大同市地方税务局:

　　你局《关于房地产企业所得税有关问题的请示》(同地税发〔2009〕110号)收悉。经研究，现批复如下：

　　一、销售未完工开发产品企业所得税预缴问题

　　房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发产品在未完工前采取预售方式取得的销售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴。结合我省实际，预计利润率暂按以下标准确定：

　　(一)非经济适用房开发项目

　　1.位于太原市城区和郊区的，不得低于15%。

　　2.位于其他地级市城区及郊区的，不得低于10%。

　　3.位于其他地区的，不得低于7%。

　　(二)经济适用房开发项目

　　经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关规定的，不得低于3%。

　　企业年度汇算清缴时，若此开发产品已完工并按规定结算计税成本，则按照实际利润额进行调整；若此开发产品未完工，或已完工但未按规定结算计税成本，则应按规定计算其预计利润额，计入当年度应纳税所得额。

　　二、开发产品已完工但未按规定进行计税成本结算时企业所得税征管问题

　　开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，及时结算其计税成本并计算本项目此前销售收入的实际利润额，同时将实际利润额与其对应的预计利润额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，按规定进行纳税申报。

　　(一)开发产品已完工但未按规定进行计税成本结算时，地税机关有权核定其应纳税所得额。计算公式为：

　　应纳税所得额=完工开发产品销售收入×应税所得率

　　核定应税所得率不得低于上述预计利润率。

　　(二)房地产开发企业申报的应纳税所得额中完工开发产品的实际利润额明显偏低(低于预计利润额)，又无正当理由的，地税机关有权按上述方法核定其应纳税所得额。

　　(三)房地产开发企业出现其他《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定的情形，地税机关有权按上述方法核定其应纳税所得额。

　　三、是否可以采取"以票管税"管理手段的问题

　　一般情况下，房地产开发企业的应纳税所得额可分为两部分：销售未完工开发产品的预计利润额和开发产品完工结算计税成本后的实际利润额。对于预计利润额部分，其数额为销售收入与预计利润率的乘积，应当根据《山西省地方税务局关于加强房地产开发企业所得税征管工作的通知》(晋地税发〔2007〕54号)的有关规定采取"以票管税"的管理手段；对于实际利润额部分，其数额为销售收入减去对应的成本、费用、税金和损失后的余额，故不采取"以票管税"的管理手段。

　　地税机关采取"以票管税"时，应加强《统一收款收据》的监控管理，严格申报审核，企业当期申报的销售未完工产品的收入不应低于当期《统一收款收据》所开具的销售收入。

　　四、房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，其对应的期间费用和税金能否在当期扣除的问题

　　房地产开发企业的预计利润率是结合我省工作实际，按较低的利润水平确定的。在确定预计利润率时，已充分考虑减除了相应的期间费用和税金。因此，房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，按预计利润率计算的预计利润额应直接计入当期利润总额，其对应的期间费用和税金在当期不再扣除。

　　五、房地产企业在结算开发产品成本时是否应出具中介机构鉴证报告的问题

　　根据《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第9条第2款"在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料"的规定，申报企业可提供由中介机构出具的关于该企业差异调整情况的鉴证报告。

　　六、申报表如何填报的问题

　　(一)预缴申报表的填报

　　房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，在未完工前采取预售方式取得的销售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，计入《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第4行"利润总额"内。

　　(二)年度申报表的填报

　　房地产开发企业本期取得的未完工开发产品销售收入，按照规定的预计利润率计算的预计利润额，填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》附表三《纳税调整项目明细表》第52行第3列"调增金额"。开发产品完工后，将销售未完工开发产品取得的收入转为销售收入时，转回已按规定计算的预计利润额，填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》附表三《纳税调整项目明细表》第52行第4列"调减金额"。

　　七、以上规定自2008年1月1日起执行。

　　                                                     山西省地方税务局

　　                                                     二〇一〇年三月五日