为了核实房地产和建筑企业的成本费用情况。近期，国家又接连下达文件强令各地务必加强对房地产企业土地增值税的清算工作，税务稽查和清算风暴再次席卷房地产和建筑安装业。广西各地国、地税局已开始布置企业进行自查并逐步开展专项检查，各企业迫切需要得到同税务稽查人员沟通技巧的指导以及如何处理自查事项，以避免引起更深入的现场稽查，而已被查企业也迫切需要就检查中暴露的各类财税疑难和争议问题得到权威解释。同时除企业财务人员需学习相关知识与技巧外，公司老总作为企业的第一责任人也需通盘了解企业的税务运作和国家的税收政策，从而合理筹划企业经营方式，在减轻企业税负的同时最大程度上回避税务风险。
中国房地产财税网于2010年7月28日—29日在南宁新华大酒店举办了2010年房地产建筑安装业最新税收政策解析及稽查风险防范研讨会。本网财税专家杨文国老师全面介绍了房地产及建筑安装业的税务运作，为企业“税”事号脉，消除与会学员日常财税工作和应对稽查工作中的疑惑，为学员2010年顺利通过行业税务稽查保驾护航！
第一节 房地产和建筑业税务稽查应对和自查报告写作过关技巧
一、2009年我国税务稽查任务完成情况
二、2010年我国税务稽查工作目标
三、房地产建筑企业税务稽查五种应对技巧
四、房地产建筑企业税务自查报告六种写作技巧
五、房地产建筑企业七种维护税收权益方法
第二节 2010年房地产和建筑业税收专项检查工作方案解读
一、2010年房地产和建筑业税收专项检查原因、与往年检查相比的特点
二、2010年房地产和建筑业税收专项检查对象选取原则和方法、检查所属年度
三、2010年房地产业税收专项检查方案解读
四、2010年建筑业税收专项检查方案解读
专家在对上述税收专项检查工作方案解读过程中，将穿插对以下问题的深入剖析：
1.已经注销走逃的房地产企业股东需要承担什么税务法律责任？
2.选案部门能否直接按照第二种方法选择检查对象?
3.税收专项检查能否追溯到检查方案规定检查年度的以前年度?
4.税务机关如何认定关联企业？
5.房地产企业成本法和市场价值法拆迁补偿分别如何申报缴纳营业税？
6.房地产业各种投资行为分别如何申报纳税和财务核算？
7.房地产企业成本价销售住房给职工能否免税？低于市场价值部分是否征收职工个人所得税？
8.新旧细则下“免租期”租金收入如何申报缴纳营业税？
9.如何理解新细则下房地产和建筑业营业税纳税义务发生时间规定？
10.如何正确处理房地产业预提的成本费用？
11.房地产建筑业的开办费如何进行财税处理？
12.两法合并前后企业所得税佣金政策调整变化？
13.房地产企业的售楼部、样板房和会所如何进行财税处理？
14.房地产业土地使用税纳税义务起始时间、截止时间、计税面积的计算规则？
15.房地产开发企业产权置换方式补偿被拆迁者所付出的实物代价是否作为计征契税的依据？
16.营业税条例和细则修改前后建筑安装业营业税政策的变化之处有哪些？（甲供料、装饰、设备、自产货物混合销售、购进货物混合销售、自建行为、建筑业扣缴义务人、扣缴义务发生时间、建筑业扣缴申报地点）？
17.发票开具种类通用原则？甲供材的发票开具方法？具有生产和建筑双重资格的生产厂家发票开具方法？塑钢经销商销售塑钢门窗同时提供安装劳务发票开具方法？
18.建筑公司是否应当将建设单位预缴的劳保基金作为营业税应税收入？
19.建筑工程余料、残料收入究竟应当缴纳增值税还是营业税，如何进行会计处理？
20.建筑企业和房地产企业如果是关联企业，建筑企业为了少缴税而向房地产企业少开发票，具有可行性吗？
21.建筑公司挂靠现象如何进行会计处理？如何进行营业税和企业所得税处理？
22.房地产和建筑公司虚开发票的种类和途径有哪些，税务机关如何选取发票检查重点，如何进一步延伸协查？
第三节 房地产业账外账隐匿收入偷税案件点评
一、“清盘式”检查发现房地产企业多种手段隐匿收入偷税案
税务机关：面对收尾阶段项目，账簿检查和实地检查并重，责成提供项目相关资料，统计项目累计收入，物业公司调查，小区明察暗访。
被查企业：六大应对措施的有效性点评。
二、某房地产企业私设账外账偷税案
税务机关：两路并进，明暗结合，内查外调，迂回包抄。
被查企业：三大应对措施的有效性点评。
三、三联收据分解应税收入偷税案
税务机关：公安经侦部门协助调查。被查企业：一个应对措施的有效性点评。
四、房地产公司隐匿部分车位和商业用房收入偷税案件
税务机关：兵分两路，核对资料；实地调查，外围突破。
被查企业：精心筹划，两套账簿；利用漏洞，巧妙入账；面对询问，百般折词。
五、多环节和部门收集证据查处房地产公司隐瞒收入偷税案件
税务机关：制定预案，部门取证；账面检查，发现疑点；询问调查，外围取证。
被查企业：不到场、不签字、不提供资料的应对措施点评。
六、某房地产企业隐匿收入9.5亿元偷税案件（杨文国老师亲自查办案件，全国税务系统房地产稽查业务培训课件！）
精彩生动再现查处过程、查办过程中人情干扰、查办过程中的政策疑难和定性分析；系统总结税务机关查办房地产企业隐匿收入八大方法。
第四节 房地产业和建筑业虚增成本偷税案件点评
一、真假建筑发票偷税案
二、工程偷梁换柱，巧立名目偷税案
三、绿化费异地挪移，虚增成本偷税案
四、名目繁多的甲供材偷税案
五、深圳市某房地产公司混淆成本对象偷税3000万元案（杨文国老师帮助深圳国税局应对税务行政复议案件）
六、深圳市某房地产公司多种手段虚增成本2亿元偷税案（杨文国老师为深圳国税稽查干部点评课件）
第五节 房地产业开发各环节税收处理
一、购置土地环节
土地使用者将土地归还土地所有者、土地收储中心出让和转让土地使用权、土地承包者被征用土地所得补偿款 、城镇被拆迁者所得货币或实物补偿、购置土地条件—修建道路、资本运作取得土地、购置“半拉子”工程、购置、租赁空余军用土地、城中村转让原集体土地、农村出租集体土地使用权、转让划拨土地、转让土地使用权但未变更登记、拆迁公司代为拆迁安置。
二、资金融通环节
上市融资、银行贷款、信托公司发放受托贷款、典当行和信用担保公司贷款、非金融企业之间贴现票据或发放贷款、企业向个人非法借款、转让债权。
三、合作建房环节
（一）双方成立合营企业，合作建房
1．房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式
2．房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润
3．如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
（二）双方不成立合营企业，项目合作建房
1．一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋
2．一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋，未办过户，转手销售
3．一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，分配房屋
4．一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，乙方买断权益，乙方开发并销售，甲方协助开票
5．一方出地，一方出资金，共同立项，土地部分变更，比例分配房屋
6．一方出地，一方出资金，立项变更，土地全部过户，单方开发并销售
7．一方出地，一方出资金，立项变更，土地全部过户，比例分配售房款
8．共同立项，比例投资，比例拥有土地，比例分配房屋
9．一方出地，一方出资金建造，低价租赁，期满归还
四、销售房屋环节营业税处理
以房换房、以房抵债、以房发放股利、拆迁补偿住房、售后包租、返租经营、业主以让渡一定期限所购房产使用权为代价优惠购房、返本销售、无偿赠送不动产、赠送礼品的捆绑销售、保值销售、购房款可退并获得补偿型销售、定向开发房屋、销售精装修房、“假按揭”销售、代销与包销、销售楼花、房产抵押债权和税收的受偿顺序、移交物业管理用房。
五、房屋持有环节
房屋自用、房屋预租、房屋“免租期”方式租赁、物业公司物业服务费。
六、项目公司注销环节
第六节 现场互动和答疑
