一、案例背景
房地产业的狂飙突进，飞跃发展，成为拉动经济的重要力量，然而，就在房地产业红红火火的同时，房地产业的税收却没有显现应有的水涨船高的态势。在这种背景下，马鞍山市地税局组织了对房地产业的专项检查。
二、基本案情
某房地产开发公司是马鞍山市一个老牌的房地产开发企业，该单位于2000年改制成为一私营企业，位2003年营业收入为1153．63万元，利润总额为5．6万元，地方各税的申报情况基本正常。根据专项检查工作安排，稽查局于2004年4月对该单位2003年地方各税申报缴纳情况进行了检查。
在对该单位检查前的分析会上，检查人员认为，该单位拥有的土地处于城市东扩南进的有利地带，从电视、报纸等传媒宣传的有关资料来看，该单位与一外省房地产开发商正在合作开发一城市花园，应着重看其具体的合作形式，看是否存在一些涉税问题。另外，该单位以前开发的房屋挺多，以前年度销售的形势不怎么样，现在销售的形势火爆，要着重注意其经营成本的结转方式，是不是在结转成本上有问题。在会上，大家还认为，该单位是一乡镇企业改制而成，在财务的处理上可能有些不规范，要在做好检查的同时，做好指导企业规范财务处理的工作。
三、检查过程
通过检查的分析会，初步拟订了检查思路，检查人员于2004年4月正式对该单位进行税务检查。在调阅该单位的有关申报资料后，对该单位2003年的经营情况有了一定的了解，该单位2003年的营业收入为1153．63万元，利润总额为5．6万元，从该单位所提供的有关报表情况来看，该单位2003年申报地方各税的情况基本正常。
检查人员就所掌握的媒体所宣传资料对该单位的财务负责人进行了询问，对该单位与外省房地产开发商合作的城市花园项目进行了解，通过其提供的《投资协议书》以及《土地评估书》和股东大会会议，检查人员了解到，该单位2003年2月与外省房地产开发商达成协议，由其提供土地，外省开发商提供资金，共同成立城市花园项目，办理了营业执照和税务登记手续。在投资协议中，该单位与外省开发商达成如下协议：
成立城市花园项目部，该单位以其拥有的土地作为投资，土地作价2200万元，外省房地产开发商出资1550万元购买其中的70％，其余的30％做为该公司的投资，作价650万元。
检查人员通过研究此协议，认为此协议包含着两个方面的问题， 一是以土地30％作为投资，是一种投资行为；二是转让了70％的土地，应该是转让土地使用权的行为。在询问其对这一行为的财务处理时，该单位的财务负责人讲，该单位此行为是投资行为，不存在营业税及其他税的问题，所以都通过往来帐核算，待以后投资结束后清算，外省公司汇来的1550万都挂在其他应付款上，并且认为其会计处理不一定正确，但并不影响所申报的地方各税。检查人员对该单位的财务负责人说明，该单位行为应分开来看，30％投资行为是确定的，虽然不涉及营业税的问题，但根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)的有关规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为公允价值销售有关非货币性资产和投资两项业经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得和损失，所以此投资行为可能存在着所得税的问题；此协议的70％的土地转让行为不能与投资行为混为一谈，其根本实质就是土地使用权转让的行为，应该有着营业税金及附加和所得的问题。在检查人员的提供有关具体政策和仔细讲解下，该单位的财务负责人也认为其理解有所片面，没有对有关问题进行深刻的剖析，检查人员的有关分析是正确的。通过对该土地有关成本的检查，该土地取得时的支付的土地
出让金为1291万元，土地后期的一些开发成本以及计入土地成本的贷款利息合计为780万元，该土地合计帐面成本为2071万元。首先处理投资所得税的问题，30％土地的成本为621．3万元(2071X0．3=621．3)，应确认的资产转让所得为28．7万元(650—621．30=28．7)；再进行转让土地使用权的处理，分两小步：1、营业税金及附加问题，该单位此行为应申报的营业税为32．315万元((1550—1291X70％)X5％=32．315，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003)16号)规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。)应申报缴纳城建税22620．50元；应申报缴纳教育费附加9694．50元。2、转让所得问题，该单位应确认的转让所得为64.7535万元(1550—2071X0．7—32．315—3．2315=64．7535)。同时要求该单位做出相应的调帐处理，确认投资行为和转让行为。
在审核该单位2003年的企业所得税申报表时，检查人员发现该单位2003年的营业收入为1153．63万元，经营成本为950．16万，毛利率为17．64％；在查阅2002年的有关资料后，该单位2002年的营业收入为1003．63万元，经营成本为780。16万，毛利率为22．27％。为什么两年的毛利率相差这么大呢?再说2003年的房价还有所上涨，毛利率应该有所上升才可能正确，是不是该单位在经营成本结转上有问题呢?在对该单位经营成本明细表以及明细帐检查后，发现有一笔成本结转比较大，结转的金额为1603728元。在查看具体的记帐凭证后，发现此成本为一小区的公共配套费。在要求该单位提供有关这一小区的规划图、决算书以及销售情况表后，了解到这一小区为该单位以前开发的，该小区在2002年已经完工，小区总的可售面积为17200平方米，2003年发生完工以后的公共配套费1603728元，该单位在2003年将此公共配套费全部计入2003年的经营成本，该小区直到2003年还有未售的面积2012．40平方米，未在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中应由以
实现销售的可售面积分摊的部分1416091．82元可在2003年当期扣除，未实现销售分摊的部分187636．18元应计入其开发成本，不许在当期列支，多计2003年的经营成本187636.18元，应予以调增2003年的应纳税所得额。
四、处理结果
该单位土地使用权转让的行为，少申报营业税323150元，少申报城建税22620．50元，少缴纳教育费附加9694．50元。投资、土地使用权转让及多计经营成本造成少申报2003年的应纳税所得额1122171．18元，少申报缴纳2003年的企业所得税370316．49元。该单位的行为属于《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款情景，是偷税行为。对该单位的偷税行为，除追缴税款716086．99元、滞纳金124532．66元外，同时处以追缴税款0．5倍即358043．50元的罚款。根据检查人员掌握的情况，该单位此行为已构成偷税罪，建议移交司法机关追究其刑事责任。
五、案情分析
现在的房地产业发展势头强劲，房地产开发商之间加强了彼此之间的合作，特别是一些地方加强了招商引资的力度，外来的房地产商纷至沓来，合作的方式更是呈现多样化的趋势。对于具体的合作形式我们要看清其合作的实质，特别是注意有关涉税的问题。在上面是案例中，我们就不能被其一部分投资的行为所迷惑，通过分析，找出其经济行为的实质，其实会计资料和其他相关资料是我们检查的现象，其所反映的被检查单位的财务收支及其有关的经营活动是检查的本质，因为只有对具体的经济行为的分析，才能分析出涉税的问题。现在各个单位一般都比较喜欢通过一定的媒体进行宣传作为税务稽查人员要注意平时多搜集这样的信息，对企业的各个经济行为应能联想到一定的涉税行为，从而在具体的税务稽查中才不会陷入被动。在税务检查中，我们一般都借助于被查单位的会计资料，但会计是经济活动的综合反映，不熟悉被查单位的经济业务和生产经营实务，仅局限于有关的会计资料，就可能发现不了的涉税问题。
现在的企业规模是越来越大，其会计的核算也越来越复杂，税务检查中也很难做到非常详细，在具体的税务稽查中，我们应采取一定的分析性复核的技术(如在上述案例中对其毛利率的分析)，才能在具体的税务稽查中达到事半功倍。在平时应注意一些行业的资料，如行业的净利润率、行业的毛利率等，这样在税务稽查中就有了比较的数据，对其财务核算就有可能在总体上有所了解。
现在的房地产主要的问题是成本结转的真实性的问题，企业不按项目设立成本明细帐，将完工与未完工的项目混在一起，将未销售的房屋和已销售的房屋不按配比的原则结转开发成本，从而多结转经营成本，达到偷逃企业所得税的目的。可以说，以上手段主要是企业的会计核算不规范造成，健全企业的财务核算体系是企业责无旁贷的义务，只有好的会计核算才能说是查帐征收的基础。如果偏离了此轨道，查帐就无从谈起。
房地产业的税务管理是目前税务管理中比较难的问题，遏制房地产业的涉税违法行为是税务部门义不容辞的责任，当前税务部门应重点做好两方面的工作：外部合作和内部管理。外部管理就是要加强与计划、土地、规划、城建和房管部门的沟通、交流与合作，建立联系制度和协调机制，掌握第一手的资料，变被动为主动，从而能够有的放矢，了解房地产业房屋开发的动向，掌握其涉税问题。内部管理就是要求税务部门根据房地产业偷逃税的手段和特点，抓好房地产业的税务登记、申报管理、发票、票据管理和税务稽查工作。面对不断变化、更加隐蔽的偷税手段，税务人员不仅要有过硬的税收、财会知识，而且要有全面、准确分析、判断问题的能力和素质。在检查过程中不能就帐查帐，还要注意帐外调查。
