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一、基本情况
根据市地税局专项检查计划统一安排，2004年3月市稽查局对安徽省某房产开发有限公司某分公司进行检查。该公司是合肥市一家房地产有限公司的分公司，注册资金800000元，独立核算，于98年参加我市的南谯路改造工程，独家从事房地产“香港城”项目开发。香港城地处我市中心繁华地段，是一个多功能的综合建筑，总开发面积35836．18平方米，主要是沿街商铺，商务办公，酒店娱乐，住宅等。整体工程于2001年基本完工，并已陆续销售。由于该公司在建设过程中末按规定交纳政府有关部门的劳动统筹费用，设计不符合规划设计要求，总建筑房产证一直拖到2004年才办理完毕，造成已购房户虽然早已搬入经营或居住，至今才能办理房产证。
2003年度以前企业一直未结转收入，企业所得税申报表都是零申报，2003年度企业申报的销售收入15153577元，经营亏损4704764元，企业纳税调整后亏损315525元。
二、稽查过程
(一)分析户管资料，掌握第一手信息检查组首先从管户资料、纳税申报资料分析人手，发现出租房的收入、相关税收根本没有体现，在实地检查的同时暗访香港城的租赁经营户，发现出租门面房的收入以收据收取，并将收据的编号一一记录下来，以此为根据做到心中有数，然后责令单位会计提供本应提供而未提供的相关帐薄资料。
(二)核实有关数据，进一步发现疑点
在核实该单位的收入核算是否真实、准确时，不直接从收入方面入手，而是从成本下手，检查组首先要求企业提供已结转商品房销售成本的销售面积明细表，先搞清已结转销售成本的户数和每户的面积。与此同时于企业的销售部门联系，要求其提供所有至今的销售协议和楼盘销售情况登记薄，结合我们从外部已经摸底了解的实际销售情况，如以广告费等抵给广播广告中心、中安咨询公司等未做销售处理的部分，统计出载止2003年底已售商品房的实际面积，结合销售协议上的销售价格，计算出应做销售收入的数额，而企业2003年12月从“预收帐款”笼统结转到“商品房销售收入”的数额明显偏小，除存在隐匿收入现象外，发现销售收入和销售成本存在严重不配比的问题。
(三)审核房屋拆迁还原协议书，发现虚列成本
通过上述检查分析，我们认为审核拆迁还原协议书，对案件的突破有一定的作用。企业起初只提供拆迁还原总数字，我们要求企业必须提供拆迁还原户清单和协议书，否则在计算可售面积时不许扣除，企业终于提供拆迁还原户的清册和协议，通过分析发现拆迁面积、拆迁补偿费、过度费、和收取的拆迁结构价差，发现都存在不同程度问题，并分别给予了调整；4、对开发成本和期间费用进行了细致的核实，发现“开发成本”1—5号楼的成本对象归集存在大量在未取得发票的情况下从“预付帐款”直接转入的情况。对此及时请示市局，根据批示精神分别按已办理竣工决算和未办理竣工两种情况分别进行处理，即未办理竣工决算的可暂按定额(或预算)成本结转经营成本，工程决算后据实调整，为此审核了大量的工程预算，并发现存在大量虚转成本现象。
三、主要问题
(一)企业财务人员在不区分“预收帐款”所核算内容的不同性质情况下，将其贷方余额全部结转为销售收入(其中含定金、预收款)，而销售成本是按每户的建筑面积乘可售面积单位工程成本进行结转，存在收入、成本严重不配比少做收入问题，实际应结转销售收入15632278元，预售收入2168195元，(预售的合同价是5528095元)，而不是企业申报时笼统结转的销售收入15153577元。
(二)抵帐销售不做帐，有2095．80平方办公用房不做收入，造成少做收入2707804元。
(三)出租商铺租金收入不入帐，造成少做收入178800元。
(四)拆迁还原户汇人拆迁结构价差直接汇到合肥总公司不入帐，造成少做收入454979元，“预收帐款”——售房款中调出结构价差额574850元，实际总结构差收入1029829元。
(五)拆迁还原经审核拆一还一460元／平方的4995．12平方、590元／平方的6708．33平方比原先统计数少244．51平方，同时拆迁还原营业税也未按规定足额申报。
(六)调减部分开发成本，收取成业房产、水产公司土地占用费400000元长期挂帐，调减开发成本。调减提而未付的劳保统筹费842471元，审核调减建安工程成本5041295元。
四、处理结果
(一)根据《中华人民共和国营业税暂行条行》第一条、第二条、第五条的规定，对少做收入部分、预收转收入的应收款部分、拆迁还原少申报部分追缴营业税307347元。
(二)根据《中华人民共和国城建税暂行条例》第二条、第三条、第四条规定，和《征收教育费附加的暂行规定》第二条，《国务院关于修
改<征收教育费附加的暂行规定>的规定》第一条和国务院《关于教育费附加的征收问题的紧急通知》(国发明电[1994]2号)第一条规定对上述追缴营业税的同时追缴城市维护建设税21514元、教育费附加9220元。
(三)根据《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国发[2003]83号)第一项规定，2003年应结转销售收入15632278元，其它业务收入和未做收入商铺租金1543471元，收入合计17175749元；
根据《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)第五项规定，根据企业提供的预算资料经审核预计总开发成本59093938元，建筑面积35836．18平方，可售面积24132．73平方，可售面积单位工程成本2448．7l元，已实现销售面积3356．13平方米，应结转销售成本8218172元；
根据《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税[2003]83号)第二项规定，结转收入后的预收帐款期末贷方余额(含定金收入)2168195元，应预转15％的预计营业利润额325229元。
以上合计应纳税所得额3575607元，按规定应缴纳企业所得税1179950元。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款、第六十四条第二款的规定，对该单位2003年度少缴纳的营业税307347元、城市维护建设税21514元、教育费附加9220元、房产税21456元、企业所得税1179950元，依法予以追缴，并根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，从税款的滞纳之日起，按日加收万分之五的滞纳金。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，对其2003年度在帐薄上不列、少列商铺销售收入、商铺租金收入等手段，造成少缴纳营业税、房产税、城市维护建设税350318元的税务违法行为，处以少缴税款50％计175159元的罚款。
五、原因分析
(一)监管不力，民营企业设账外账现象屡有发生
民营企业的纳税意识存在多缴一分无好处，少缴一分则是自己思想，再加上税务部门监管不力，民营企业在财务核算方面存在随意性，存在收人不入帐，另设一套帐问题就成为民营企业偷逃国家税收的主要途径之一。正如该企业出租收入、拆迁结构价差收入、部分售房款不人帐，直接汇人合肥等企业指定的地点，这种现象在个私民营企业较为普遍。同时，企业有意隐瞒基础管理资料，从表面上看企业的财务管理和档案资料管理都存在严重问题，帐上看不清，资料找不到。其实是企业不愿意提供而已，不揪住尾巴它是不会漏出原形的，只有在发现蛛丝马迹时穷追不舍，才能达到目的。
(二)不严格执行现行会计制度，税务部门难以监督
民营在帐务处理上存在故意不按企业会计制度规定核算问题，如收入不及时结转，年底一次结转，根本看不出收入、成本结转的对应关系，有意造成成本虚转或多转而收入少转的问题。在开发成本方面也存在同样的问题，有意多列开发成本。在管理上，企业执行财务制度的监督管理又不是税务部门的职权，对其难以监管。
(三)企业和税务部门对税收政策的认识不一
在检查过程中，对部分销售是做销售收入处理还是做预售收入处理，检查组和企业存在不同的观点，如销售给“罗蒙制衣”门面房检查组以销售合同规定内容基本履行，并且“罗蒙制衣”已搬入经营两年，完全满足会计和税法有关收入实现的规定，而企业以房产公司大房证拖延造成未及时向购房户提供房产证，而造成“罗蒙制衣”尚欠30％余款计1394419元为由，认为应做预售收入确认，类似情况还有几家，造成上述情况根本原因应是房产公司自身违约的责任。其实双方分歧的深层次原因在于如何执行国税发[2003]83号文的问题，如果是预售收入就只对预收款3253644预转15％的预计营业利润额488000元，而按销售收入处理将因门面房售价高原因产生较大营业毛利计3758900元，并且要对欠款作应收帐款处理计征营业税69700元，可见差别有多大。
六、对策分析
(一)加强日常的基础管理。从检查的的情况看，存在管理不到位的问题，对企业的楼盘销售、商铺出租的的情况不了解。在建安工程成本核算方面存在预付款在未取得发票的情况下直接进成本问题，不但造成对方少缴营业税，而且可能造成建安成本的不真实。同时要加强与相关部门的配合，特别是在财务管理上与财政部门的沟通。
(二)进一步加强纳税辅导。目前的征收管理模式提倡管理分局的纳税辅导，已取得一定的成效，定期及时的辅导可以把新的税收征管政策告知纳税人，及时发现和指出企业在财务核算和纳税方面存在的问题，指导他们进行正确纳税申报，既可以克服和避免一些企业的故意偷税行为，也可为一些无意偷税的企业降低纳税风险。
(三)丰富和提高稽查手段。通过此次对房地产企业的专项检查也让我们感觉到传统的就帐查帐方法已不能适应新形势的要求，查前一定要深入了解企业的经营情况，实地查找一些对检查有用的线索，为检查做到有的放矢。结合查前、查中的约谈，通过对不同人员几次谈话对比，从中总能找到破绽之处，为检查寻找突破口，从中感悟到谈话也是门艺术。
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