各区地方税务局，市地方税务局直属征收管理局、稽查局：

　　《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发[2013]44号)下发后，各局对土地增值税清算相关政策执行口径提出若干问题，现就有关问题进一步明确通知如下：

　　一、关于达到土地增值税清算条件的房地产开发项目，纳税人未在规定的时间内完成自行清算申报，稽查部门能否实施税务检查的问题

　　稽查部门在税务稽查工作中，凡涉及土地增值税清算问题，按下列原则处理：

　　(一)对未达到土地增值税清算条件的房地产开发项目，仅就预征的土地增值税额进行税务稽查，检查是否预征到位。

　　(二)对达到《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(鄂地税发〔2008〕207号)第五条规定，纳税人自行应进行清算的房地产开发项目，超过土地增值税清算申报期限的，均可按规定进行税务稽查。

　　(三)对达到《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(鄂地税发〔2008〕207号)第六条规定，主管税务机关应要求纳税人进行清算的房地产开发项目，按以下两种办法处理：

　　1、在税务稽查中，发现房地产开发项目已达到土地增值税清算条件而主管税务机关未下达清算通知书要求纳税人在规定期限内进行土地增值税清算的，稽查部门应将符合清算条件的项目报送市局税政三处，由市局税政三处负责清算督导并按规定进行责任追究，稽查部门仅就预征的土地增值税额进行税务稽查，检查是否预征到位。

　　2、在税务稽查中，对主管税务机关下达了清算通知书要求纳税人进行土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人未在规定的期限内完成自行清算申报或拒不清算、不提供清算资料的，稽查部门可直接进行税务稽查，并依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定加收滞纳金和进行处罚。

　　(四)对已进行土地增值税清算申报的房地产开发项目，主管税务机关未进行清算审核或正在审核过程中，稽查部门又对房地产开发企业下达了税务稽查通知的，按照稽查优先原则，由稽查部门与项目主管税务机关协调，按要求办理相关手续，不应多头审核，增加纳税人负担。

　　二、关于纳税人已完成土地增值税自行清算且主管税务机关已进行清算审核的开发项目，稽查部门能否进行审核调整的问题

　　对于纳税人已完成自行清算且主管税务机关已进行清算审核的开发项目，稽查部门依据稽查规程进行税务检查，可以对已清算项目相关涉税内容进行审核调整。

　　三、关于稽查部门实施税务检查过程中，主管税务机关已明确征收方式的土地增值税清算项目，若发现存在重大差异的，能否改变征收方式的问题

　　对于主管税务机关已明确征收方式(如核定征收)的土地增值税清算项目，稽查部门进行税务检查时，能否改变征收方式，按照《市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》(武地税发[2010]62号)规定执行，即税务稽查部门在对纳税人进行税务稽查前，若主管税务机关已确定土地增值税清算方式的(以下达文书为依据)，稽查部门原则上不再另行调整。确因特殊原因需要调整的，由稽查部门依法进行检查处理。

　　四、关于纳税人已进行土地增值税自行清算申报并已完成审核的开发项目，稽查部门经检查审核后，对应补缴的税款能否加收滞纳金和进行处罚的问题

　　对于纳税人已完成土地增值税自行清算申报，并经主管税务机关清算审核的项目，稽查部门又查补的土地增值税款，严格按照规定加收滞纳金和进行处罚。

　　五、关于《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发[2013]44号)执行中有关政策衔接的问题

　　(一)关于经济适用房等项目预征和清算的问题

　　1、从2013年4月1日起，包括经济适用房在内的所有房地产开发项目预(销)售收入，均应按规定预征土地增值税。凡不按规定申报预缴土地增值税的，必须按照国家税务总局、省地税局有关文件规定加收滞纳金。对于2013年4月1日前，预(销)售经济适用房以及工业园区内厂房、车间实现的预(销)售收入，仍按原规定执行，暂不预征，待项目完工清算时一并据实征收。

　　2、凡按经济适用房项目立项的房地产开发项目，从2013年4月1日起，经济适用房及其他开发产品不再允许合并计算增值额，计算缴纳土地增值税。对于2012年12月31日前符合清算条件的经济适用房开发项目，仍按原规定执行。

　　(二)关于清算税款加收滞纳金及处罚的问题

　　1、主管税务机关对纳税人土地增值税清算申报审核时，在清算审核报告上必须明确：纳税人是否按规定预缴了土地增值税、是否按规定应加收滞纳金、未按规定预缴和审核查补税款加收滞纳金的起止时间等。

　　2、主管税务机关对纳税人下达《房地产开发项目土地增值税清算审核通知书》时，必须在审核通知书上明确告之纳税人：“你单位未按规定预缴的土地增值税税款，应按规定加收滞纳金    元；经审核应补缴的土地增值税税款，自某年某月某日起至开票补缴税款前日止，按日加收滞纳金，由开票人员据实计算，随同税款一并开票征收”。

　　(三)关于单栋建筑物中住宅与商业用房层高系数调整的问题

　　1、单栋建筑物中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整，但单栋建筑物总的建筑成本是不变的。

　　2、按照层高系数调整分摊成本，仅对有形的建筑成本进行调整，而不是所有成本都按层高系数进行调整分摊，其余扣除项目金额不得按层高系数调整，在清算时重点审核，防止清算申报不合理的计算分摊，从而造成税款的流失。

　　(四)关于文件执行前稽查部门已进行清算检查如何处理的问题

　　对于鄂地税发[2013]44号文件执行前，稽查部门已对检查对象进行清算检查的，仍按原办法执行，在2013年5月份内审理结案。凡2013年5月份未提交审结的清算项目，一律按鄂地税发[2013]44号文件执行。

　　                                 武汉市地方税务局

　　                                   2013年5月6日

　　1、关于稽查与清算关系规定的解读

　　《市地方税务局关于土地增值税清算有关政策执行过程中若干问题意见的通知》(武地税函【2013】51号)文件规定，当稽查部门对某个房地产开发项目实施稽查时，若该房地产开发项目已符合可清算条件而尚未启动清算程序，稽查部门只对项目预征情况实施稽查，同时将相关情况上报市局三处，市局将督导相关区局启动该项目的清算程序；若主管税务机关已通知清算，但纳税人未在规定时间内进行清算申报，稽查部门应按照土地增值税清算管理规定对该项目实施稽查。也就是说，土地增值税清算的责任主体是纳税人，一般情况下应由纳税人先进行清算申报，而后主管税务机关或税务稽查部门再对清算申报情况实施清算审核或税务稽查。税务机关不能代替纳税人完成清算工作，双方的责任不能混淆。

　　2、关于政策衔接问题规定的解读

　　《市地方税务局关于土地增值税清算有关政策执行过程中若干问题意见的通知》(武地税函【2013】51号)文件解决了经济适用房清算的政策衔接问题。之前，经济适用房项目可以不用划分房屋类型进行土地增值税清算，文件下发后，经济适用房项目与其他房地产开发项目一样，应分别计算普通住宅、非普通住宅和非住宅开发产品的增值率和应缴土地增值税。