房地产开发企业经常会面临一个头疼问题：土地增值税清算后都会形成补税的结果，这样就会影响当年度会计利润，造成土增清算年度出现亏损，不需要缴纳所得税。实务中，由于房地产开发企业特殊的所得税预缴政策，即在开发阶段就需要按照预计毛利率预缴所得税，这样就造成各年度所得税税负不均衡，出现某个开发项目多缴纳所得税的情形，这个问题该如何解决呢？答案是房企可以向税务局申请退税，但是需要符合一定的条件，本文通过案例进行详细梳理。

　　一、政策文件

　　《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税仍然无法申请退税。因此，本公告结合房地产开发企业和开发项目的特点，对国家税务总局公告2010年第29号进行了补充和完善。具体主要内容规定如下：

　　1、申请退税的时间和条件：

　　房地产开发企业按规定对所有开发项目进行土地增值税清算后，如土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，且没有后续正在开发以及中标项目的，可申请退税。对于房地产开发企业来说是一个利好消息。

　　2、申请退税需要报送的资料：

　　房地产开发企业在申请退税时，应向其主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，具体包括内容如下：

　　(1)项目缴纳的土地增值税总额；

　　(2)项目各年度销售收入和销售收入总额；

　　(3)各年度应分摊的土地增值税；

　　(4)已经税前扣除的土地增值税；

　　(5)各年度的适用税率；

　　(6)是否存在后续开发项目等情况。

　　二、申请退税的计算方法

　　上述两个公告的计算口径一致，即房地产开发企业开发项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，并计算各年度及累计应退的税款。现举例如下：

　　房地产开发A企业于2017年2月开始开发某地产项目，2019年11月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1600万元，其中：2017年～2019年预缴土地增值税分别为300万元、500万元、200万元；2019年清算后补缴土地增值税600万元。2017年～2019年实现项目销售收入分别为30000万元、50000万元、20000万元，缴纳的企业所得税分别为30万元、280万元、0万元。该企业2019年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-300万元。企业若没有后续开发项目，欲申请退税，该如何计算？

　　计算过程详见下表：(单位：万元)

 

 

 

　　三、财税处理建议

　　通常情况，房地产开发企业财务人员，在面对土地增值税清算问题的态度是能拖就拖，只要主管税务机关盯得不紧，就会一拖再拖。其实，地产企业的财务人员并没有提前规划和意识到，开发项目在进行土地增值税清算当年所得税汇算清缴出现亏损的问题，并且后续再没有新开发项目。虽然税收文件规定，地产企业可以向主管税务机关申请退回多缴纳的所得税。但是，还是建议地产企业按税法规定的清算时间进行土地增值税清算工作，避免由于清算滞后带来的所得税退税问题。