本案特点：本案是针对财务制度较为健全的房地产企业的税收检查，检查人员充分利用综合治税平台相关信息，采用“解剖式”检查，从而发现纳税人设置真假两套张隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。
一、案件背景情况
（一）案件来源
（二）纳税人基本情况
临沂市某房地产开发有限公司，成立于2003年12月，是一集体企业改制而成的，股东全部为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在临沂黄金地段，先后成功开发了“A花园”和“B新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上全部销售完毕。
二、检查过程与检查方法
（一）检查预案
举报人举报该公司存在收入不入账、作假账等严重偷税行为，但没有提供更具体的线索和相关证据，并且坚称，如果税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。接到举报信后，稽查局领导高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密部署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为成员的专案小组。根据会议部署，检查小组制定了详细的检查计划和实施方案。
（二）检查具体过程和方法
检查人员经过初步查看征管资料和外部调查，某房地产公司生产经营管理较规范，财务核算制度健全财务人员对会计和税收业务知识也比较熟练，该单位2005年被临沂市政府评为“纳税百强单位”。面对初步取得的情况，检查人员有些犹豫：到底是举报人出于个人目的恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽，检查人员一时不好确定。为稳妥起见，报经领导批准，决定以房地产行业税收专项检查的名义，正常调取该单位2004-2006年的账务资料进行检查。
根据检查计划，检查人员打破“就账论账”的常规检查方法，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为检查重点税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为检查重点项目，对该单位进行“解剖式”检查。检查人员分成两个小组，第一组检查人员从财务入手，把“A花园”和“B新城”两个小区的征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细的统计和核查，并制成电子表格的形式进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营、成本、收入和地方税收申报缴纳等情况。
同时，第二组检查人员从公司的“管理会计账”方面入手，通过责令该单位陆续提供的经营管理资料—土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工合同、工程竣工验收报告、工程决算书、房屋测绘报告、商品房预售许可证、销售台账、销售合同等资料，分小区、分楼盘，分年份，把公司成立以来所有的商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致的检查和统计。经过20多天紧张有序的工作，第一组检查人员初步的账面数据和检查结果出来了。初步检查结果发现，该单位除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税65400元外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。况且，该单位账务处理比较规范完整，账面上的销售面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该公司对查出的上述违法问题也予以认可。
如果按照正常的检查思路，应该说该案可以结束了。但检查人员没有轻信对账面的检查结论，而是继续做着工作量更大更多的该单位“管理会计账”的检查工作。又是20多天过去了，第二检查小组的有关统计和检查数据资料终于出来了。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收报告和预售许可证等资料，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工程决算面积，也就是可供销售的面积。根据企业提供的商品房销售合同，逐一统计出了全部的销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。经过对第一小组与第二小组取得的资料汇总对比分析，“A花园”整个小区决算面积（即可销售面积）为
在与企业财务人员核实上述情况时，他们一口否认差额存在的事实，一会儿说是商品房销售合同上的面积不准确，一会儿又说是检查人员的统计错误造成的。为确保数据万无一失，一组检查人员又加班加点对有关资料重新核对了一遍，也没有发现统计错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供的原始资料内容是一致的，此举进一步巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积的证据。那两组统计面积为什么会出现如此大的差额呢？问题是不是就出在这差额上呢？针对决算面积与实际销售面积存在差额的这一重大疑点，面对财务人员拒不承认差额事实和推诿的状况，检查人员积极做好财务人员的思想工作，先后五次到两个小区的现场查看。通过对每个小区，每个楼盘的逐一核对，最后终于发现了面积存在差额的原因，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐步浮出水面。其中，“A花园”小区的面积差额原因在于地下停车位。该小区的地下停车场决算面积为
在铁的事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入的事实。原来，该公司财务人员根据企业法人代表的安排，为了达到少缴税款的目的，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实的所谓 “管理会计账”， 用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账论账”的检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”的擦边球，利用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的漏洞，把财务账上的“成本、产品、收入”等各种钩稽关系处理协调的情况下，把开发产品—地下停车位和沿街商用房的其中一部分不反映在财务账上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。在实地调查过程中，检查人员还通过采取抽样调查的方式，通过走访住户、电话咨询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房的销售价格、销售面积和销售时间等情况进行了调查取证，进一步固定了有关证据。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
1．纳税人不配合
该公司财务人员对财务税收知识熟练，法人代表又是人大代表，刚开始他们态度还比较好，能够积极配合检查，提供有关涉税资料，在账面检查结果出来时，也认可检查结果。但随着检查人员对“管理会计账”陆续深入检查时，财务人员的态度就发生了变化，对检查人员不再配合，财务人员相互推委、扯皮甚至逃避、阻挠检查。法人代表也向市局领导说，检查人员在无事生非，故意找毛病。面对种种压力，在各级领导的支持下，检查人员边做纳税人的思想工作，边按计划继续检查下去。最后在铁的证据面前，纳税人低下了头。
2.检查难度大
该单位偷税的手段隐蔽，正常的“就账论账”检查方式根本就无法发觉，这就需要检查人员对其生产经营情况进行全面的解剖式检查。这种检查方式，检查时间长，耗费大量的人力、物力和精力，纳税人的经营资料繁琐，复杂，量大，需要检查人员进行认真的梳理、归类和统计，有的还需要去外单位调查取证，容易引起更深层次的税企矛盾，这就需要检查人员具备处理驾驭各种复杂矛盾和关系的能力。
三 、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
经检查核实，临沂市某房地产开发公司主要采取“真假两套账”方式，隐匿开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，偷逃国家税款。具体作案手段是：该单位财务人员按照正常的企业内部财务和经营管理制度，建立了一套全面真实反映企业开发成本、开发产品和售房收入的“管理会计账”，用于内部经营管理。同时又建立了一套成本、费用真实，但产品、收入不真实的“财务账”，用于向税务机关申报纳税，达到偷税目的。
经检查认定，该单位主要存在以下违法事实
1．隐匿收入偷逃税
某公司开发建设的“A花园”小区的地下停车场决算面积为
该单位开发建设的“B新城”小区中的沿街商用房决算面积为
2．未按规定开具发票
某公司在预售或销售商品房时向客户开具自制的收款收据，并且没有全部入账，共使用收据12本，开具金额6523万元，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条和《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第（十一）项的规定，属于未按规定开具发票行为。
（二）处理结果
经市局重大案件审理委员会审理，稽查局依法作出如下处理：
1．2004年至2006年，该单位隐匿应税收入3335.5万元，根据现行税收政策以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、六十三条第一款规定，追补该公司少缴营业税166.7万元、企业所得税82万元、土地增值税42.5万元、城市维护建设税11.7万元和教育费附加5万元，城镇土地使用税6.5万元，并同时对少缴纳税款按规定加收滞纳金。
2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该公司采取“伪造账簿、记账凭证”、“虚假申报”等手段，少缴纳的营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税和城镇土地使用税，定性为偷税，处少缴纳税款一倍罚款。
3．根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条规定，对未按规定开具发票的行为处以一万元的罚款。
四、案件分析
（一）查处本案的认识及体会
1.与其它大量不规范的房地产企业来说，某房地产公司的财面核算还算是比较规范，如果仅仅按常规的方法去进行账面检查，根本无法发现该公司存在的隐匿开发产品问题。针对这种情况，检查人员侧重了基础数据的收集分析，并结合实地检查，从源头入手，先后多次深入现场进行查看，才发现并查清了隐匿地下车位和沿街商业用房等“账外”涉税违法问题。
2.利用开发小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的因素，隐匿收入偷逃税现象，在房地产行业有着一定代表性。由于车位和商用房具体面积、数量在规划上没有明确，所以很容易让开发商做钻空子，如某公司就只是把销售的部分车位和沿街房作了账务收入处理。如果不进行销售面积与决算面积等基础数据的收集分析，如果不实地调查，不进行账物核实，根本就无法掌握真实的开发产品的数量和销售情况，也就发现不了这一违法事实。
3.本案的成功查处，得益于采取了全面细致的“解剖式”检查，得益于山东省地税系统实施的“社会综合治税”工程。在案件检查中，突破了地税单部门孤军作战的局面，先后得到了房产管理局、规划局、建设局、土地局等部门的鼎力配合和支持，为提供和固定证据提供了有利保障。该案件的成功查处，在检查房地产行业税收方面具有重要的意义，也对提升房地产行业税收管理水平有着重要的借鉴。2007年下半年，临沂市地方税务局在全系统房地产行业税收管理和稽查方面，全面推广了该方法，取得了显著成绩，使全市房地产行业税收管理水平上了一个新台阶。
4.近年来，随着税收管理的规范和企业财务人员的业务提高，纳税人的财务管理也越来越规范，偷税的手段也越来越隐蔽，这就需要检查人员在检查方式上需要创新，积极探索和寻找符合行业经营特点的检查方法和思路。
（二）工作建议
1. 充分利用和完善综合治税平台，加强税源动态监控
充分发挥社会综合治税的网络功能，加强与国土局、规划局、房产局和建设局等部门的信息交流和沟通，从源头上及时了解、掌握房地产开发企业的开业登记、土地征用、工程规划、工程施工、竣工验收和房屋销售等开发经营状况，并建立健全房地产行业的基础信息台账，及时了解房地产公司的开业登记、土地征用、工程施工和房屋销售等第一手资料，进一步加强税源动态监控。
2.加强对纳税人的账务、涉税资料的管理
在日常税源管理中，加强对纳税人的账簿、凭证管理，尤其是与涉税有关的用于经营管理的原始资料的管理，如建立健全保管账、领料单等，从而确保财务资料的真实、完整、准确。
3．创新稽查思路和方法，严厉打击偷逃税行为
借鉴和完善本案“解剖式”检查思路，在工作中研究、探讨符合行业特点的检查方法，查找纳税人偷税的途径、方式和证据，通过规范、细致、全面的专项检查，加大对房地产、建筑等当前社会“焦点”行业的偷逃税行为的打击力度，以达到“以查促管”的目的，进一步规范行业税收秩序。
