-4500-495-1242）×33%=911.79万元
营业税 土地增值税 企业所得税 合计
方案1 495万元 31.5万元 486.26万元 1012.76万元
方案2 495万元 1242万元 911.79万元 2648.79万元
