1）预征税款的政策变化极为频繁。侧面要求我们不仅要及时预测以后政策变化的方向，而且需要与税务部门保持良好的外联关系，及时了解可能或已经发生的变化。其实，良好的外部关系也是纳税筹划得以顺利实施的重要方面。

　　

　　2）依物业类型的不同，2004年始预征率分为3个不同的档次：1%、0.5%、0.

　　

　　3）项目全体竣工清盘前，税款的汇算是由企业“申请”的。

　　

　　4）另外，需要说明的是，送交税务部门备案的材料中，只在“立项批文”及“预售许可证”中可以见到“物业类型”的种类，并且，除了“普通标准住宅”在《北京市“九五”住宅建设标准》中有具体的指标规定外，其他政府部门均未对“别墅、公寓、非普通标准住宅、其他”等物业类型作出具有法律意义的规定。

　　

　　5）《暂行条例》规定的对土地成本的分摊方法有三种：按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊、或按建筑面积计算分摊、按税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　

　　6）由于在项目整体竣工结算前即可以申请汇算，但在实际汇算时，应该分摊到申请汇算项目的成本费用不一定全部发生，（如基础设施、配套设施、开发间接费用等），按照权责发生制的会计原则，可以进行合理预提。

　　

　　另外，土地增值税是以“项目”作为计税主体，“项目”的间接成本和费用可以跨项目分摊，汇算时间是在“竣工清算后”；而企业所得税是以“企业”整个经营主体作为征税主体，征税对象是年度企业所经营的所有项目的税前利润的汇总，是以“年度”为时间尺度计算的。

　　

　　综上所述，除纯粹销售符合《北京市“九五”住宅建设标准》的普通标准住宅并且该住宅按照《暂行条例》的规定所计算的增值率不超过20%免于征收土地增值税外，销售其他类型的不动产均可以就“纳税时点”进行筹划。可用于筹划的节点主要有：

　　

　　A、利用物业类型概念的不明确性，在项目前期办理立项批文、规划许可证、预售许可证时等前期工作时，注意尽量避免在文件上出现“饭店、写字楼、别墅、商住”等不能免征、减征土地增值税的字眼，可以使用概念较广泛的“住宅”。为以后向税务机关申请免予预征创造条件；

　　

　　B、利用对销售不同物业类型实行不同预征率的规定，在向税务部门报备项目材料及申报时，可以合理地调整相关内容，以使整体预征率最低。因为，项目设计的更改是正常的经营行为，报备资料与实际建设情况不一致是正常现象。而且，在年度中间少申报预征税款不构成《征管法》所规定的“偷税”要件；

　　

　　C、利用相关规定对汇算时间的模糊规定，企业可以比较实际预征税款额和预计汇算额的大小，确定申请汇算的最佳时间；

　　

　　D、利用相关规定对汇算“项目”的模糊规定，可以对构成项目整体的各个栋号进行组合，选择整体税负最小的最佳组合，在财务核算时缩小或扩大“项目”概念，成本核算对象可以是单栋、多栋或项目整体。注意不同预征率的单项不能不能构成一个组合。在选择以多栋或项目整体作为计税对象时，财务在建安成本的帐务核算时，注意以与计税对象相对应的决算作为入帐依据，该决算是以计税对象为整体编制的，而不是独立栋号单独决算的汇总。目的是避免税务机关对计税对象进行调整；

　　

　　E、预提成本费用时，应当根据项目的实际情况，确定成本费用在时间上是前置还是后置，是多提还是少提（多提意味着成本费用前置，少提意味着成本费用后置）。这不仅影响纳税的时点，而且更多地影响到纳税总额。比如，先开发销售临街店面，后开发销售非临街住宅，应当多预计以后将要发生的配套费用，使临街店面承担较多的成本，非临街住宅承担较少的成本；

　　

　　F、合理选择成本费用分摊的三种方法，确定使整体税负最低的分摊标准。比如，分摊高层写字楼与多层住宅的土地成本时，就应当选择以“建筑面积”做为分摊标准，将大部分土地成本摊进写字楼的成本，使写字楼的增值率较低。

　　

　　G、利用相关法规对汇算时间没有硬性规定的缺陷，在项目实际应缴税款大于预征税款的情况时，可以无限长的延长汇算时间。