一、纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。

　　二、转让不动产、自建不动产、建筑服务老项目取得时间的确认

　　(一)转让不动产老项目

　　纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。

　　(二)自建不动产老项目

　　纳税人取得的第一个《建筑施工工程许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。

　　(三)新增建设服务老项目

　　工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设(如扩大建筑面积等)，新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项目选择简易计税方法。

　　(四)提供建筑服务，采取总分包形式的，应该根据总分包合同注明的开工日期分别独立确定。

　　三、车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。

　　四、代扣代缴个人所得税的手续费返还

　　根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务——代理经纪服务”缴纳增值税。

　　五、代表机构应办理税务登记，核定税种，发生增值税应税行为应按照现行规定缴纳增值税。

　　六、统借统还中的“企业集团”，根据《企业集团登记管理暂行规定》，是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。

　　七、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。

　　八、企业提供建筑服务，同时提供建筑中所需要的建材(如钢架构等)，按照建筑服务缴纳增值税。

　　九、房地产企业销售带精装修的房屋，按照销售不动产征收增值税。

　　十、提供住宿服务的纳税人，适用税目应该按照实际经营行为确定，不以其是否取得相应的资质为准。

　　十一、房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目(选择适用简易计税方式的除外)，单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。

　　十二、一般纳税人按规定有多个项目可以选择简易计税方式的，可以按不同项目分别选择计税方式。

　　十三、采取总分包方式提供建筑服务的，应该根据总分包合同分别独立确定计税方式。总合同符合选择适用简易计税方式的条件，但分包合同不符合的，分包合同不得适用简易计税方式。

　　一、纳税人提供建筑服务时，按照工程进度在会计上确认收入，与按合同约定收到的款项不一致时，以按合同约定收到的款项为准，确认销售额。先开具发票的，为开具发票的当天。

　　二、纳税人2016年4月30日前已在地税申报缴纳营业税，但未开具发票的收入，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。纳税人在补开发票的次月(申报期)申报时，无需申报补开发票的销售额。

　　补开发票收入需要代开增值税普通发票的纳税人，可凭4月30日前已经在地税缴纳营业税的完税凭证，到主管国税机关办理代开手续。

　　三、纳税人将自建的不动产对外租赁，该不动产的《建筑施工许可证》上注明的开工日期在2016年4月30前的，或《建筑施工许可证》未注明开工日期但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的，可按照《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告>》(国家税务总局公告2016年第16号)的规定，适用简易计税办法缴纳增值税。

　　四、属于不征税项目的存款利息是指仅限于存储在国家规定的吸储机构所取得的存款利息。

　　五、通过内部贷款收取成员企业的贷款利息属于贷款服务收入。接受贷款服务方支付的利息，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　六、在2016年4月30日前签署的销售服务、无形资产或者不动产的合同，且合同的执行期延续到5月1日之后的，应先根据营业税的有关规定确定其中属于应缴营业税的收入，并缴纳营业税。其余收入应按照增值税的规定缴纳增值税。

　　七、婚庆公司提供婚庆策划、主持司仪、婚车花篮等整体服务，按照居民日常服务缴纳增值税。

　　八、酒店住宿的同时，免费提供餐饮服务(以早餐居多)，是酒店的一种营销模式，消费者也已统一支付对价，且适用税率相同，不应列为视同销售范围，不需另外组价征收，按酒店实际收取的价款，依适用税率计算缴纳增值税。

　　九、异地纳税人出租我市范围内的不动产，应按国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》在我市预 缴。

　　本市纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地不在同一区的，不需要在不动产所在地预缴。直接在机构所在地申报缴纳。

　　十、按照财税(2016)36 号文件政策规定，统借统还业务中，统借方按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征增值税。

　　若统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，应将其视为转贷业务，全额缴纳增值税。

　　十一、预缴税款问题

　　小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

　　十二、本市小规模纳税人在机构所在地提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向在机构所在地主管国税机关填报《增值税预缴税款表》，预缴税款后，按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。预缴税款时，需提交以下资料：

　　(一)《增值税预缴税款表》；

　　(二)与发包方签订的建筑合同原件及复印件；

　　(三)与分包方签订的分包合同原件及复印件；

　　(四)从分包方取得的发票原件及复印件。

　　为进一步加强我市房地产"营改增"税收管理,现将有关问题明确如下：

　　一、我市房地产开发企业在市内开发房地产项目取得的收入应在项目所在地主管国税机关缴纳增值税。

　　二、纳税人项目所在地与机构所在地不在同一行政区内的,应按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》(国务院令第362号)第二十一条规定,向机构所在地主管国税机关申请开具《外出经营管理证明》，持该证明在项目所在地主管国税机关办理“报验登记”。

　　三、我市房地产开发企业已开工且尚未销售完成的项目,应于2017年7月20日前,完成办理“报验登记”。我市房地产开发企业未开工的项目，应在取得《建筑施工许可证》后20日内完成办理“报验登记”。

　　四、我市房地产开发企业办理“报验登记”，其项目开发收入增值税应向项目所在地主管国税机关缴纳，同时应建立项目管理台账，分项目记录并归集税款缴纳情况,留存备查。

　　五、我市房地产开发企业在不同行政区域同时开发多个项目，应分别向项目所在地主管国税机关申请办理“报验登记”，单独核算各项目收入并向项目所在地主管国税机关缴纳增值税。在同一行政区内有多个项目的，只需办理一次“报验登记”。

　　六、本指引自2017年7月1日起执行。　

 深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之四)