【本案特点】
本案以“产业化装修”为线索，提出了房地产业销售精装修房屋的收入确认问题，并从税收政策角度加以明确，对查办同行业有一定的启示。
一、案件背景情况
（一）案件来源
2005年3月，市地税稽查局对某房地产开发公司2004年度缴纳地方各税情况实施专项税务检查。
（二）纳税人基本情况
某房地产开发公司成立于2000年，系一家私营有限责任公司，经营房屋开发及销售。注册资本2000万元。2003年、2004年开发F小区。
二、检查过程及采取的检查方法
（一）案件的查前准备
该公司是税源大户，又属重点检查行业，所以接到指令后，检查人员非常慎重，决定先从侧面了解一下该公司的有关情况。通过计算机“一户式”查询系统，检查人员发现该公司领购并开具了大量的建筑安装业发票，开具金额达2800万元，而正在出售F小区的住宅。房地产开发公司怎么会大量使用建筑安装业发票呢？这家公司除了房屋开发难道还有其他经营业务吗？怎样才能在查账前把这些情况摸清楚？检查人员想到在天健网站好像有F小区业主论坛，从那里也许能够了解有关情况。
检查人员登录到“天健网”找到了F小区业主的“BBS”，对业主所发的帖子逐个翻阅。令人高兴的是，网上反映的信息不但解答了检查人员的困惑，而且明晰地反映出F小区整体规划和销售情况：该公司从2003年起开发该小区，小区占地16万平方米，分为A、B、C、D四个区，共33栋楼，小区的房屋由某公司代为销售，到2004年底房屋已销售85%。其中A、B、C区为产业化装修区，D区为非产业化装修区。所谓的“产业化装修”就是让装修成为完整商品房的一部分，他向消费者提供的是装修一次到位的成品房。也就是说该公司出售的A、B、C区房屋是进行了装修的精装房，这也正好证实了该公司需要领购并开具大量建安发票。
根据网上所反映的信息，检查人员拟定检察预案，决定对以下内容重点检查：1.该公司与产业化装修的业主是否分别签订销售合同和装修合同；2.该公司取得的售房收入和装修收入是否分别确认，是否分别开具商品房销售发票和建安发票；3.该公司取得的装修收入是按“销售不动产”税目，还是按“建筑业”税目缴纳营业税。
（二）检查的具体方法
该公司取得的装修收入应如何纳税？检查人员对这一问题进行了仔细地分析研究。该公司的产业化装修是与业主分别签订售房合同和装修合同，取得的售房收入、装修收入分别入帐，并分别开具商品房发票和建安发票，分属两个税目，似乎应该分别征税。但是，在仔细查阅相关合同后，检查人员发现，该公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同，但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是产业化装修区，必须按照公司的设计要求由公司统一进行装修，同时在后续的装修合同中明确提到了装修合同是依据售房合同的补充协议签订。同时，装修合同另外附有补充协议，规定了业主在装修材料及品质上可实行“菜单式”的选择，即对每一系列所需的材料、产品等，业主可以在公司指定的若干牌中自由选择。
销售合同→补充协议→装修合同→补充协议，开发商为销售产业装修区与每个业主分别签订了这样的合同与协议，不能不说是煞费苦心，这其中很值得推敲。表面上，该公司分别按销售合同和装修合同收取款项，按不同的税目分别缴纳税款，看似合乎情理，而实际上，整个合同及协议的签订只是为了一项业务，那就是销售精装修商品房。检查人员对该公司的这一“新手法”高度重视，准备从营业税的相关法律政策中寻找证据支持，不放过任何偷税嫌疑。
国家税务总局1998年1月25日在国税函[1998]53号《关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》中指出：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订了两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
有关营业税方面的政策已经明确，新的问题随之而来。关于此项业务引发的预征企业所得税、土地增值税的计税依据该如何确定？经局税收行政执法委员会审议决定，既然房屋装修收入视同销售不动产的收入，而且在售房合同中已明确约定装修是房地产买卖的一个组成部分，那么该公司取得的业主预付装修款应并入开发产品的预收收入中计算预征企业所得税和土地增值税。
三、违法事实及定性处理
该公司将精装商品房的销售收入分解为销售收入和装修收入，意在利用“销售不动产”与“建筑业”不同税目之间的税率差异来达到少缴税款，侵占国家税收的目的。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的有关规定，该公司采用分解销售收入的方法造成少缴国家税款的行为已构成偷税。应追缴该公司营业税及附加62.82万元，企业所得税0.33万元，加收滞纳金2.54万元，并处所偷税数一倍的罚款计63.15万元。
四、案例分析
（一）查办本案的认识及体会
检查工作应注意多方收集信息，做好充分的查前准备工作。本案通过一户式查询系统发现纳税人开具大量的建安发票，并以此为线索，又进一步通过网络获取有价值信息，了解到纳税人所开发小区的整体规划及销售状况。根据事前所掌握内容，检查人员制定检查预案，使税务检查工作得以顺利实施，案件得以成功查处。
（二）工作建议
本案具有特殊性，但其涉及到的产业化装修引发的涉税问题却具有一定的共性。目前，精装修房屋是房地产销售市场的热点，从税收角度考虑，容易出现的问题就是关于销售收入的确认。开发商可能会以各种名目来分解销售收入，因此税务机关在检查此类业务时不可掉以轻心，要围绕其收入状况，有针对性的检查相关帐簿、凭证、发票及合同协议等，不放过任何税收违法问题。
