各市、县(市、区)地方税务局，各市地方税务局直属机构，自治区地方税务局直属税务分局、稽查局： 

　　根据房地产开发企业土地增值税清算管理的有关规定，现对各地在进行土地增值税清算时所遇到的若干政策问题明确如下： 

　　一、关于纳税人符合条件却不主动清算，税务机关应如何处理的问题 

　　(一)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《清算通知》)(国税发〔2006〕187号)第二条和《自治区地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(桂地税发〔2007〕88号)第一条，凡符合清算条件的纳税人均应进行清算；符合《清算通知》第二条第(二)款规定条件的，主管税务机关可要求纳税人进行清算。 

　　(二)纳税人不主动清算又符合国家税务总局《清算通知》第七条所列举五种情形之一的，主管税务机关应参照与其开发规模和收入利润水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按照不低于当地预征率的征收率核定征收。 

　　二、关于普通住宅标准在政策上如何衔接的问题 

　　(一)普通住宅标准的确定：各市根据当地人民政府发布的普通住宅标准执行。 

　　(二)对各市政府公布普通住宅标准之前所采用的原标准在政策上的衔接，各地应根据《财政部　国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第一条的规定“在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。”和第六条 “本文自2006年3月2日起执行”的规定执行。 

　　三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题 

　　(一)开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。 

　　(二)上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。 

　　四、关于房地产项目销售85%进行清算后再发生成本费用的，其成本如何确定的问题　　 

　　对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 

　　五、关于当地政府要求房地产开发商建设道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，可否扣除的问题 

　　房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。

 

                                                   二〇〇八年三月二十七日