房地产并购业务中的公司分立流程及涉税分析
分立，是指一家企业(以下称为被分立企业)将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业(以下称为分立企业)，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。
在实操中，地产公司拟转让或合作的土地，通常会和其他物业在同一公司名下，因此我们通常会建议客户先将土地通过分立方式独立出来，再进行股权转让，这样可适当降低税负、其涉税分析如下：
1、增值税
根据财税(2016)36号文的相关规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
2、企业所得税
包括一般性税务处理和特殊性税务处理2种不同方式：
(1)一般性税务处理方式
需缴纳企业所得税，计税基础变化，具体处理如下：
1)被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失。
2)分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。
3)被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理。
4)被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
5)企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。
(2)特殊性税务处理
不缴纳企业所得税，计税基础不变，但是需要满足一定的前提以下5个条件：
A、具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
B、被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
C、企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
D、重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
E、企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
(3)具体处理方式
被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：
A、分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。
B、被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。
C、被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。
D、被分立企业的股东取得分立企业的股权(以下简称“新股”)，如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权(以下简称“旧股”)，“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。
不能为了税务筹划而筹划。税务不是唯一因素，也不是最重要因素。从税法规定来看，采用特殊性税务重组的方式下可以少交税，但在实操中存在以下几个常见问题导致分立必须谨慎对待：
1)办理分立手续较为啰嗦，需全体债权人同意，如有银行贷款则可能会需要先归还；
2)被分立公司的股权一年内不得转让，对于买卖双方存在法律上的不确定性，虽可以将标的公司股权质押给买方，但信用风险仍然较大，如何解决？
3)另外卖方希望尽快拿到资金，如一年内才能转让，虽然买方可以先行将资金借予卖方，但这肯定不是最佳方案，如何解决？
3、土地增值税
根据财税〔2018〕57号《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第三条规定： 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
但上述改制重组有关土地增值税政策房地产企业不适用。
4、契税
《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2018〕17号第四条规定：公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
5、印花税
同合并。凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。
房地产并购业务中的股权收购的涉税处理！
股权收购是指一家企业(以下称为收购企业)购买另一家企业(以下称为被收购企业)的股权，以实现对被收购企业控制的交易。收购企业支付对价的形式 包括股权支付、非股权支付或两者的组合。涉税分析如下：
1、增值税
不属于增值税纳税范围。
2、企业所得税
包括一般性税务处理和特殊性税务处理。
(1)一般性税务处理方式
需缴纳企业所得税，计税基础变化，具体处理如下：
1)被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。
2)收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。
3)被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
(2)特殊性税务处理
不缴纳企业所得税，计税基础不变。
同时需满足5个条件要求(同分立)。
(3)具体处理方式
收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：
A、被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。
B、收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。
C、收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。
3、土地增值税
转让股权不属于土地增值税的征税范围。
4、契税
根据《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税(2018)17号第九条规定：在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
5、印花税
按产权转移书据万分之五来贴花。
房地产并购业务中的资产收购的涉税处理！
资产收购是指一家企业(以下称为受让企业)购买另一家企业(以下称为转让企业)实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。涉税处理如下：
1、增值税
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号第一条规定：在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人,须缴纳增值税。
普通的资产收购方式需要缴纳增值税，尽量构建特殊处理的模式，以满足36号文规定的“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税”的条款，以争取最大利益。
2、企业所得税
包括一般性税务处理和特殊性税务处理
(1)一般性税务处理方式
需缴纳企业所得税，计税基础变化，具体处理如下：
1)被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。
2)收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。
3)被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
(2)特殊性税务处理
不缴纳企业所得税，计税基础不变。
1)需满足5个条件要求
同分立。点击查看》》》房地产并购业务中的公司分立流程及涉税分析！
2)具体处理方式
资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的50%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：
A、转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。
B、受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。
3、土地增值税
转让资产属于土地增值税的征税范围。
4、契税
受让方缴纳契税。
5、印花税
除企业改制外，通常产权转移合同双方都需缴纳印花税。
房地产并购业务中的投资入股的涉税处理汇总！
1、增值税
视同销售缴纳增值税。
2、企业所得税
按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。
根据财税〔2014〕116第六条规定，居民企业(以下简称企业)以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
3、土地增值税
根据财税[2018]57号《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条规定：四 、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
4、契税
承受方应按规定征收契税。
5、印花税
投资合同涉及土地使用权转让应按“产权转移书据”贴花。被投资方应该就实收资本与资本公积增加额缴纳印花税。
