近年来，全国经济形势不容乐观，在强大的税款征收压力下，税务机关加大了税务稽查力度。根据国家税务总局稽查局编著的《中国税务稽查年鉴》公布的数据，全国每年查补收入自2009年起有了较大幅度的上涨。如图：
房地产企业做为税收重点行业的重点税源，比其它企业面临更高的稽查风险，2014年税务稽查工作重点再次指向房地产行业。华税律师认为，为了更好地应对必将发生的税务稽查，房地产企业除了要加强自身管理以外，还需要了解税务机关在稽查时采用的方法，做到知已知彼，以更好地防范和应对即将到来的税务稽查。本文从近期发生的一起房地产企业税务稽查的案例入手，重点分析税务机关常用的稽查方法。
【基本案情】
A房地产开发公司为某市的一家私营企业，成立于2005年2月份，现有职工126人，主要从事房地产的开发和销售。2013年，该企业申报销售收入20370万元，销售成本16150万元，应纳税所得额为2200万元，入库应纳所得税额650万元。2013年1月至2013年12月所得税申报数与账面记载一致。
【案例分析】税务机关采取的稽查方法：
1、审阅法
该方法指对房地产开发企业有关书面资料的内容进行详细审查、研究，发现疑点线索，取得稽查证据的一种检查方法。本案中，稽查人员通过审查竣工验收证明及房产证，发现该公司所开发的"传世家园"项目已经竣工验收，该项目于2012年10月7日取得了市房产管理局颁发的项目房屋所有权证。稽查人员对该项目房屋所有权证逐一登记审核并汇集，发现该工程2号楼车库面积204.61平方米，4号楼车库面积204.81平方米，5号楼车库面积199.71平方米，7号楼车库面积199.41平方米，10号楼车库面积223.26平方米，1号楼门市面积251.27平方米，2号楼门市面积244.39平方米；通过审核从销售部门调取的楼盘销控表，发现大部分车库及商铺已作售出标记。经进一步查对A公司所提供商品房买卖合同，稽查人员发现已出售车库26个，销售面积共计513.57平方米，金额154.07万元；销售商铺8个，销售面积共计203.89平方米，金额163.11万元；已销售的车库和商铺共计318.18万元，且合同载明款已付清。通过账务检查，稽查人员发现A公司未将上述款项计入预收账款账户，账面也未反映该部分产品销售收入。因此，通过对相关书面资料的内容进行详细审查和研究，稽查人员认定A公司存在出售车库、商铺款项不记收入的问题，少缴营业税、城市维护建税、教育费附加、企业所得税和土地增值税。
2、核对法
该方法是指对书面资料的相关记录，或是对书面资料的记录和实物进行相互核对，以验证其是否相符的一种检查方法。本案中，稽查人员通过检查企业预收账款等账户，一是发现至2013年12月31日账面预收账款余额4035万元，经测算该预收账款余额占企业年申报销售收入比例达20.15%；二是预收账款账户未进行明细登记，A公司有利用该账户隐匿收入之嫌。首先，稽查人员根据预收账款账户的账面记录按所对应的原始凭证详细内容一一进行登记，将所收取的款项按楼盘楼号进行明细登记并汇集排序；其次，稽查人员将企业所提供的房产证中所列楼盘楼号进行了明细登记并汇集排序，将二者进行比对。通过审核比对发现，取得房屋所有权证部分的预售收入为3216万元，已按15%比例预提企业所得税，但该部分收入至2013年底仍未按规定确认为实际收入申报纳税。因此，通过对相关资料的记录和实物进行相互核对，稽查人员认定A公司存在未按期结转实际收入的问题，少缴所得税。
3、详查法
该方法是指对房地产开发企业在检查期内的所有经济活动，包括相关经济业务的经济信息资料以及财务部门的财务信息资料等，采取严密的审查程序，进行详细地审核检查。本案中，稽查人员通过审核从销售部门调取的楼盘销控表及交房(钥匙)记录，发现部分商品房已在楼盘销控表上作售出标记，但通过检查账务，稽查人员并未发现账面记有与之对应的预收账款，企业账面未反映该部分销售收入，也未结转相应的销售成本。通过深入调查了解，稽查人员发现该部分商品房属兑换、抵顶产品。经进一步审核A公司所提供的各项合同，稽查人员发现A公司与部分建设单位及供应商所签"抵顶、兑换合同"中，有"经双方协商用商品房抵顶工程款或材料等款项"的表述。经询问及详细核查，稽查人员了解到对方已按合同规定为A公司提供了建筑劳务或供应了货物，但A公司未将该部分"兑换"产品作销售收入记账，也未申报纳税。因此，通过严密的审查和详细地审核，稽查人员认定A公司存在以商品房抵债不记收入的问题，少缴营业税、城市维护建设税、教育费附加1.1万元、企业所得税和土地增值。
4、重点抽查法
该方法指稽查人员根据事先掌握的房地产开发企业的情况，有目的地选择一部分会计资料进行重点检查。本案中，为确保企业计入开发产品成本的费用是真实发生的，稽查人员有针对性地审核了企业所提供的帐薄凭证等资料，其中重点审查了A公司"预提费用"、"产品开发成本"及"销售成本账户"等账户，发现"预提费用"账户列2013年预提某小区暖气增容管道费205万元，计入开发产品成本，经进一步审核相关的账薄及原始凭证，发现该部分开发成本2013年已结转的销售成本只有63万元。因此，通过有针对性地重点检查，稽查人员认为A公司存在利用"预提费用"账户调整当期利润的问题，少缴企业所得税。
除了以上介绍的税务稽查的几种方法外，稽查人员常用的稽查方法还有顺查法、逆查法、分析法、外调法、盘存法等。实践中，稽查人员更多的是将各种检查方法综合运用，这也增大了房地产开发企业在税务稽查中出现问题的风险。因此，房地产开发企业有必要对税务机关常用的稽查方法进行充分了解，以便于做好税务稽查防范和应对的准备工作，进而有效降低企业涉税风险。
