一、主要违法事实：根据选案部门的计划安排，市局稽查局检查小组于2005年4月5日，对某房地产开发有限责任公司2004年度交纳地方税情况进行了检查，发现主要存在以下几个问题：一是该单位将以前年度开发的综合楼对外出租，收取的租金未计收入，而是用红字直接冲减经营费用450000元，该综合楼的建造成本5000000元，已记入到当年的开发成本中；二是该单位同其所属建筑公司签订施工合同5份，合同金额为11500000元，均未贴印花税票；三是该单位将建设好的商品住房抵顶给建筑公司3套，总价款563000元；四是该单位2003年购买土地23亩作为开发商品房，至今没有开发，但已办理土地使用证书。
    二、案件的定性处理
    1、该单位将以前年度开发的综合楼对外出租，应按服务业——租赁业，补缴营业税450000×5%=22500元，城市维护建设税1575元，教育费附加675元，地方教育费附加225元，房产税54000元。
根据国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定：“按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%)，具体由主管税务机关确定；将开发产品转作经营性资产 应视同销售确认收入。”此综合楼应视同销售，该单位少申报缴纳营业税5000000×（1+15%）×5%=287500元，城市维护建设税20125元，教育费附加8625元，地方教育费附加2875元。
    2、该单位同其所属建筑公司签订施工合同5份，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条规定，该单位应补交印花税3450元。同时在检查过程中发现，该单位在建设过程中为该建筑公司提供建筑材料1345000元，记在预付账款科目，长期挂账，造成该建筑公司少缴营业税40350元，城市维护建设税2824.50元，教育费附加1210.50元，地方教育费附加403.50元。
    3、该单位将建设好的商品住房抵顶债务给建筑公司应视同销售，根据《营业税暂行条例》及实施细则规定应补交营业税28150元，城市维护建设税1970.50元，教育费附加844.50元，地方教育费附加281.50元。
    4、该单位2003年购买的土地23亩作为开发商品房，已办理土地使用证未开发，根据《中华人民共和国土地使用税暂行条例》第三条规定，该单位少申报缴纳城镇土地使用税23×666.67×2=30666.82元（该地段为每平方米2元）。
    根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，对该单位少缴的营业税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税的行为，定性为偷税，限期补交少缴的税费，并对所偷税款除以1倍罚款。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，对该单位少缴的营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税，分别按规定从滞纳税款之日起按日加收万分之五的滞纳金。
    三、案例分析
    1、通过对该房地产开发有限责任公司的检查，应注意实地检查该房地产有几个建设项目，每一个项目与计划投资或规划是否一致。
    2、在检查过程中，检查人员应灵活运用“询问”和调查相结合的方法。认真检查与该单位的经济业务往来发生的方式方法，是否存在偷逃国家税款的现象。
    3、加强对纳税人房产税、城镇土地使用税等地方税种的检查。通过近一段的检查发现，大多数房地产开发企业的在建项目的土地使用税都未及时缴纳。对于未出售的商品用房应重点到实地检查，看看是否存在出租的行为，准确核实纳税人的实际情况，使应纳税款及时足额缴纳。
    4、加强稽查力度，惩处偷税行为。加大稽查力度，强化稽查手段，有效防止国家税款的流失，最终保证税款的及时入库。对那些无视法律的纳税人应加大惩处力度，对社会上一些企图逃避纳税义务的纳税人形成巨大的威慑力。
    5、通过检查发现，规范企业纳税行为是税务人员义不容辞的责任。该公司在经营活动、会计核算方面存在很多问题有待解决。其主用表现在：纳税意识淡薄，申报不及时、不主动，法制观念不强，对税法更是了解不深。因此规范纳税人的纳税行为，使之
规范化、程序化。
6、加大税法宣传，定期辅导。通过检查发现，该公司会计人员对税收知识了解不全面，同时会计人员的从业水平亟待提高。今后，税务机关要加强税法宣传，并定期对会计从业人员进行税法辅导。(作者:市局稽查局杨子瑞、郭树强)