--缘何少卖100万却多赚80万
引子：
翻开近期的杂志报纸，楼市广告扑天盖地，虽然政府官员、专家学者都在说要警惕房地产泡沫，但老百姓可不管今后楼价是涨是跌，毕竟，大多数人买房还是为了改善自己的居住条件。就说我身边30岁上下的朋友吧，好几个都在说要等房子的价格降下来再买，现阶段的房价，只适于参观和考查，但--考查了没几家，一不小心就买回来了，先住上。这种有房卖就有钱挣的局面，实在是乐坏了房地产开发商。当然，精明的房地产开发商，赚了钱也不会忘记纳税筹划。
前一段时间，听一位搞房地产开发的朋友说，他最近开发的一批商品房住宅，计划销售3100万元，幸亏请了一位注册税务师进行筹划，筹划结果是把售价降到3000万，税后收益反而增加了80万，这是怎么回事呢？
原来，根据现行土地增值税的有关政策，纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免纳土地增值税，达到或超过２０％的，全额计征土地增值税。正是因为缴纳的土地增值税不同，造成了少卖多赚的现象。
如刚才那个例子：普通商品房住宅，销售价格3100万，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。则应交纳的土地增值税计算如下：
增值额：3100－2500＝600，增值率：600÷2500＝24％
则税率为30％，应纳土地增值税＝600×30％＝180（万元）
由于其增值率为24％，超过20％，所以不能享受免予征收土地增值税的优惠。所以把价格降下来，按3000万元的价格销售。其他条件不变，则纳税情况为：
增值额＝3000－2500＝500（万元），增值率＝500÷2500＝20％
这样，企业可以免予征收土地增值税。
与筹划前相比，企业收入减少100万，应纳税额减少了180万，税前实际收益反而增加80万元。税收筹划效果显著。
土地增值税的筹划空间
目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。这种方法对房地产开发企业影响较大。企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的４级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
４级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％等等。同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支
付的金额和房地产开发成本之和，加计２０％的扣除。
从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。
土地增值税筹划的六种武器
第一种武器：适当增值筹划法
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，房地产商开发建造住宅出售时，为了降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种情况下的筹划策略。
(1)若纳税人欲享受起征点的税收优惠。现假定：房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×(1+7%+3%)x=5.5%x。式中，5%--营业税；7%--城市维护建设税；3%--教育费附加。这时，其全部允许扣除金额为：100+5.5%x。根据有关起征点的规定，该企业享受起征点税收优惠的最高售价应为：
x=1.2(100+5.5%x)
解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金额为107.07(100+5.5%×128.48)。也就是说，如果开发商想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额最高不能超过128.48，否则将全额征税。
(2)若企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，当增值率略高于20%时，即应适用"增值率在50%以下，税率为30%"的规定。假定此时的售价为(128.48+y)，由于售价的提高(数额为y)，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%y。这时：允许扣除项目的金额=107.07+5.5%y，增值额=128.48＋y－(107.07+5.5%y)。化简后增值额的计算公式为：94.5%y+21.41。所以应纳土地增值税：30%×(94.5%y+21.41)。
若企业欲使提价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y＞30%×(94.5%y+21.41)。即y＞8.96。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44(128.48+8.96)。
通过以上两方面的分析可知，房地产企业在销售房产时售价的确定应遵循这样的规律：当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时，将售价定为128.48是该纳税人可以享受起征点照顾的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点的照顾，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格高于137.44， 否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。
第二种武器：分散收入筹划法
在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果能想办法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是能节省税款的。
在累进税制下，分散收入节税筹划显得更为重要。因为在累进税制下，收入的增长预示 着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增长率适用较高的税率，档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升，因而分散收入有着很强的现实意义。如何使得收入分散合理合法，是这个方法的关键。
一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋内部的各种设施。很多人在售出房地产时，总喜欢整体进行，不善于利用分散技巧，因为这样可以省去不少麻烦，但却不利于节税。假如某房地产企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是80 0万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。而土地增值税适用的是四级超率累进税率，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应地应纳税额也就会增大。
如果该企业和购买者签订房地产转让合同时，采取一下变通方法，将收入分散，便可以节省不少税款。具体做法是在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解。这样将收入分散进行筹划，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移书据适用的0.5‰税率要低，也可以节省不少印花税，一举两得。
根据这种方法不难设想，如果房地产开发企业进行房屋建造出售时，将合同分两次签订，同样可以节省不少土地增值税税款。具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装璜、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装璜、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。
第三种武器：成本费用筹划法
房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发成本，后者是房地产开发费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除，因而该筹划方法主要涉及房地产开发成本。
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额，作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重地影响纳税人应纳税额的大小，即房地产开发成本越高，应纳税额越小，房地产开发成本越低，应纳税额越大。如果纳税人能最大限度地扩大费用列支比例，则可以达到节税的目的。
当然这种筹划应有一定的限度，无节制地任意扩大的后果就是导致税务机关的纳税调整，结果反倒得不偿失。而且这种扩大也并不是越大越好，在必要的时候适当地减少费用开支可能效果会更好，这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。
详细的分析论证及大量的实践证明，平均费用分摊是抵销增值额、减少税收支出的最佳选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将这段时期获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。
第四种武器：建房方式筹划法
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》对不同的建房方式进行了一系列界定，并规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税，纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果是很明显的。
第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式，这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。
由于建筑行业适用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30%～60%的四级超率累进税率，税负显然比前者为重，如果在相同收入的情况下，当然是前者更有利于实现收入最大化。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。这种筹划方式可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。
为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，低的价格也可以增强企业的市场竞争力。
另一种建房方式便是合作建房方式。我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。
第五种武器：利息支出筹划法
房地产开发企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大的影响。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条第一和第二项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。用公式表示：
房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
例如，某房地产开发企业开发某住宅，共支付地价款200万元，开发成本为400万元，则其他开发费用扣除数额不得超过30万元，即(200+400)万元×5%，利息按实际发生数扣除。
如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额的10%以内计算扣除，用公式表示：
房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
如上例，则房地产开发费用总扣除限额为60万元，即(200+400)万元×10%，超限额部分不得扣除。
纳税人在能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明时，利息支出如何计扣值得考虑。一般而言，企业在进行房地产开发时，借款数额会较大，其实际数会大于(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%。因此，一般来说，按照第一种方式计扣比较有利于企业节省税款，即房地产开发费用按下式计扣：
房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+ 房地产开发成本)×5%
但是，现实中的情况并不总是如此简单。有些企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。因此企业比较合乎逻辑的做法就是故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或是假装不能提供金融机构的贷款证明，这样税务机关就会按照第二种方法计算。
第六种武器：适当捐赠筹划法
房地产的赠与是指房地产的原产权所有人和依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地捐赠给其他人的民事法律行为。对于这种赠与行为，很多国家都开征了赠与税。我国目前还没有开征这种税收，也不对之征收土地增值税。因为按课征土地增值税的三条标准，赠与人捐赠房产是无偿转让，并没有取得收入，因此，不用缴纳土地增值税。但是，这里仅指以下两种情况：
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非盈利性的公益组织。
房产所有人、土地使用权所有人将自己房地产进行赠与时，如果不是以上所述两种情况，应该视同有偿转让房地产，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠完了之后，自己反而要承担大笔税款。具体来说，如果当事人在进行捐赠时可以采用以上两种方式，最好采用这两种方式。比如某房地产开发企业欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。
土地使用权的税收筹划
经营者盖工厂、房地产企业进行房地产开发，都需要拥有土地使
用权。土地使用权是经营者在一定期间内对国有土地享有开发、利
用、经营的权利。近些年我国房地产开发、交易发展迅猛，但很多人
并不清楚获取、使用土地使用权涉及哪些税收问题，也就忽略了土地
使用权的税收筹划，其实对土地使用权的税收筹划是非常必要的。
获取、使用土地使用权主要涉及房产税（涉外企业是房地产
税）、企业所得税、营业税三个税种，都有进行筹划的必要性和可能
性。
土地使用权房产税筹划要点
根据我国现行《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以
支付土地出让金方式取得土地使用权，在尚未开发或建造自用项目
前，应作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。待该项土地开
发时，再将其账面价值转入相关在建工程成本。可见，土地一旦开
发，最终将不可避免的形成纳税人缴纳房产税的计税依据。因此，企
业只要适当地推迟土地开发时间，便可获得少缴房产税的好处。
某公司购入一块土地，并开始建造厂房，支付转让价款２４０万
元，合同规定的土地使用期限是１０年。假设该地规定房产余值是按
房产原值扣除３０％计算，厂房完工后，该土地每年需缴纳房产税２
４０×（１－３０％）×１．２％＝２．０２万元。如果企业推迟一
年建设，土地使用权要按规定摊销，每年摊销额为２４万元，所以其
转入在建工程的账面价值为２１６万元。厂房完工后，该土地每年需
缴纳房产税１．８１万元。从以上计算可以看出，推迟一年开发，相
应地滞后了土地使用权形成房屋原值的时间，可少缴房产税２．０２
万元；并且随着土地使用权账面价值的减少，该公司以后每年可少支
出房产税款０．２１万元。数额虽小，但考虑到房产税是纳税人一项
长期的固定支出，其节税效果是不言而喻的。当然，如果企业只是一
味地靠推后土地开发时间来减少税款支出也是不可取的。只有当企业
开发土地预计其带来的利润小于滞后开发所获得的节税额时，这种筹
划才有必要。
土地使用权企业所得税筹划要点
《企业所得税税前扣除办法》第二十九条规定：“纳税人取得土
地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让款应作为无形资产管
理，并在不短于合同规定的使用期限内摊销。”而从会计处理的角度
来看，土地是与建筑物一并列入固定资产入账，合在一块提折旧的。
我国税法允许的房屋、建筑物最短折旧年限为２０年，一般而言，纳
税人出于自身利益的需要都会选择这一折旧年限。因此，当合同规定
的土地使用期限低于２０年，或者合同并没有规定土地使用期限（按
税法规定，其摊销期限不得短于十年），纳税人在申报缴纳企业所得
税时，可以将其从房屋、建筑物原值中剥离出来，单独摊销。那么在
土地摊销期限内，可以增加企业所得税税前列支费用，纳税人获得了
迟延缴纳税款的好处。
例如某公司的厂房中有自购土地一块，该土地取得时的成本是２００万元。房屋按２０年提折旧，合同规定的土地使用期限是１０年，适用的企业所得税税率是３３％。公司按照会计制度计提折旧，土地每年可进入费用的折旧额是１０万元。如果按税法的规定将该土地单独摊销进行纳税调整，每年可进入费用的摊销额是２０万元。相对于前者，该公司在规定的土地使用期限内每年税前可多列支１０万元，所以在前十年总计可少缴企业所得税３３万元。在后十年，由于土地使用权已经摊销完毕，该公司为此总计应多缴企业所得税３３万元。虽然从纳税总额上来看并没有减少，但是该纳税人成功地将应税所得额向后递延，推迟了纳税时间。因为资金存在时间价值，所以该公司无异于依法取得了一笔无息贷款，是十分划算的。
土地使用权营业税筹划要点
相比前两个税种，土地使用权的营业税筹划更为复杂。因为土地在出租或转让时除了要缴纳营业税，可能还会涉及印花税、企业所得税、土地增值税等税种。
某公司有一闲置土地用于出租，账面价值为６４万元，每年获得租金收入１０万元。出租无形资产应该按５％的税率缴纳营业税０．５万元，同时缴纳城市维护建设税和教育费附加０．０５万元，并按财产租赁合同征收千分之一的印花税０．０１万元。那么每年缴纳企业所得税前的租金收入为９．４４万元，缴纳企业所得税后的净收入为６．３２万元。
如果公司将该土地对外投资，按规定以土地使用权投资入股，参与被投资方利润分配、共担风险的行为，免征营业税。假定该公司投资分回的利润不存在补税问题，那么从表面看，公司只要预计每年的投资收益大于６．３２万元时，就可选择投资入股，而不出租，但事
实上并不这么简单。原因在于：
首先，出租的土地每年可以在出租方企业所得税前摊销，而对外投资的土地只能在被投资方摊销，因而选择投资则每年要多支出企业所得税。
其次，企业以土地使用权对外投资时，涉及的所得税问题有两方面。第一，属于转让土地使用权，要就所得缴纳企业所得税。假设土地投资时双方协议作价７４万元，则该公司获得的转让收益为１０万元，需缴纳企业所得税３．３万元。第二，公司将该项投资收回、转
让或清算处置时，同样需要对所得缴纳企业所得税。如果公司再考虑到投资的风险因素，那么预计的年投资收益稍稍大于６．３２万元时就选择投资，是不明智的。只有充分考虑上述因素后才能作出最后的决策。
此外，相关税法对土地使用权的一些特殊经营行为也给予了一些政策倾斜，如将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产、将农业土地出租给农业生产者用于农业生产的，免征营业税等等。综上所述，利用土地使用权进行税收筹划是很必要的。纳税人应该充分利用有关政策，指导自己合理使用土地，选择最佳方案以获取最大的税后净收益.
租赁变仓储税负可降低
某商业企业李经理反映他们企业的税负太重。他说，在计划经济时期，商品较为短缺。他们公司作为商业批发零售兼营企业，为了“发展经济，保障供给”，千方百计圈地建库，尽可能多地储存商品。现在商品极大丰富了，企业界逐步向零库存发展，他们的库房大量闲置。近年来，部分闲置的库房用于出租，但是，租赁过程的税负高达１７．５％，企业负担过重，有什么办法能够节省点税款？
李经理反映的问题具有一定的代表性。现在我国正处在产业、产品结构调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何缩短社会资源闲置的周期，利用好这部分闲置资源，使企业能够保持较低的运行成本，又能依法纳税，是值得研究的课题。
要降低税负，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让度给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规，这就为税收筹划提供了可能。
《营业税暂行条例》第二条规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为５％；《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值１．２％计算缴纳，即：应纳税额＝房产原值×（１－３０％）×１．２％（注：房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同）；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的１２％计算缴纳，即：应
纳税额＝租金收入金额×１２％。由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就预示了税收筹划的机会。
以李经理的公司为例，用于出租的库房有三栋，其房产原值为１６００万元，年租金收入为３００万元。租金收入应纳税额合计为５２．５万元。其中：应纳营业税＝３００×５％＝１５（万元）；应纳房产税＝３００×１２％＝３６（万元）。应纳城建税、教育费附加＝１５×（７％＋３％）＝１．５（万元）。
现对该公司的上述经营活动进行税收筹划。假如年底合同到期，公司派代表与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供２４小时服务。假设提供仓储服务的收入约为３００万元，收入不变，其应纳税额为２９．９４万元。其中：应纳营业税＝３００×５％＝１５（万元）；应纳房产税＝１６００×（１－３０％）×１．２％＝１３．４４（万元）；应纳城建税、教育费附加＝１５×（７％＋３％）＝１．５（万元）。合计应纳税额为２９．９４万元。
两项比较，可以看出，库房仓储比房屋租赁每年节税２２．５６万元，即使考虑到出租变为仓储后，须增加保管人员，需要支付一定费用，但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。长此以往，则效果更好。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。
除此之外，这样做的好处还有许多。一是符合仓库管理规范，有利于仓库的安全。我们国家对仓库重地安全十分重视，不仅要求备足防火沙、灭火器、消防池、消防栓及防洪防涝设备和物资，有条件的还要配备消防车。进出仓库人员严禁携带火种。库房租赁进出人员繁杂，不易管理，安全工作容易产生隐患。有专业人员在场，可以防患于未然。二是有利于职工就业，产生社会效益。
另外，需要注意的是，收入性质的转化必须具有真实性、合法性，同时能够满足客户的利益要求。
房地产行业：税收筹划不能少
２００２年国家税务总局把房地产企业列为本年度纳税检查工作的重点。从今年上半年全国房地产纳税专项检查来看，很多房地产企业往往只对部分税种的基本规定有所掌握，对税收上的特殊规定，如：对预收房款、以房抵工程款、以房抵债、以地换房、按揭贷款、代收款项等特殊的税收政策规定掌握不够，致使企业没有足额缴纳税款。这种现象不仅造成了国家税款大量流失，同时也给房地产企业带来巨大的纳税风险。
为了帮助房地产企业规避纳税风险，全面了解和领会房地产企业纳税筹划思路，中国税收筹划网、大连智通税收筹划研究所、中国房地产资讯网等单位于７月２３日在大连召开了全国首届房地产企业纳税筹划与会计核算技巧高层论坛。
中国税收筹划网首席执行官李记有告诉记者，房地产企业相比其他企业在纳税上有许多特殊的规定，另外，房地产企业的纳税额度比较大，相应的纳税风险也比较大，因此也就更需要税收筹划。正是因为这些原因，他们成立了一个课题组专门研究与房地产行业相关的税收政策以及实际操作中应该注意的问题。目的就是希望帮助房地产企业减少纳税风险，找到不违反税法的筹划空间。
据了解，房地产企业在进行投资建房的时候把税收当做一个重要问题予以关注的还不多。但是，这个问题已经越来越被公司老总们重视起来。要建房先筹划的趋势已经在形成。
就拿代建房屋来说，房地产开发企业受托承办国家机关、企事业等单位的房屋建设，即委托建房单位提供了自有土地使用权证书或以自己名义办理土地征用手续，还取得了相关的建设项目批准手续和基建计划，房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位，施工结束由房地产开发企业将该发票转交给委托建房单位。房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。这时，房地产开发企业取得“代建房”行为的代建手续费收入按“服务业--代理业”税目缴营业税。如果不符合上述条件之一，不论房地产开发企业与委托建房单位如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，房地产开发企业都要以全额结算收入按“销售不动产”税目缴纳营业税。
简单地说，如果整个结算收入是１０００万元，代建手续费是２００万元，房地产开发企业不能满足“代建房”的要求，就要以１０００万元为基数缴营业税；如果符合“代建房”的要求，它只需要以２００万元为基数缴营业税。
房地产开发企业涉及较多的另一个税种是土地增值税。
我国《土地增值税暂行条例》规定土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率是３０％；增值额超过扣除项目金额５０％、未超过１００％的部分，适用税率４０％；增值额超过１００％、未超过２００％的部分，适用税率５０％；增值额超过２００％的部分税率为６０％。
《土地增值税暂行条例》还规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的免征土地增值税。
以上这两项规定就为房地产开发企业带来了筹划点。
比如一家房地产开发企业有可供销售的１００００平方米同档次的商品房两栋： 甲房每平方米售价是１０００元，转让收入是１０００万元，它的扣除项目金额为８３５万元，增值额是１６５万元。
乙房每平方米售价是１０７０元，转让收入是１０７０万元，它的扣除项目金额是８３８万元，增值额是２３２万元。
根据以上数据我们可以计算出甲房的增值率是１９．７６％，按照税法规定，甲房的增值额没有超过扣除项目金额２０％，不缴土地增值税，企业获得的利润为１６５万元。乙房的增值率是２７．６８％，要缴纳土地增值税６９．６万元，企业获得利润是１６２．４万元。
从上面的例子可以看出，因甲房售价比乙房售价每平方米低７０元，而且可依法享受免征土地增值税的税收优惠，所得利润反而高于乙房的利润２．６万元。由于价格上的优势，甲房的市场竞争力将强于乙房。所以企业应该考虑以后多采取甲房的销售方式进行销售。
如今，一些高级住宅逐渐增多。房地产商一般要对它进行装修。那么这部分装修费怎样处理更合适呢？这就又需要筹划了。
现在，房地产商为了促销，有的在与客户签订的购房合同中写明房款后还注明为了优惠客户赠送客户装修费。比如一套高级住宅１平方米１万元，一共是１００平方米共１００万元，房地产商在与客户签订的合同中规定有１０万元是赠送给客户的，那么这１０万元要进入业务宣传费，如果其在该企业全部销售收入０．５％的范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中没有强调指出有１０万元装修费用，这时，１０万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。
从全国来看，房地产今后发展的重点将转向中西部。但是不管怎样发展房地产企业对税收筹划将会越来越重视。因为现在已经不是房地产企业谋取暴利的年代了。 据估算，现在房地产企业投资的利润率平均是１０％～２０％，房地产企业要缴营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税等税种，这些税负占全部收入的比重越来越大。因此从这个角度看，做好税收筹划是非常必要的.
