据河南省"大河报"报道:郑州市金水区最后14个城中村将拆迁,“金水区总共有57个城中村，已经完成拆迁43个，今年将全面启动仅剩的14个城中村改造。”昨日(2014年2月18日)，金水区城改办相关人士告诉大河报记者，根据郑州市三年行动计划，今年要完成所有城中村改造计划. 记者随后查询了前几日金水区召开的十二届人大三次会议《政府工作报告》，报告透露，今年年内将启动东韩砦、黄家庵等14个城中村，徐庄、马头岗等10个合村并城，工人新村等9个旧城共计33个项目改造。我们共同探讨与应对即将来到的这次大规模的"城中村"改造项目账务及税务处理.
随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段；就目前房地产开发建设中涉及到“城中村”改造的项目可谓郁郁葱葱，不可胜数。但涉及到“城中村”改造工程中的税收政策和账务处理却比较模糊，加上有些地方的税收机关人员胡乱解释和应用政策，使得房地产财务人员更是无所适从，本文主要从城中村改造中涉及到的账务及税务问题进行浅见的分析，以便大家探讨和学习。
第一节：“城中村”改造项目的拆迁补偿形式
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本，这样的补偿形式对财务人员来说最为简单和方便，也最容易操作，不过就目前的已操作的拆迁项目中，这种拆迁补偿形式较少的存在。
对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以异地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。
当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。
拆迁补偿方式各有利弊，简单说明如下：
货币补偿的优点： 货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限，被拆迁人不能按时回迁等后续问题；
货币补偿的缺点：前期动迁投资太大，占用资金较多，进而可能导致资金压力过大。
回迁的优点：前期相对货币补偿投资少；如利用好政策，可以一边安置一边开发，进而减少资金过于集中流出，加快资金的流动和周转。
回迁的缺点较为明显，就是账务处理和涉税问题较为复杂，如果没有认清纳税事项，就无法规避涉税风险，操作不慎，特别是在税务工作者对税收政策把控不到位，进而乱用税收政策的情况下，我们可能会被动多纳税。
第二节．拆迁项目立项前期的财务工作
这项工作是预算出拆迁安置成本费用工作，详细列支拆迁成本及安置成本，目的是让公司决策层对整体项目成本的经济指标有一个较为明确的概念，这是其一；其二是涉税的问题先行着重提及，因为一般的“城中村”改造安置住宅涉及到的税与正常开发项目所涉及到税目一样多，多的会让老板都不相信，实际上多的有时间连我们自己都不敢相信了，这里一定要给与上层领导说明清楚，要不项目开始后，“凭空多出来巨大的税收支出”会让老板头晕，毕竟他懂得的税务比你要少得多，但会吵架你要多的多；其三也是要提醒，向政府要政策，所涉及的其他政策不要管理，与财务有关的就可能存在两个，一个是土地出让金的返还，另一个是税收的返还，个人认为提醒一下为好，工作的谈判的问题是上层领导去协调，数据的问题只是由我们来测算而已。（这里注意一点，假如返还土地出让金，账务处理也有技巧）
第三节．动迁前及动迁中所涉及到的账务处理及税收问题
在这个阶段中涉及到的账务处理和税收支付较为少或者说较为简单，但并不是说就没有了重要的工作，其实大量的工作是应该由我们财务人员注意和统计的，因为以后涉及到税收的时候，我们要提供有理有利的证据是从这个阶段获取的。
现在我们来讲解一下拆迁前及拆迁中财务人员应该注意的事项
一：土地使用税的问题
这个问题又要分开来说
首先．不缴纳的情况
土地所有权不隶属开发公司的，这种情况下，税务机关没有理由和依据来让房地产开发公司缴纳此项税款。
这种情况的出现相对来说几率不为太大，现我们来分析一下这种情况存在的几率不大的原因。
拆迁工作是以政府作为拆迁主体，看了看地方政府的有关拆迁的管理条例，我们不难发现，都是一些伟大的口号，一些伟大的目标………,但基本上看不到政府的作为行为,我们也不要过多埋怨政府,他们本来就是既得利益机构,能在管理条例中写一点对企业有利的方面就很是不错了,不要指望他们出力出钱帮助开发企业进行这项利国利民的伟大工程,所以拆迁安置的资金应该全部由开发企业买单.
既然所有的拆迁安置的资金是由开发企业买单,那一般的老板都要好好考虑一下,毕竟这不是几元钱就可以办好的事情,办理不好,大不了扔了几元钱伤心几天,然,这项拆迁安置工程动辄上千万上亿或者更多,如果等全部扔完了而没有结果,估计到那时间,老板连跳楼都实现不了了,直接晕过去了.
为了不实现晕过去的目标,一般老板的操作是应该先定心丸,就是先行把土地使用权拿到,这样的操作目的,就是有可能不会全晕,最多晕一半.
其次.缴纳的情况
上面已经分析不缴纳的情况,然后顺便说出来了要缴纳的情况.现说明一下缴纳的依据.
财税[2006]186号《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》 第二条关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间规定: 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税.
那意思就是说,从《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起,次月就应该开始缴纳土地使用税.这样来看,国家对我们企业还真的是给予了不到一个月的优惠照顾,其实上房地产企业在这一项税收支付上可能损失大了,尤其对拆迁安置项目的房地产开发来说.
为什么说要损失可能大,原因其实上很简单;我们拆迁的城中村占用的土地实际上的使用权还没有得到,还有可能永远得不到,虽然从法律上自从《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起,这块土地的使用权就应该隶属房地产开发公司的,但是存在的不可变数因素太多,特别是在我们这个所谓维稳和和谐的大背景下, 拆迁是个敏感的话题，操作好了皆大欢喜,操作不好事与愿违，并会因此导致拆迁工作的完成时间延长甚至被搁置,抛开其他财务成本不说,一二三四以及更多年的时间,就此项土地使用税所形成的金额也会是一个不小的数字.
来举个例子,假定拆迁所占用的土地面积为300亩,土地使用税税率为10元/米2.年,三年完成拆迁工作,那么就此一项税金应该支出为300亩×666㎡/亩×10元/㎡年×3年=600万元
从上面的例子可以看出,这是一个不小的数字,如果年数再多一点,税率再高一点(有的地方税率可以高达30元/米2.年),那么这个数额会更大.
那么有什么办法来筹划此项税款,个人认为从以下方面进行操作:
1.与地方政府进行协调
现在“城中村”改造安置项目的优惠政策一般都是地方政府制定,上报市级及以上政府核准批复,因此我们要找对协调的目标,才有可能达到我们预期的目的;有的财务人员先行去找税务机关协调,个人认为不合适,他们只是一个监管机构,减免税收的权利不在于他们,而是依据税法和地方政府的法规或者文件;税务机关的承诺一般不可信,缘由是他们没有依据.那么我们就应该与地方政府协调减免此项税款,理由相对来说较多,我就在此不在赘述.
2.与税务机关进行协调
首先与税务机关协调的前提是要有一定的税法和法规依据.现在的税法或者法规名目太多,有国家税务总局的,财政部的,地方税务局的等等,让我们财务人员无所适从,不知按照谁的执行好,所以说我们要有一个思路,这个思路对所有行业的财务人员都使用,就是找到对我们企业税收有利的法规制度.
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中第七条规定, 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收;以及地方税务机关制定的法规,如《河南省城镇土地使用税实施办法》中第七条, 纳税人实际占用土地面积的确定，以土地管理部门核发的土地使用证书确认的土地占用面积为依据。尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报占用土地面积，经税务部门核实确定，待核发土地使用证书后，再根据证书确认的占用土地面积予以调整。
其中有两点需要注意,第一点是“纳税人实际占用土地面积的确定”第二点是“土地管理部门核发的土地使用证书确认的土地占用面积为依据”;我们从这两个点与税务机关进行协调.
《国有建设用地使用权出让合同》签订后,一般拆迁工作还没有进行开始(为什么先行签订合同,上面已经阐述),从严格意义上来说,开发企业实际上还没有占也没有用这块土地,缘由是拆迁工作还没有开始,即使开始,也不会短时间完成,再者也可以参考《国有建设用地使用权出让合同》中有一条,土地交付前所要达到的条件,一般要填写上“三通一平”,一来开发公司没有实际占,二来还没有达到交付的条件,所以说,此土地的实际占用的面积是无法确定的.
实际上,上述的原因就已经可以说明了问题,现补充一下第二个“土地管理部门核发的土地使用证书确认的土地占用面积为依据”所阐述的理由;就目前笔者接触的“城中村”改造项目,土地证的办理是以拆迁进度为依据,一般不会先行给房地产开发公司办理出来土地证(被拆迁占用),办理不出来土地证怎么去依据.没有依据怎么可能去缴纳税款.
再写一点,可能有的财务人员提出来《办法》中有一句“尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报占用土地面积”,这个我想还是提醒一下财务人员,我们是去与税务机关协调的,协调的目的是少缴纳税款,我们自己总不能提出来对企业不利的地方给税务机关协调吧.
待续...................
二:拆迁中的财务工作及注意的问题
1.统计工作
为了做好这项工作,首先我们要认真的对《房屋拆迁补偿协议》进行研究,注意《协议》中涉及到应统计数据,进而做一个详尽的拆迁明细表,以便我们在拆迁过程中,按照《协议》中规定进行收付的账务处理.
下面我们来讲解一下需要做的统计工作
根据各地方制定出来的《房屋拆迁补偿协议》，内容都是大同小异,财务所要统计主要内容包括如下几个方面:
首先是被拆房屋建筑面积统计
合同一般对被拆除房屋的建筑面积罗列的比较详细,因为这一块是协议中最重要的部分,主要包括合法建筑面积和非合法建筑面积,一般情况下,合法的建筑面积是要进行产权调换,具体的调换方法,按照协议规定.财务人员主要工作是把被拆除房屋建筑面积进行详尽统计,因为以后这个数据要与安置区的建筑面积相比较,以来判定是否超面积进行安置,一般是不会超面积,拆迁的面积一定会大于安置面积,因为设定的安置条款所限制.
因为各地方制定出来的《房屋拆迁补偿协议》内容不尽相同,对合法建筑面积和非合法建筑面积的界定也不相同,在此不做进一步的详述.
其次是房屋差价的统计工作
《协议》中一般已经把拆迁中房屋的补偿差价列示,财务人员的工作就是按照协议规定把所有的差价详尽统计出来,以备进行账务处理.
最后是其他统计工作
包括附属物补偿费、临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业损失费、搬迁奖励费等统计工作,具体的统计依据以《协议》中的规定为准.
2. 账务处理工作
本阶段的拆迁补偿费用的账务处理是通过“开发成本-拆迁补偿费”归集, 虽然账务处理工作简单，但有些重要问题需要特别注意.
根据国税函【2008】277号和国税函【2009】520号的规定，对于被拆迁单位和个人去的县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件，无论其取得的拆迁补偿费是否来源于政府财政资金，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不予征收营业税。
所以对于房地产开发企业支付的满足上述条件的拆迁补偿费，应当以其取得的收据为税前扣除凭证。
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规定>的通知》（国税发【2009】91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：
Ⅰ、拆迁补偿合同或协议；
Ⅱ、被拆迁人的身份证复印件；
Ⅲ、被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；
Ⅳ、支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；
Ⅴ、其他相关资料。
其中税前扣除的凭证资料中的第四点“支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据”应加以重视,税务机关一般认同“有实际的支付行为”,而他们认为的所谓“银行单据”就是真实有效的票据,其实上想想,现在是什么都可以假的社会,就凭一张纸张就可以会真?!但既然税务机关对一点进行了必须的要求,我们就按照执行即可,毕竟这样的做的目的也是比较严谨的.
另外一点,就账务处理依据与税务机关进行协调及沟通,各个地方税务机关要求不尽相同,诸如有的地方税局机关要求必须开具《非经营性收入专用发票》,如果不按照执行,拆迁补偿款项不得作为开发成本进行税前扣除.不知道制定税务政策的有关税务人员怎么想的,头脑有时间发晕,这样做的目的就有一个, 不利企不利民,也没有实际上的意义; 还有的地方税务机关更为神奇,不取得发票的不予列支成本,但另一方面又不能提供《非经营性收入专用发票》,如果提供正常的收入发票,又要涉及到税款,违背了拆迁补偿款收入不征收营业税的税法规定,我一直都在想,税务局这一帮家伙们有时间脑袋是不是真的抽筋了,什么事情都会想起来,因此,就拆迁补偿成本入账依据先行与税务机关进行沟通和协调,以便达成统一的意见.
待续...................
第四节．安置区所涉及到税收问题
首先，我们应该有一个概念，安置区是为了“改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程”(多伟大)，但往往是由开发商投资建设,政府的作用就是动动嘴,胡乱制定一些也没有多大的优惠政策,一切风险由开发商承担.单纯对安置区来说，开发商只有投资，却没有一点或者说极少的收入,按道理我们应该要求政府进行财政划拨来进行建设，没有财政划拨也就算了，反而还要缴纳税款，真的有点说不过去，不过政府一向就是这样的作为，只是想着政绩 ，才不管理企业有多大的作难．
按照法律法规的规定，安置区房产应该视同销售，也需要缴纳各种税款。且涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题.下面就这一阶段涉及的账务处理及税收问题进行分析.
先来开始说税收.
首先是营业税
一.说清楚这个我个人认为,非常之难,因为,说清楚了,我们反而更糊涂了
那么我们就从文件开始说,第一个文件《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号） ,第二个文件《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》2014年第2号公告 .
第一:先看看国税函[1995]549号是怎么规定的.
根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）的规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税”。
从这个文件规定来看,对于对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税 .
我个人认为这个成本就是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价或者含地价.
有朋友认为,这段话中的“成本价核定计征营业税”，其含义是要根据营业税条例来的，要以成本价作为依据，根据条例规定来最终计算确定营业税。而不是直接以成本价来作为计税依据的.
首先,这个文件是因江苏地方税务局机关引起的,那么我们看看江苏的文件是怎么出台的.
江苏省国家税务局出台一个文件《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设有关征免营业税问题的请示》（苏国税发〔1995〕338号） ,从这个请示就可以看到,江苏国家税务局根本就不会提及以成本价作为计税依据这个概念,因为,没有先例.那么,他们就提出来了一个免营业税的请示.
不过,江苏国税局也做的太过了,人家优惠是有个度的,你们居然还提交要全免营业税!让其他省税务局怎么过!!!
我个人认为,国家税务总局为了平衡,进行了折中,以成本价核定计征营业税.
有的省份或市区地方税务机关对这个成本价进行了明确解释 ,比如广州市.
广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号规定：“对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键一点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的一个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。”
第二:其次来看2014年第2号公告 是怎么规定的
国家税务总局发布2014年第2号公告《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》，就纳税人开发回迁安置房有关营业税问题进行了明确，公告自2014年3月1日起施行，公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
公告规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
个人建议 ,不要执行这个文件,因为毕竟成本价与组成计税价格要差距的不是一个小数字. 这个是值得企业财务人员应该好好考虑一下.
当然,符合上述文件条件的房地产开发企业也非常少.具体为什么少,请参考本空间另外一篇文章"国家税务总局公告2014年第2号的问题"退一万万步来说,假如你符合了上述条件,我想说的是,你也可以不让符合,具体怎么不符合,这里不多说.当然,除非你想浪费老板的钱除外.
二：计算营业税的区分情况：
（1）安置面积不大于原拆迁面积的部分
按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》规定，以当地税务机关按同类住宅房屋的成本价作为计征营业税依据，支付营业税。
一般的情况下，税务机关会一定认为超面积补偿，我们想想也是会存在这样的情况，现在全国出现的拆迁问题，一般的报道都是说被拆迁户要求的条件中屡屡出现多要房产或者多要补偿的情况，然后，就出现了好多的所谓的暴力拆迁，暴力事件等等；我们前期的拆迁工作中的统计工作已经提及，实际上安置的面积一般是小于拆迁面积，因为老板不会那么傻，这个账他还是会算的。
（2）安置面积超过原拆迁面积的部分(个人理解,实际操作工作中,也是如此)
对超出拆迁建筑面积的部分，就按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额执行
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
(安置面积超过原拆迁面积的部分营业税缴纳依据,下面具体看河南省小李庄文件再次分析)
三: 纳税义务发生时间
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前我没有发现有明确规定，一般认为拆迁补偿行为的营业税纳税义务发生时间应为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。因此我们掌握好这一点， 营业税“是在与被拆迁户办理交接手续时”才缴纳，所以在《房屋拆迁补偿协议》中不要写具体的交房日期，以防没有开始办理交接手续而提前缴纳税款。
待续...................
现在我们来说说河南省是怎么执行的.
河南省对房地产开发企业拆迁安置业务涉及到的营业税计税依据为一个文件和一个答复.
首先:我们来看看文件.这个文件就是《河南省地方税务局关于小李庄城中村改造项目建设安置房征收流转税问题的批复》豫地税函﹝2011﹞212号
关于营业税问题的主要内容:
根据郑州市人民政府关于城中村改造的若干规定，房地产开发企业及其他拆迁安置单位按照政府规定的安置开发比建设安置房补偿给被拆迁人，其实质是以不动产为表现形式的经济利益的交换，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发﹝1995﹞549号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁住房征收营业税问题的批复》（国税函﹝2007﹞768号）文件精神，房地产开发企业及其他拆迁安置单位以产权调换方式补偿给被拆迁人的安置房，属于销售不动产应税行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
计税营业额的确定方式，对按照郑州市人民政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积部分，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额，其中组成计税价格的计算公式为：同类住宅的房屋开发成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）；补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额。 纳税义务发生时间为：房地产开发企业及其他拆迁安置单位与负责拆迁的单位或被拆迁人合同约定的安置房产权转移的当天.
这个文件存在两个问题.
第一个问题,已经在本空间另外一个文章里阐述过,我复制过来.
这个文件中最大的一个问题. 就是依据的文件与执行的文件不一致.
在"关于营业税问题"的文中,提及到两个文件,"根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》"
在 "计税营业额的确定方式"这段文字中,单单按照《中华人民共和国营业税暂行条例》执行,为什么不按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》这个文件执行?
既然为了想让纳税人多缴一点税款,那么在前面就不要提及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》这个文件,直接依据《中华人民共和国营业税暂行条例》以作为缴纳营业税的依据就可以了.
第二个问题:是这句话"补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆迁人实际收取超面积部
分的全部款项确认计税营业额"
仔细看看这句话,就会发现问题.
我们来假设吧.为了让数据看起来更凸显出来,我们把假设扩大一点.
假设同期市场价格为100000000元/平米,如果补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的规定按照100元/平米.那么是不是就按照100元/平米收取超面积的全部款项确认计税营业额?明显不切合! 而文件中还真真实实的写上"应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额",还特别注明了"实际"两个字.这不是胡乱写的吗!
当然 ,这种假设的情况绝对不会存在,因为老板不会那么傻,除非是他家的亲戚.
但是,实际工作操作中,绝对是超面积补偿的单位价格一般低于同期市场平均价格 ,因为,你的安置区不可能比你盖的对外开发的商品房还要高档的多!
其次:是河南省对房地产开发企业拆迁安置营业税计税依据的一个答复
这个答复在本空间另外一个文章里已经出现过,为了再次让大家明白,直接复制如下:
提问内容：
尊敬的省地税局领导:
我们是河南省**市一家房地产开发公司,目前有一“城中村”改造项目,实行“拆一还一”房屋产权调换,安置的小区是独立的,其成本可以正确的核算.
目前基本完成安置区建设,税务机关要求进行缴纳安置区所涉及的税款,就营业税计税依据问题,税务机关要求按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格为营业税计税依据,计算缴纳安置区的营业税.
我们认为,就安置区营业税问题,有一个文件规定是按照建筑成本价为计税依据.
这个文件是《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）文件中规定“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税….”,因为现在内外企业执行的文件统一,因此我们认为此文件也适用于内资企业,且国家税务总局也对我们的问题进行了答复
总局答复如下:
“对于你公司案例，如果房地产规划部门批复立项的文件规定该建设项目为拆迁安置项目，原则上可以适用《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）有关规定。”
现.**市所属税务机关要求我们就安置区营业税计税依据,按照视同销售为依据进行缴纳,请问这样操作是否不妥.
烦请您的问题,谢谢
2013/07/19
尊敬的纳税人，您好！
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者
本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
欢迎您再次咨询
河南省地方税务局
2013/07/25
看看我们河南省地方税务机关对纳税人多么的"照顾",以视同销售作为营业税计税依据!而上述的顺序确定是没
有了一才二,没有了一二才三.而不是直接按照第三那个公式来作为确定营业税计税依据.
至此,关于房地产开发企业营业税计税依据全部写完,具体实际的工作中,还是要与当地税务机关协调,当然,以对企业有利的条文作为协调的前提依据.
其次:所得税计税依据
安置区企业所得税是以视同销售收入的确认，计税依据有如下几个文件：
1.国税发[2009]31号文《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
2. 国税函[2002]172号《关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》
房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。.
3. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
从上面三个文件 ,我们可以认知到,房地产开发企业拆迁安置涉以视同销售作为所得税为计税依据.
待续...................
最后:土地增值税计税依据
安置区企业土地增值税是以视同销售收入的确认，计税依据有如下几个文件：
第一个:国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条：非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第二个:国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的出差价款 ，应抵减本项目拆迁补偿费。
从上面文件 ,我们可以认知到,房地产开发企业拆迁安置以视同销售作为土地增值税为计税依据.
至此,房地产开发企业拆迁安置财务工作中税务处理基本上涉及完毕,当然,在我们实际工作操作中,对与每一个项目都会出现不同的情况(这也是每个房地产企业都存在着不同情况一样),我们应该按照不同的情况进行不同的分析和不同的操作.首先我们要掌握好税法,以作为与税务机关协调的依据.与税务机关协调时，尽量先按照对我们有利的国家的法律法规来作依据，因为我们有理有据，即使他们请示，也要把我们的证据先行提及到，上一级地方税务机关一般也会认可，因为他们本来就没有什么主意；不要为了一时的聪明而惹恼了税务机关人员，特别是在没有有利我们的法律法规的证据情况下，鼓动他们请示上一级地方税务机关，上级地方税务机关也忙着开会培训旅游，因为这个答复而影响他们的劳苦工作，可能会出现一个对开发企业非常不利的答复意见。我一直反对"合理避税"这个概念 ,好多专家上课都会涉及提及这个本来不是合理的词语来让我们兴奋."合理"不"合法"就是偷税性质,合理的事情多了,难道都合法吗?"避税"本身就是偷税的性质.我个人认为,"合法节税"才是我们应该做到的."节税"到零,只要"合法",都是正确的.况且,现在的税法有的条文明显是有错误的,如果按照执行,一定有可能做到节税.不是我们偷了税法的漏洞,是因为你们所谓高人的制订税法的人制订错了.我们做到了合法,而你们制订的税法.难道对企业不合理的地方,就必须让我们纳税人强制执行,而你们制订因错误对企业有利的地方,我们纳税人就必须不好意思去执行?!
第五节．安置区所涉及到账务处理问题
首先:安置区成本的依据
安置的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
成本的确认依据就一个文件相对的明确，其他文件基本上没有提及或者作废。
国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条规定：关于拆迁安置土地增值税计算问题 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的出差价款 ，应抵减本项目拆迁补偿费。
也就是说,视同收入的同时,相同金额视同成本,计入房地产开发项目的拆迁补偿费
其次:安置区的账务处理
1.支付拆迁补偿费用时账务处理
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费 ***
贷：银行存款 ***
2. 安置的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿的账务处理
（1）收入确认
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费 ***
贷：应付账款—拆迁补偿费 ***
借：应付账款—拆迁补偿费 ***
贷：主营业务收入 ***
（2）成本确认
借：主营业务成本 ***
贷：开发成本 ***
