【本案特点】

本案检查的方法具有针对性，将帐簿检查和实地取证相结合，起到了较好的效果。

一、案件背景情况

（一）案件来源

根据市地税稽查局的检查指令，检查组于2004年5月对某房地产公司2003年度的地方各税缴纳情况进行了专项检查。

（二）纳税人基本情况

某公司是成立于1999年11月的有限责任公司。经营范围：房地产开发与咨询、写字间出租、物业管理；注册资本800万元；核算形式为独立核算。自2000年起，该公司陆续投资兴建某写字楼工程项目，项目总投资1.4亿元，其中有向A银行的贷款，此项目现已基本完工。

二、检查过程及采取的检查方法

（一）案件的查前准备

检查组在接到检查指令后，先通过税务管理信息系统查询了解该公司的税务登记情况，再结合企业申报时提交的有关纳税资料，初步了解到该公司的纳税申报情况：2003年申报营业收入4200万元，营业成本3700万元，申报缴纳营业税金及附加233万元，当年亏损260万元，已缴纳其他各项税金60.60万元。检查组对该公司相关资料进行了认真分析和研究，认为该公司在正常的房屋销售上不会有什么问题，但该公司有债务，也许会有以房抵债或以房换地的情况。因此，检查组将检查重点初步确定在房屋销售收入、开发成本以及与之有关的经济业务上，做好了检查工作计划等项工作。

（二）检查的具体方法

检查组5月17日进入该公司进行专项检查。检查人员首先要求企业提供2003年度的会计报表、帐簿、凭证、所建项目的有关手续和纳税资料，通过仔细研究项目平面图纸和测绘资料及销售许可证，了解到该项目共3栋楼，总建筑面积3.5万平方米，已销售1.2万平方米，已申报销售收入4200万元。

在对项目概况有所了解后，检查组首先从项目的销售情况入手，经过对该公司的帐簿和其提供的商品房销售合同及开具的发票相核对，没发现问题和其他可疑线索，这与检查人员的前期预料基本相符。该公司会计见检查人员没有发现任何问题，便十分得意，一直跟检查人员讲：他们是如何遵纪守法，依法纳税等等。对此，检查人员不露声色，按计划采用实地观察法继续进行检查。首先到项目现场了解房屋入住情况，一楼A银行和B单位的大牌子引起了检查人员的注意，经了解，A银行和B单位都是在2003年5月入住的。针对这一线索，检查人员又进行了深入检查，在对该公司的商品房销售合同和发票的检查中，没有发现该公司与A银行之间的合同文本及收、开发票的情况，却发现该公司与B单位有500平方米房屋的销售合同，但合同面积与实地目测B单位的实际使用面积却相差很多。随后，检查人员继续检查该公司的“经营收入”明细帐和“银行存款”明细帐，没有发现记载有该公司与A银行之间的售房收入和相关资金往来，但该公司销售给B单位的500平方米房屋已计收入并完税。

检查人员分析此情况后，及时从检查该公司的银行贷款业务、其他应付款和开发成本入手，实施针对性的检查。随着检查的逐步深入，又发现了新的疑点：

疑点一，检查该公司的银行贷款合同、还款情况以及计提银行贷款利息情况时，发现2003年第二季度以后计提的银行贷款利息基数比第一季度计提银行贷款利息基数少900万元。问其原因，会计解释说：“我们公司和A银行的关系好，经公司经理与A银行协商，银行考虑我们公司目前资金困难，给予利息优惠。”

疑点二，当追查“其他应付款”明细帐时，发现该公司在3月份和10月份有两笔调账业务：一笔是在3月末进行了一次调账（借：其他应收款——A银行900万；贷：开发成本900万）；另一笔是在10月份进行的调账（借：开发成本900万；贷：其他应付款——A银行900万）。为什么要在同一个纳税年度内进行两笔借、贷相反，金额相同的账务处理呢？会计自圆其说：3月份那笔账务处理是她记账有误，所以在10月份又调回来了。

疑点三，在对开发成本深入检查时，发现该公司支付的拆迁补偿费明细中没有B单位，却发现了C单位和D单位，该公司分别支付给C单位50万元和D单位60万元的拆迁补偿费。

检查人员立即把在现场见到的A银行和B单位的大牌子与新发现的线索联系到一起，当即要求财务人员提供该公司与A银行的商品房销售合同以及该公司与B、C、D等三个单位之间的拆迁补偿合同。这时，该公司的财务人员便开始寻找各种借口不予配合。见此情况，检查人员运用法律程序，于5月19日向该公司下达了《限期提供纳税资料通知书》并列明所需提供资料的清单，要求该公司在5月21日前按规定向税务机关提供相关资料。同时，检查人员抓住时机，适时向该公司有关人员宣传税法，进行政策攻心，取得了明显的成效。该公司于5月20日按规定向税务机关提供了相关资料（应税合同已贴花完税），检查人员在第一时间提取了相关证据，当场做了《询问（调查）笔录》等书面证据材料。

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实

2003年3月，该公司于A银行签订了以商品房抵顶银行贷款的合同，合同约定该公司用所开发项目1号楼的一楼1698平方米的公建房，抵顶其在A银行的贷款中的900万元。该公司与B、C、D等单位的拆迁补偿合同约定：B单位的回迁补偿面积为1580平方米；C单位的回迁补偿面积为820平方米，并支付拆迁补偿金50万元；D单位的回迁补偿面积为560平方米，并支付拆迁补偿金60万元。该公司以房安置单位回迁总面积合计：2960平方米，回迁房屋总价款1260万元。

该公司以房抵顶银行贷款900万元和安置回迁单位总价款1260万元，少计应税收入合计2160万元，少缴销售不动产营业税及附加119.88万元，按照配比和权责发生制原则调增收入2160万元、结转成本1790万元、结转营业税金及附加119.88万元以及调整本年亏损260万元后，亏损9.88万元。

（二）定性处理

经稽查局税收行政执法委员会审议决定：该公司采取在帐簿上少列收入2160万元，进行虚假的纳税申报，少缴税款119.88万元，事实清楚，证据确凿，已构成偷税。

在履行告知程序后，税务机关于2004年6月8日作出税务处理决定和税务行政处罚决定：

1．根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《关于开征地方教育费的通知》的规定，责令该公司在接到税务处理决定书之日起十五日内补缴营业税108万元、城市维护建设税7.56万元、教育费附加3.24万元、地方教育费附加1.08万元。

2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该公司少缴税款加收滞纳金7.10万元，限该公司在接到税务处理决定书之日起十五日内缴纳税款及滞纳金。

3．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，对该公司处以偷税额一倍罚款，罚款数额115.56万元，并限该公司在接到税务行政处罚决定书之日起十五日内缴纳罚款。鉴于该公司偷税数额115.56万元，偷税比例达28.38%，以涉嫌偷税罪，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款、第七十七条第一款、《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定，对其依法移送司法机关追究刑事责任。

该公司在接到《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》后，没有提出行政复议和行政诉讼，并在规定期限内缴纳了税款、滞纳金和罚款。至此该公司偷税案的处理全部结束。

四、案例分析

（一）查办本案的认识及体会

1．检查人员要灵活运用各种稽查方法。在本案中，该公司以房屋抵顶银行贷款和以房屋安置单位回迁，均是“隐形”销售不动产，具有较强的隐蔽性。这不仅要求税务检查人员不断加强学习、总结经验、提高稽查能力，而且要正确运用稽查方法，对具体问题要具体分析，做到有的放矢。如本案就是检查人员灵活运用对帐簿检查和实地取证的方法，并将二者有机的结合起来，找到线索，实施有针对性的稽查，提高了稽查效率。

2．检查人员要将行使检查权和政策攻心相结合。正确运用法律赋予税务检查人员的权力，并与加强对纳税人的政策攻心相结合，也是税务稽查工作中行之有效的方法。检查人员在本案查办中，对发现的疑点和线索，有针对性的对该公司相关帐簿深入检查的同时，灵活的运用了这一方法，使该公司在事实和法律面前，如实提供了相关资料。

3．检查人员要做到执法程序的规范和严谨。检查人员在查清违法事实的基础上，应按照市局《税务稽查案件证据规则》的要求及时获取相关的证据（如合同、有关账页、记账凭证、原始凭证和制作《询问（调查）笔录》等等），使税务机关在定案和处理方面有据可依。

（二）工作建议

加强对房地产开发企业的税收管理，应采用项目进展情况和销售情况备案制等切实有效的方法，以利于税务机关及时掌握房地产开发企业的商品房去向和动态。特别是以商品房换回土地，以商品房地顶工程款，以商品房地顶银行贷款等情况更要有所了解，只有严格管理，掌握税收信息，才能促进税收秩序的良好发展。