【本案特点】
本案在对房地产行业的成本检查，特别是以租代售虚转成本的涉税问题，结合外围实地调查取证方面较有特色。
一、案件背景情况
（一）案件来源
2004年5月，市地税稽查局选案部门的检查指令，对某房地产公司2003年的纳税情况进行专项检查。
（二）纳税人基本情况
某房地产公司成立于1996年，系有限责任公司，注册资本800万元。自1997年2月开始陆续兴建了A、B、C三个小区和一个“广场”，其中“广场”主要是写字楼。
二、检查过程及采取的检查方法
在对C小区概况有了初步了解后，检查人员决定先从销售情况入手。采用实地考察和要求企业提供销售明细帐相结合，了解C小区的入住情况，发现所有的房屋都已入住，没有空余房屋。然后又检查了企业相关帐簿，发票数额，发现企业“开发产品”帐户已结转为“零”，账面的涉税情况一切正常。然后又检查企业的收入账和所有合同，发现了其和某商业银行签订的抵押贷款合同，合同规定抵押物为C小区的公建部分，面积为1640平方米，再查其“财务费用”和“银行存款”账，发现此笔贷款尚未归还。查其“固定资产”账，发现有房屋类资产，但没有C小区的公建房。经询问，房屋类资产为某商业银行贷款时一并处置的不良资产。
为了查清事实，检查人员到C小区了解情况，发现此公建房现为某执法部门办公使用，询问财务经理此公建房是否已出租，经理矢口否认，说该公建房已不属于该企业，可能是银行和他人签订的合同，企业账面也没有租金收入。检查人员怀疑此公建房有可能和其他房屋类资产一样，是随着银行贷款一起又回归到了该企业。检查人员多次向其索要建设“广场”的贷款合同，企业寻找各种理由，迟迟不予以提供。检查人员于是向该企业下达了《限期提供纳税资料通知书》，并且到公建的使用单位——某执法部门了解情况。该执法部门的财务人员说：“我们也不清楚。”检查人员随即找到了该执法部门的负责人，说明来意，开始，该部门负责人不配合，但经过检查人员积极、耐心地工作，该执法部门提供了与房屋开发公司签订的租赁协议，据此，检查人员掌握了第一手材料。而后，检查人员重新向企业负责人进行了询问，企业仍对租赁行为予以否认，检查人员随即出示了收集到的证据材料，在确凿的证据面前企业提供了租赁协议以及贷款合同。原来企业在2003年建设“广场”时，向同一银行签订了抵押贷款合同，抵押物为“广场”的四层、五层，银行发放的贷款由C小区的公建部分和现金两个部分组成的（银行已由其他人员检查，相关情况已通报），从而C小区的1640平方米的公建房又回归到该企业。至此，证明了此公建房确实为出租而未销售。检查人员据此认定，C小区尚有1640平方米的房屋未销售，而是出租，虽然对方租金未付，但按照租赁协议约定，应收租金收入700000元，营业税金及附加应该缴纳，而“开发产品”帐户已结转为“零”，属于多转成本，C小区共发生开发成本6760万元，多转成本554万元，少缴纳企业所得税。
第二天，检查人员对该企业财务经理作出了《询问（调查）笔录》，在证据面前，经理终于承认C小区的公建部分确实未销售，而将“开发产品”帐户结转为“零”，是为了以后作账容易些，不用将这部分一直记在“开发成本”账中，至此某房屋开发公司的违法事实被彻底揭开。
三、违法事实及定性处理
该公司少计租金收入700000元，多结转销售成本5543200元，应补缴营业税金及附加38850元、企业所得税税款1829256元，加收滞纳金10975.54元。该公司采取少计收入、多列成本的手段，进行虚假的纳税申报，造成少缴税款，依法定性为偷税（偷税数额占应纳税额7.63%），并处少缴税款一倍的罚款。
以上税款及滞纳金、罚款合计3747187.54元，该公司已在限期内缴纳，没有提出复议、诉讼，至此该公司的偷税案处理全部结束。
四、案例分析
（一）在税务检查中，对相关资料的检查至关重要，特别是房地产企业，不能只看帐簿、凭证和会计报表、销售台账、平面图以及竣工报告，与银行签订的贷款合同也应该是检查的重点。有些房地产企业就是想利用与银行签订的贷款合同，来隐瞒销售和租赁的事实。本案中，如果检查人员只看第一份抵押贷款合同而不看第二份抵押贷款合同，或者检查人员不到实地查看，不掌握第一手材料（与其他单位的租赁协议），企业多转成本的行为就很难发现，所以在进行纳税检查中，一定要细致，要进行审计式检查，决不漏掉一个环节。
（二）结合本案，房地产行业存在偷税问题有以下几个原因：第一，在房地产业发展的初期，由于市场极不规范，各项法律法规和政策还不很健全，各职能部门之间的信息交换也不通畅，监管起来难度较大，造成企业有机可乘。第二，从主观上看，房地产业是高利润行业，个别房地产公司片面追求更高的利润，置国家税收法律而不顾，铤而走险，采取多结转销售成本减少利润的手段进行偷税，也就不足为奇了。第三，从客观上看，房地产行业涉及的税种多，负担重。房地产行业是现行税制下涉及地方税种最多的行业，共涉及11个税种，税收负担重，从而增加企业的开发成本，制约了企业的发展，造成企业在少缴税款方面“下功夫”。
