征税环节	税种	计税依据	税率
房地产开发建设	耕地占用税	耕地面积	根据不同的人均耕地状况，5-50元/平方米
	契税（土地权属转移）	成交价格	3%-5%
	营业税 （建筑业）	销售收入	3%
	印花税	交易合同价	0.3%或0.5%
	城镇土地使用税	占有的土地面积	0.6-30元/平方米
房地产交易	营业税（房地产转让、租赁）	销售收入	5%
	土地增值税	增值额	四级超率累计税率
	契税	成交价格	3%-5%
	印花税	交易合同价	0.3%或0.5%
	城镇土地使用税	占有的土地面积	0.6-30元/平方米
	企业所得税	企业实际收入	25%
	个人所得税	个人实际收入	20%
房地产占有使用	房产税	房产原值或租金收入	1.2%或12%
	城镇土地使用税	占有的土地面积	0.6-30元/平方米

 

　　此外，房地产业的税金除了上述的税负之外，鉴于我国的城市建设维护税制度，凡是需要缴纳营业税等流转税的应以流转税为计税依据，以7%(市区)、5%(县城、建制镇)和1%(市区、县城、建制镇之外的地区)的税率缴纳城市建设维护税。
　　综上，房地产企业在实际操作中会涉及的税收主要有：耕地占用税、契税、营业税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城市建设维护费等十种。
　　二、房地产企业的主要税收优惠政策
　　在房地产行业的涉税中，对房地产企业有影响的主要税收优惠政策集中于营业税、土地增值税、房产税中，具体的优惠政策如下：
　　(一)营业税
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《营业税暂行条例实施细则》、《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》及《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》等规定，营业税上的优惠政策主要有：
　　1、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；
　　2、房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税；
　　3、土地使用者将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税；
　　4、纳税人按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免征营业税；
　　5、房地产企业自建自用建筑物免征营业税。
　　(二)土地增值税
　　根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》、《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》等的规定，土地增值税中的优惠政策如下：
　　1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的免征土地增值税；
　　2、房产所有人、土地使用权人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税；
　　3、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权即因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税；
　　4、以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免于征收土地增值税；
　　5、房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税；
　　6、在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税；
　　7、对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税；
　　8、对从事房地产开发的纳税人，可以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除。
　　(三)房产税
　　根据《房产税暂行条例》、《房产税暂行条例实施细则》、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》等规定，房产税的优惠政策主要为：
　　1、纳税人按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税；
　　2、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。看精品会计文章(http://www.kj968.com)上天财会计网站
　　三、房地产企业主要经营活动的纳税筹划
　　目前在我国的房地产行业涉税问题上，房地产企业可以使用的税收筹划的方式主要有：
　　(一)土地增值税
　　土地增值税是一个比较新的税种，其税负比较重，但土地增值税采取的是超率累进税率的特点，因此可以利用此特点降低土地增值税的税负。
　　1、适当地加大税前扣除的一些成本和费用。房地产开发企业在进行开发前的研究设计中，应适当增加开发项目中的包括基础性设施建设在内的成本项目，这样既能增加开发成本和税前扣除的加计费用，又能使整个在建项目的环境非常优美，促进开发项目的销售和公司品牌的建设。
　　2、充分利用法定的土地增值的税收优惠。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的超率累进税率的特点，增值越高，其土地增值税的数额越大，房地产开发时可以对增值比例与税负承担进行对比，选择合理的售价。
　　3、整体转让，分解价格。成本不变的情况下，如果降低收入，那么在超率累进税率下，可以选择较低的税率，成功地降低税负。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
　　(二)其他
　　1、变房屋出租为对外投资
　　有些房地产开发商对项目进行开发后，没有进行出卖或者全部出卖，而是对外进行出租，收取租金，依据法律规定应当缴纳营业税和房产税。此时。如果不对外进行出租，而是将转换为以房屋、土地对外进行投资，则应认定为不动产对外投资，根据国家的规定，以不动产对外投资参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；且同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。虽房屋产权发生转移，只需由接受投资方缴纳企业房产税。
　　2、合理拆分业务，剥离价外费用
　　《营业税暂行条例》规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在进行房屋销售中，通常要代为支付天然气初装费、有线电视初装费等费用，这些费用在账目处理中最终会被记入营业收入，一并征收营业税。如果能把将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，则可以达到降低税负的目的。
　　3、利用营业税的不同税率
　　房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，对房屋和对房屋的装饰、设备安装分别签订合同，以合同分别收取价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。