税务登记分局、各区局、各稽查局：

　　按照深圳市政府办公厅《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》(深府办函〔2005〕93号)的要求，从2005年11月1日起，对在我市从事房地产开发销售和房地产转让并取得收入的单位和个人，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定征收土地增值税。现将有关问题明确如下：

　　一、土地增值税申报征收

　　(一)房地产开发企业转让房地产按月按规定期限申报纳税。即纳税人转让房地产并取得收入，应在次月纳税申报期限内向房地产项目所在地的主管税务机关申报缴纳土地增值税。

　　对房地产开发企业采取"先预征、后清算、多退少补"的办法征收土地增值税。税务机关对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入按如下两种预征率征收土地增值税：一是对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征；二是除别墅、度假村、酒店式公寓外，对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征。申报表使用《土地增值税预缴申报表》。

　　(二)非房地产开发企业和个人转让自建房地产，应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人使用《土地增值税纳税申报表》申报纳税。

　　计税依据为转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

　　扣除项目包括：(1)取得土地使用权所支付的金额包括补交的地价款。(2)该房地产建造成本。(3)转让环节依法缴纳的税费。

　　(三)单位和个人将购买的房地产再转让的，除依法给予减免税的外，按实际增值额征收土地增值税。由国土房管产权登记单位代征税款，纳税义务发生时间为国土房管产权登记单位受理产权过户申请资料的时间。

　　二、土地增值税减免

　　(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

　　(二)除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定明确的免税项目外，对开发销售安居房取得的收入，免征土地增值税。安居房是指原产权单位按照房改政策向职工出售的住房，以及市(区)住宅管理部门直接发售的各类政策性住房，包括：准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房和经济适用房。

　　(三)对个人转让普通标准住宅免征土地增值税，普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过5年以上的(含5年)免征土地增值税；居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税。

　　三、房地产开发费用扣除比例

　　房地产开发财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除。

 

　　二〇〇五年十一月十日