明地税发〔2008〕31号      

各县(市、区)地方税务局，市局各直属单位：

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，为全面落实《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》(闽地税发〔2008〕64号)文件精神，加强我市土地增值税管理，在对我市房地产市场及土地增值税管征情况充分调查、测算的基础上，现就土地增值税管征中的有关问题予以明确及强调，补充通知如下：

　　一、关于土地增值税预征管理

　　(一)统一调整平均预征率。从2008年6月1日起，我市土地增值税平均预征率统一调整为:普通住宅2%、非普通住宅2.5%、非住宅4%、别墅5%。经济适用房仍按《福建省地方税务局关于印发<福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法(试行)>的通知》(闽地税发〔2005〕195号)规定，暂不预征土地增值税。

　　(二) 加强土地增值税单项预征率管理。房地产企业须在项目预售前20个工作日内向主管地税机关报告预售时间，并如实提供相关资料。基层局对预售的项目须在预售证办理之日起7个工作日内组织人员做好单项预征率的测算工作，对符合单项预征率条件的项目须将测算材料上报市局备案。市局对基层局单项预征率执行情况进行抽查和不定期通报。

　　二、关于土地增值税清算

　　(一) 土地增值税扣除项目金额计算方法的确认。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的计算分摊方法原则上按闽地税发〔2008〕64号文规定的按可售面积计算分摊，此外，也可采用土地成本及税金按其销售收入比例分摊、其它成本按其建筑面积占总建筑面积比例计算分摊。

　　(二) 四项开发成本预警值设定。按国税发〔2006〕187号文规定，结合我市区域经济发展的实际情况，对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项开发成本预警值，原则上由各县(市、区)局参照清算的房地产项目所属时期当地政府有关部门的规定作为预警值。当地政府部门未对建筑安装工程费进行规定的，仍按《三明市地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理的通知》(明地税发〔2007〕49号)文件所列举的标准，2007年在此基础上上浮10%，2008年在此基础上上浮20%。

　　(三)土地增值税清算要求。清算工作时间紧、任务重、政策性强，为确保清算工作的全面开展，基层局要精心组织、周密部署，集中人员、时间.、精力，扎扎实实开展，确保清算工作的圆满结束。市局对各地清算工作纳入“三好班子”考核，并将清算情况定期在三明地税网站通报。

　　三、关于旧房转让土地增值税

　　关于旧房转让时土地增值税问题仍按《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)执行, 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收,适用征收率统一为2%。