烟火人间,谁拿浮生乱了流年。对于房企来说,2014年是内忧外患的一年。宏观经济形势和行业转型的迫切需求使得部分房企的发展岌岌可危,而国内席卷而来的反腐浪潮,更将一些房企推至风口浪尖。正如《太平轮》一样,即便是经历了诸多波折和起伏,最终难逃政策和道义的考验。尘归尘,土归土,在这场被波及的行业风暴中,部分房企将会遭遇怎样的命运。过去卷款潜逃、政商勾结行贿案发、内讧解体、屯地被查、盲目扩张、资金断裂、税收拖累和卷款跑路，中国房企的这8种死亡方式屡见不鲜，有些是数病并发而亡，有些是一招致命，今天发此文，希望大家警醒，大潮退去后，希望你还在。
冬天来了，谁都知道要储备过冬的粮食，要添加衣物，但是寒流绝不会等你将一切都准备好了才来。行业周期也是如此，在2014年初，甚至更早的2013年，积极寻求转型基本已经是房地产行业的共识，但对于弱小者来说，它们依然不够先知先觉，从而成为调整的牺牲品。
进入2015年前夕，同属一个法人代表的江西赣州长发置业有限公司(以下简称长发置业)和赣州银信置业有限公司(以下简称银信置业)先后破产，为新一年的房地产行业带来一丝不安。未来中小开发商，甚至一些较大的开发商破产倒闭不可避免。那么，到底哪些企业会在冬天死去？
住房城乡建设部政策研究中心主任陈淮在2010博鳌房地产论坛上表示，"迄今，我们中国开发商只有四种死法，卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查。几乎找不到被市场淘汰的例证。这是市场发展不成熟的表现。"不过，四年之后的今天，房企的死法已远不止四种。这是市场化的进步，也是房企本身的危机。我们根据过往的案例，整理了房企的8种典型死法，试图理顺其中的逻辑--或许不能挽救即将死去的房企，但希望至少能够让有心的企业不要再重蹈覆辙。
全文分(上)、(下)两篇，上篇讲行贿案发死亡、内部管理不当死亡、内讧阶梯死亡和屯地被查死亡；下篇讲盲目扩张死亡、资金断裂死亡、税收拖累死亡和卷款跑路死亡。
一、行贿案发死亡
案例：金光华集团
2014年12月9日，深圳福田区人民法院一审判决，金光华集团诉讼市政府没收其金光华广场违法案败诉。进一步压实金光华集团已死的结论。
金光华集团的房地产项目开发皆与深圳旧城改造有关，其参与旧改项目已占到全部开发量的四分之三。10多年来，金光华集团所开发建设的住宅项目累计建筑面积超过150万平方米，旧改项目大多得到深圳市政府的支持。
被没收的深圳金光华广场曾经是让李亚鹤声名鹊起的项目。资料显示，2002年金光华集团以旧城改造名义，协议低价获取南国影视城旧改地块，对外声称投资15亿元。2004年11月，位于深圳市罗湖区最核心商圈人民南路，总面积超过12万平方米的金光华广场正式开业。金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，也是金光华集团的重要资产之一，建筑面积达12万平方米。按照2012年相关评估机构人士估计，位于深圳罗湖商业区的金光华广场价值50亿-60亿元。李亚鹤在地产圈一炮而红，被誉为深圳房地产行业的一匹"黑马"。
但在2009年，李亚鹤因涉嫌深圳市原市长许宗衡案，被传带走调查，此后一直消失在公众视野。2011年三季度，金光华集团董事长李亚鹤，因涉嫌单位受贿罪被检方公诉至北京市东城区人民法院。罪名是涉嫌在房地产开发和投资方面，向深圳两位区领导行贿。作为金光华集团的负责人，李亚鹤或将面临不超过5年的刑期。
2012年，深圳市规土委发布行政处罚告知书，明确表示，金光华集团和南国影联未经批准，以"假合作、真买断"形式非法转让土地，属非法转让土地行为，因此依法没收金光华广场地下空间和地上所有建筑物，没收南国影联"非法所得"2.15亿元，并处罚款1.075亿元。
对于深圳福田区人民法院的一审判决，金光华集团依然不服，正准备向深圳市中级人民法院提请上诉。上诉的主要理由是深圳市规土委的行政处罚决定，在事实认定和法律适用上均存在重大错误。
此前，金光华广场被没收的消息传出后，政府因此类问题对公司资产进行罚没是否合理，也引发了一些人士的讨论。对此，有律师表示，按照《行政处罚法》的规定，没收被处罚人的财产是要经过听证程序的，金光华案在行政处罚之前已经经过了听证，又经过法院的一审审理。应该是证据确凿充分，法律适用正确，程序上并没有问题。
启示：除金光华集团，深圳还有其他房企也陷入了"行贿→官员被查→企业破产"的漩涡之中，昔日风光瞬间黯淡，引发舆论一片哗然。一家十分专业的公司，因为倚靠政府官员，用非法手段低价拿地，东窗事发后轰然倒塌，确实让人痛心疾首。但法治的推进，是整个行业健康发展的前提。相信市长，但要依靠市场。要亲近政府，但要远离政治。李亚鹤及其金光华集团仅仅是中国房地产行业发展的一个缩影，其行贿案及最近类似案件的不断浮出，预示着过去几十年房地产行业"混沌"时代的终结。未来，政策会越来越规范，拿地过程越来越透明。
二、内部管理不当死亡
案例：顺驰地产
上帝欲让其灭亡，必先使其疯狂。用这句话来形容曾经风光一时的顺驰地产再合适不过了。
2006年9月5日，香港上市公司路劲基建与顺驰签订协议，路劲基建以不超过12.8亿元的总代价，收购了顺驰55%的股权和顺驰凤凰城地块全部股份。次年，路劲及其伙伴再度以13.1亿港元收购增持顺驰中国39.74%股份，最终控股比例达到94.74%，顺驰原股东孙宏斌仅持其余5.26%股份，一度在中国地产行业风光无两的顺驰自此死亡。
关于顺驰失败的原因，媒体和学者有各种各样的解读，主要观点有：1、顺驰败在"现金流-土地-现金流"模式上，资金链断了，顺驰必败无疑；2、顺驰败在"快"上，"快"带来了致命的"三高"：高土地成本、高人力成本、高财务费用；3、房地产市场的宏观调控导致顺驰的资金链断裂――将顺驰模式的失败归结为宏观调控；4、顺驰处于风头之巅时，孙宏斌失去了冷静提出"赶超万科、成为全国的NO.1，三年后做到300亿甚至500亿，十年做到1000亿"的发展目标，使其陷入了一个梦幻般的臆想世界而不能正确地面对现实，最终失败；5、过快扩张造成了公司管理保障机制的失效。
彼时，全国五万多家房地产企业，都在经历宏观调控，上述第3点不是充分条件。第4点只有孙宏斌自己知道，无从论证，而且心态只是"软伤"。而第1和第2点只是问题的表象，其实质是顺驰的运行模式和内部管理模式有问题，而这主要体现在法人治理结构、企业发展规划、组织机构及项目管控模式与规章制度4个方面。
1、法人治理结构问题。2005年，顺驰中国与孙宏斌的另一家企业融创集团的多宗关联交易，顺驰置业、顺驰中国与融创集团三家企业之间，不仅高度关联，而且财务上也互为支持；IPO与私募失败……种种迹象表明，顺驰的法人治理结构很不完善。在孙宏斌复出后，有媒体文章说"顺驰是一个人的企业"。
2、发展战略规划问题。1)、误判市场。2003年到2004年初，顺驰在华北、华东等大中城市以强势的姿态高价拍得土地近10块，面积300万平方米，总款额估算下来近70亿元；2)、布局随意。在顺驰介入的16个城市中，既有一线城市，又有二线城市，还有连三线城市也算不上的经济欠发达的普通县城，一股脑"通吃"，投机倾向严重；3)、失守基地。在进行快速扩张前，顺驰在天津市的市场份额达到了25%。2004年，顺驰中国在天津有大约50亿元的回款，但到了2005年，却只有29亿元。前线作战不利，而后方又大面积失守；4)、配置失当。2003年时，顺驰自有资金仅不足10亿，但之后不到三年的时间，顺驰购置土地金额就超过了100亿元，透资了财务资源，同时由于快速扩张，人力资源跟不上，公司20多岁得总经理比比皆是。
3、管理机制和组织结构设计问题。在管理层级方面，顺驰采用的是四级管理架构：集团总部-区域集团-城市公司-项目公司，机构极不扁平。在部门设立方面，单单顺驰中国华北集团就设立有十几个部门。在集团公司与城市公司的职权划分方面，顺驰采用的是"金字塔"式的高度授权。由于放权，导致项目总经理的权利过大，结果不可避免地滋生了许多腐败现象，致使部分项目的土地费用、工程费用、营销费用等高于正常水平，拉低了利润率。
4、制度建设问题。顺驰在快速发展阶段，没有建立起一套全面、适宜、有效的规章制度。
启示：顺驰死掉之后，孙宏斌再造了一个强大的融创中国，不过其当年的经验教育依然值得铭记。说资金是压倒顺驰的最后一根稻草，只是一种表象。宏观调控、市场竞争激烈、舆论环境不利更是同时期诸多企业都面临的外部环境，导致顺驰神话终结的真正原因是企业内部管理问题。做企业一定要尊重常识、尊重规律，建立良好的企业管理制度(这么说可能有些老生常谈，但这却是真理)。那些建立在离奇的商业模式之上、无视自身资金和管理能力盲目扩张、只求规模不讲利润的"奇迹"或"神话"最终都难免失败结局。孙宏斌胸怀大志并汲取了顺驰失败的教训，成为其携融创中国重新崛起的最大资本。
三、内讧解体死亡
在帝景苑项目上，股东方之一的黄进益因利益纠纷，起诉合伙股东蔡青峰，发生内讧，最终揭开了官员超低价买房的黑幕，也掀开了公司拖逃上亿税收事实的盖子。
帝景苑项目最早由印尼商人黄进益以旗下的香港荣福置业有限公司与上海无线电四厂自1993年起合作开发，1997年金融危机时因资金问题而导致项目搁置。后由台商蔡青峰接手，2004年时控股53%，原大股东香港荣福持股缩为46%。
徐家汇中心商圈的帝景苑项目自台商蔡青峰接手后，曾4次修改土地合同，增加建筑面积，减少土地出让金，该项目仅此一项至少获利2亿元。通过帮助开发商荣福置业将"外销改内销"，使开发商少交土地出让金近亿元。上述合同都由上海房管局第一副局长陶校兴签署落实。
为此，荣福置业在帝景苑项目销售中腾出了726.75万元的特别优惠处理权，以便给予当地官员购房优惠。同时，蔡青峰治理下的荣福地产还划拨了其它专项资金专门用于"打点关系"。如荣福房产曾与上海鑫尊建筑工程有限公司签署《委托包干合同》和《管理合同》，荣福房产通过支付给鑫尊公司3030万元，鑫尊公司则"保证须上缴政府的公建配套面积从原有总建筑面积的7%调整至4%，并通过项目验收工作"。而一般建筑的公建配套面积至少在5%。
黄进益起诉蔡青峰还带出了福荣置业拖逃1.346亿元税收的内幕。
媒体报道称，尽管此案目前仍在处理中，但有分析人士认为，福荣置业在帝景苑项目存在各种违规操作，存在巨大的受贿嫌疑，而且拖逃税款证据确凿，不排除其因为此次内讧而最终解体。
启示：上述股东之间诉讼引发的内讧相对来说较少，更多的还是公司内讧而引发人事动荡，让公司进入慢性死亡状态。2010年，深圳某知名上市房企发生"内讧"，多名高层出走后，相对当时与其比肩的公司发展步伐明显放缓，并迅速消失在原来的梯队中。对企业来说，已经进入慢性死亡的状态。攘外必先安内，依靠违规手段，利益分配不均，终究要出大事。
四、屯地被查死亡
2014年7月，海南省国土环境资源厅对存在闲置土地较多的12家企业进行了约谈。其中包括中信泰富、鲁能和中远等"大腕"。这12家企业涉及闲置土地面积44742亩，占海南省闲置土地总面积的32%。从闲置的时间来看，最长的达22年。
4.47万亩接近70平方公里，如果按照2倍以上的容积率计算，相当于1.5亿平方米的建筑面积，这个面积占全国一年有效土地供应面积的20%。出现如此大规模的闲置是对土地资源严重的浪费。
对这些企业，海南省国土厅下达了"通牒"：如企业不按照约定进行投资，继续造成土地闲置的，政府将没收保证金，收回土地使用权。凡是存在因企业原因造成土地闲置超过500亩的，以及不配合市县政府7月底前完成处置工作的，市县政府和国土部门不得再接受企业报名参与新土地的招拍挂活动，也不得对这家企业原有的项目供应新的用地。
根据国土部2012年颁发的《闲置土地处置办法》的规定，未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费，或者是已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地，需要征缴费用。如果闲置两年，则可直接没收。
自2014年10月起，国土部将在全国开展以清理批而未供和闲置土地为主要内容的节约集约用地专项督察。截止7月10日，海南省共处置闲置土地951宗7130公顷(10.7万亩)，处置率达82.7%。
启示：现在，对于很多企业来说，屯地或许不仅仅只是违规面临制裁的问题了，还可能自废武功
五、卷款潜逃死亡
三十六计，走为上计，这是《孙子兵法》中对行军打战提出的计策。打战，若无力抵抗敌人，先撤走，休整后再战，自然可行。但经营企业，不能打一枪换一个地方。一旦老板全款跑路，即意味着这个企业已死。
案例1：南京福地
俗话说，杀人偿命欠债还钱。如果没钱还债，只有两种选择：一是被起诉，资产清算，个人陷牢狱之灾；而是卷款跑路，逍遥法外。去年，房地产行业被曝跑路的老板，最引人关注的莫过于南京福地的法人张从春、实际控制人张从华，其向舜天船舶的借款就高达9000万元，因此造成的利息1543万元，除此之外，还向两家银行和一家小贷公司借了不少款，以及拖欠建筑商江苏天目集团工程款，合计数亿元。
南京福地房地产开发有限公司成立于2003年，法人代表是张从春。其项目福润广场位于南京市江北区域的宁六公路和葛关路交会处，所处地段车水马龙，非常热闹。且当时宁六公路上的高架已经成型，地铁3号线出口也近在咫尺，地段良好。
李嘉诚对于房地产价值的投资名言众所周知--"第一是地段,第二是地段,第三还是地段"。项目坐拥如此好地段，老板为何还要跑路？公告披露的南京福地2011年全年和2012年半年度的净利润均为亏损，原因为房地产企业当年未形成销售。据媒体报道，其南京福地总部只是一个只有两层的简陋房，且根本无该公司的办公室。可见，福地房产的老板跑路早有预谋。
据悉，受此影响，福地房产在安徽蚌埠的一个大的项目也因此停工。福地房产死亡已成事实。
启示：地段为王并不是唯一的真理，或许正是高价拿好地段的土地，成为压死公司的最后一根稻草。
案例2：青岛君利
自去年4月30日起，青岛君利豪集团有限公司(以下简称君利豪)董事长王莉便与外界失去联系。此后消息源证实，这位在青岛拥有多个楼盘的女地产大亨，因资金链断裂跑路，目前欠贷至少在12亿元以上。更有消息称，欠款可能高达70多亿元。君利豪死亡无疑。
资料显示，君利豪始建于1997年，是以钢材销售为龙头的集团化民营企业，拥有商务会所和豪华游艇。将主营方向转向房地产业务之后，君利豪在青岛开发了四个楼盘。据媒体报道，其中的君利长岛湾项目可能是"压死骆驼的最后一根稻草"。该项目位于即墨市温泉镇，占地600多亩，规划建筑面积高达15万平方米。
此次跑路，君利豪欠下至少三家国有大型商业银行各上亿元的贷款，另有多个民间借贷公司和个人深涉其中。欠劳务公司、建筑材料供应商和建筑商的钱也达数百万。
启示：2006年，王莉以200余万美元签下那届航博会最大一笔卖卖--一艘美国水星豪华游艇。这艘游艇同时被命名为"君利"号。这件事青岛轰动一时，王莉被称之为"土豪"。进入房地产后，王莉过于贪多求大。为此以高息向民间和个人借贷，最终在市场调整中翻船。其失败的基因，在被誉为"土豪"时已经种下。
六、税收拖累死亡
房地产企业是税务局每逢年底查补税款的重点监控范围，包括追查沉淀多年的欠税、虚假申报税款、骗取税收优惠等。往年的1月份都是中小房企"拖税"的关键时刻，但今年这一缓冲期正迅速消失。
自今年年初，地方税务局缴税系统正式升级，互联网征税管理和税收征管软件全国联网在多地实现。系统升级后，企业欠哪一项的税、欠多少，都会在全国联网的系统上显示。
税收征管以往一直实行"人盯户"的办法，税务工作人员需要到纳税人生产经营场所或相关方所在场地进行实地核查、纳税评估、税务稽查、反避税调查、税务审计、检查日常经营等税收执法活动。一些企业为了拖延缴税等原因，积极与负责征管的税务工作人员进行多轮"公关"。一些税款，只要跟税局打好关系，还可以勉强渡过难关。
但新系统使用之后，企业的缴税情况都会在官方系统公布，会针对一些数据、统计指标自动生成"欠税黑名单"，这让中小房企十分担心：
1、税务系统经过数据化管理后，由于统计上更为精确，导致不少房企应缴未缴的税款不减反增。
2、一般规模的房企所拖欠的税款少则几十万，多则数千万，还有不少企业虚假报税。以往企业与税务局部分领导'打过招呼'，这些信息就被藏在档案里的账本里，税务工作人员心里明白不会从严征管。然而，新系统上马之后，类似可以通过'公关手段'隐藏起来的税款都会成为公开的账本，房企不得不去面对。
3、是否按时缴纳税款，直接关乎房企在经营过程中需要解决的信用问题，以及办理政府系统内相关证件的审批。若拖延缴纳税款，被列入黑名单，审批将被卡住，向其发放贷款的金融机构也会质疑其资质和经营实况。
4、以往一些可征可不征的税费项目裁量权都掌握在地方税务局，企业可操作的空间较大。然而现在不一样，这些税费项目在税务局的新系统内已经一并纳入企业的头上，属于强硬征收的范围，企业必须要缴清。
5、因实体经济表现不理想，且营业税改为增值税征收，地税收入下滑压力加大，与此同时，楼市成交萎靡，房地产行业经营下滑趋势明显，使得一些地方税局担心企业倒闭、破产后无法追缴积累已久的税款，因此去年中旬就开始将资金困难的中小房企列入税务稽查的重点追缴名单。中小房企经营困难，平均净负债率很高，且短债偿付能力持续恶化。税务部门加大追缴力度，对本已债台高筑，资金链紧张的中小房企而言，无异于雪上加霜。一些资金原本紧张的中小房企，或因此资金断裂而死。
七、资金断裂死亡
房地产是一个资金密集型行业，尽管从长远来看，人才队伍、企业文化、管理制度以及战略更显重要，但短期而言资金就是生死攸关的因素。
案例1：绿城中国
去年，地产行业最狗血的事情莫过于融创中国收购绿城中国生出的波折。我们无心复述狗血剧情，只想关注绿城中国为何走到卖股求存的地步。
一个强势的人，一个视品牌如生命的人，一个辛苦创业20年的人，要把品牌卖掉，这个举动一般出于两大原因：一，玩不下去了；二，找到了合适的接班人。从其后来反悔，将股份转卖给中交集团，保住管理权，重回绿城看，答案十分清晰：卖绿城是因为玩不下去了。
早在2011年下半年，绿城就陷入资金链困境，当年绿城先后出售多个项目给SOHO中国以及融创中国。次年1月，绿城以5100万元的价格，将无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权转让给融创；同年6月，九龙仓以51亿港元入股绿城，成为绿城中国第二大股东。同月，上海融创绿城控股有限公司成立，注册资金为20亿元，融创、绿城各以10亿元现金持有合营公司50%的股权，在当月融创以33.7亿元价格收购绿城 9个项目50%的股权。
绿城"被破产"，缘于资金链紧张。有评论认为，处于行业拐点上，宋卫平依然坚持理想主义的不降价之路，这一理想曾经成就他，也正在毁掉他。尽管当前其通过卖股得以暂时求存，但如果依然坚持之前的理念，未来依然充满变数。今日之绿城已经不是昨日之绿城，昨日绿城已死。
启示：善战者死于兵，善泳者溺于水。降价走量并不是好办法，但是不走量更没有办法。在白银时代还用黄金时代的思维去判断市场和思考问题，最后的结果可能就是铜币都捡不到，最后被人收编，给别人捡银子。
案例2：兴润置业
去年3月，因债务违约，奉化市最大的房地产企业兴润置业日前轰然倒塌。兴润置业实际控制人沈财兴、法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公众存款罪，于3月11日被移送至奉化人民检察院。
长汀旧城改造项目的无限期搁置、内部管理不善造成的巨额亏损、桃源府邸项目销售不力、35亿元债务及由此引起持续不断的法律诉讼，以及踏错市场节奏的投资行为，终将兴润置业逼上绝境。
兴润置业是奉化最大的非上市房地产开发商，曾列于宁波(楼盘)百强企业第33位、建筑房企前5位，而且楼盘的质量很高(这也是其能够做大的法宝)，在鼎盛时期的2006年，公司完成营业收入25亿元。其"猝死"源于资金断裂。来自奉化金融办提供的信息显示，兴润置业欠贷涉及当地的银行有19家，银行及关联企业总负债35亿多元。资金压力主要来自以下几个方面：
1、高价拿地。
1)2006年兴润置业以6亿元将前任宁波洛兹无法搞定的长汀村安置项目收入囊中，花费的综合成本约为1000万元/亩。而2013年底，绿城集团在该地块周边拍得的土地为328万元/亩。
2)2010年1月11日，兴润置业投资以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块，用于桃源府邸项目开发，折合楼面价7852元/平方米；2013年12月11日，世茂集团旗下子公司拍得奉化市萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北总面积为163285平方米(245.17亩)的3宗地块，地块性质同样为70年纯住宅，折合楼面价3204元/平方米。
2、搬迁受阻。截至目前，长汀村安置房已建成7年，但因补偿不公，拆迁难以推进，至少有70%村民未搬离，导致该项目长期搁置。
3、销售不利。如果桃源府邸项目全部售出，兴润置业至少可以获得26亿元资金，但该项目过于昂贵，开盘即遇冷。
其实，早在2013年6月份，兴润置业资金链已经断裂，桃源府邸项目完全停工，公司员工工资也停发。在危机爆发前，政府向金融机构施压，甚至支持财政给予转贷，奉化市至少60%的公务员参与了兴润置业集资(媒体报道)。
启示：不得不说，兴润置业是畸形土地财政下的一个样本。桃源府邸和长江村旧改项目的高价地扼住了兴润置业本就不畅的资金流。当地政府，也对此起到了推波助澜的作用，公务员都参与了非法集资，注定这个企业和当地市场是不健康的。
八、盲目扩张死亡
去年11月，明源总裁峰会期间，金泰地产总经理马强在接受笔者专访时，多次提及的一句话是"别走得太快，让脚步等一等灵魂"。其中有对未来的善意警告，也有对过去的总结。在过去一年，因为灵魂没有跟上脚步，最终变成一具驱壳的企业并不少见。
案例：光耀集团
去年5月8日，光耀集团董事长郭耀名在接受媒体采访时证实，光耀地产的资金缺口有3亿~5亿元。并表示，只要能解决光耀的问题，让项目全面复工，光耀愿意接受其他企业的收购。虽然，目前光耀还不是法律意义上的破产，但资金链断裂、企业运营停滞、人员纷纷离职、项目纠纷不断，基本处于崩溃的边缘。不论是被收购还是其他途径，死已是必然。
光耀集团的溃败，源于其盲目的快速扩张。光耀集团发端于惠州，此后将总部迁至深圳，是惠州第一个走出去的本土房企。走出惠州后，公司开始快速扩张。根据公司官方网站资料，目前光耀地产进入了深圳、东莞、佛山、湛江、上海、杭州、北京、天津、威海等10余座城市，总开发面积超过356万平方米，储备用地近900万平方米。
仅2011年，光耀集团即花费20多亿元拿地。同年，公司收购新都酒店欲借壳上市，3年投入10亿元，最终因政策不支持房地产重组而告失败。同时，光耀地产在全国上马十多个项目，其中有8个是超过千亩的大盘。2012年6月，光耀地产布局海外，与韩国JDC公司、DK集团签署协议，投资30亿元人民币开发韩国济州岛的"中国城"旅游度假项目。
除了在地产行业大举扩张，光耀集团海涉足能源矿产。2011年9月，光耀入主湖南永州资源，合计花费2亿元买下两个矿井，企图借助矿业实现上市，但遭遇矿业急剧下滑，最终投入的资金打了水漂。
银行借贷渠道遇阻，为了支持公司的扩张，郭耀名承认，从2011年起，光耀通过民间借贷筹资15亿元，光利息就高达十多亿元，这让光耀喘不过气来。
此前，由于深惠一体化概念遭市场热炒，惠州楼市急剧升温。最近几年，很多大型房企都在惠州拿过地。惠州是光耀地产的大本营，自然拿下大片土地，资料显示公司超过六成项目位于惠州。据媒体实地调查报道，惠州市场八九成购房者来自深圳，但在近两年，投资客逐渐撤出，惠州市场开始冰冻。惠州市场销售缓慢，也令光耀地产销售回款受阻。原本计划给光耀放款的银行，因为光耀易主传闻而叫停，最终导致公司资金链断裂。
启示：郭耀名在接受媒体采访时坦承，资金断裂主要是由于速度太快，扩张时机欠佳，摊子一下子铺得太大，加上政策变化，运气不好。政策变化，时机，其他房企也都面对。光耀的失败源于其盲目的扩张。这一点，仅从其布局上即可略窥一二。尽管光耀目前在全国范围内已经涉足了惠州、深圳、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等城市，但光耀仍然有六成的项目在惠州，并没有因为全国化而改变核心布局。有消息称，郭耀名想效仿当年的孙宏斌，把不良资产出手后，准备东山再起，之前和金源合作也是这个过程中的一步，但种种迹象表明，时过境迁，这已经是不可能的事了。
