随着“限购令”、信贷资金管控趋严等调控政策的实施，房地产开发商也使出“混身招数”，急于出手自身持有的“不动产”项目。比如， 2011年9月，黑石集团(Blackstone Group BX，NYSE)转让“上海Channel1购物中心”95%股权给香港新世界百货(00825，HK)；2011年6月，方兴地产(中国)有限公司(00817，HK)全资附属公司上海晨拓投资转让“上海港国际客运中心商业配套项目1号楼”100%股权给宝钢资源。
透过上述案例，我们不难发现：“股权转让”方式转让不动产，成为众多公司的普遍选择。为什么“股权转让”会让他们趋之若骛呢？其中是否另有“玄机”？
一、不动产转让方式
按照目前获取不动产项目的途径来看，除了通过政府国土管理部门以出让方式获取外，最主要的获取方式有两种：(1)直接转让方式；(2)股权转让方式。
直接转让是公司直接将不动产项目资产有偿转让给他人，使他人取得资产的所有权的民事法律行为。该行为涉及不动产项目资产所有权的转移。
股权转让是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人，使他人取得股权的民事法律行为。通俗而言，就是股东权的转让。随着中国市场经济体制的建立，国有企业改革及公司法的实施，股权转让成为企业募集资本、产权流动重组、资源优化配置的重要形式。股权虽然属于资产范围，但其所有权属于“股东”而非“被投资企业”，这一特殊性对税收考量尤其关键。
表一：
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取得阶段 |
后续阶段 |
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直接转让方式 |
限制：需要按照《城市房地产转让管理规定》（2001年修正版）第十条规定进行操作。 |
风险：考虑项目本身的风险。 |
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手续：涉及到土地使用权证的过户，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等更名。 |
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股权转让方式 |
限制：因为不涉及“被投资不动产项目”所有权的变更，所以不需要受《城市房地产转让管理规定》（2001年修正版）规定的限制。 |
风险：除了需要考虑项目本身的风险外，还需要考虑由于股权转让导致的一些潜在风险。如被投资企业的对外担保、未支付款项、产权风险等。股权收购程序合法有效性控制。 |
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手续：股权转让方和受让方，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可。 |
注：《城市房地产转让管理规定》(2001年修正版)第十条规定以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
通过表一比较，我们不难发现股权转让方式较之直接转让方式在取得阶段有明显的优势，但是期后需要关注的潜在风险。
但是，真正导致众多公司的普遍选择“股权转让”方式转让不动产的原因，还有税收考量因素在内。
二、不同转让方式的税收比较
在目前我国税收体制下，某项目税款征收的多寡，取决于经济行为的选择。
假如交易双方为企业，不动产转让采用直接转让方式和股权转让方式，交易费用不同。
表二：
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转让方 |
受让方 |
政策依据 |
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直接转让 |
营业税及其附加 |
契税 |
《营业税暂行条例》 |
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土地增值税 |
印花税 |
《土地增值税暂行条例》 |
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印花税 |
交易手续费（视地区而定） |
《印花税暂行条例》 |
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股权转让 |
企业所得税 |
印花税 |
《企业所得税法实施条例》第11条、第71条 |
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国税函[2009]698号 |
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国税函[2010]79号 |
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财税[2009]59号 |
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国税函[1999]554号 |
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国税发[1991]155号 |
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国家税务总局公告2011年第13号 |
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国家税务总局公告2011年第51号 |
通过表二，我们不难看出以股权转让方式转让不动产项目，转让方可以规避营业税及其附加、土地增值税，受让方可以规避契税以及交易手续费(视地区而定)。
如果按照一般性税务处理考虑股权转让的企业所得税，相关交易应按以下规则处理：
被收购方应确认股权、资产转让所得或损失；
收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定；
被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
例：A公司2011年6月以12500万元收购B公司的全部股权，B公司经评估确认的净资产价值为9789万元。另外，B公司是C公司投资4600万元创办的全资子公司，该公司2010年12月31日的资产帐面净值为6670万元，经评估确认后的价值为9789万元。
C(被收购方)应确认股权转让所得7900万元(12500-4600)；
A(收购方)取得股权或资产的计税基础应以12500万元为基础确定；
B(被收购企业)的相关所得税事项原则上保持不变。
在日常实践中，我们还应该高度关注两个问题。
(一)如果是仅有不动产项目而无其他资产的股权转让，应当注意规避现有规范性文件风险。
国税函[2000]687号规定“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”
国税函[2000]961号规定“钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为”，所以不征营业税。既然不征营业税，那么征土地增值税的依据很难成立。但是，规范性文件从“实质重于形式”的反避税角度考虑也不无道理。
因此，建议在具体实施时，避免“一次性”、“100%股权”等情形出现。
(二)股权转让方式对于受让方而言，需要慎重考虑“后续税费”
虽然在取得阶段，不需要考虑契税。但是，由于股权转让仅仅是“股东”的变更，不涉及不动产的取得成本，也不涉及不动产所有权的变更。因此，不论后续采取原地开发、还是以不动产投资再投资都会涉及土地增值税或者契税等。除了“延期”纳税目的考虑外，受让方还要全面评估后续操作的税费问题。
