趁此机会，和大家简要谈一谈廉租房涉税问题。

　　客户介绍说，企业与政府签订的《国有建设用地使用权土地出让合同》中廉租房相应条款约定“本合同项下宗地范围内应配套建设廉租住房等政府保障性住房，廉租房按照住宅建筑面积的5%配建，建成后移交给政府”。

　　我想说，单凭这一条，不足以判断该如何处理，还需通过补充相关更多的信息加以判断，这些信息包括：

　　1.是否计容

　　即廉租房是否计容；如果无偿移交且不计算容积率，此时相当于把公共配套设施，移交政府。

　　参照《湖北省营改增问题集》“第四部分房地产业”第35条答复：

　　房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的，是否视同销售？

　　房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；

　　如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

　　2.移交的原因

　　如果企业主动把配套设施移交政府用于公益事业，则可以不作为视同销售。

　　如果企业有书面证据证明，廉租房应政府要求建造，移交行为是政府强制要求，此时，则应把廉租房的建设成本视为“为取得土地使用权支付的对价”，按照实际发生的成本计入土地成本。

　　3.移交是否有偿。

　　这里又分为两种情况：

　　(1)土地出让价格较市场价格低，企业无偿移交给政府，相当于政府以部分土地价款换取企业开发的廉租房，此时应视同销售。

　　(2)土地出让价格正常，无偿移交给政府用于公益事业，则应作为公共配套设施。

　　一、作为公共配套设施用于公益事业的处理

　　作为公共配套用于公益事业的税务处理规定如下：

　　1.增值税

　　《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)第十四条第(二)款规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产应视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外

　　2.土地增值税

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(三)第2项款规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

　　3.企业所得税

　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十七条规定，

　　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　二、视同销售处理

　　视同销售的税务处理规定如下：

　　1.增值税

　　《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条第(二)款规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产应视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　销售收入确认时，依据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定，视同销售征收增值税按照下列顺序确定销售额：

　　(1)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

　　(2)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

　　(3)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

　　组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

　　2.土地增值税

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(三)款第3项规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　销售收入确认时，依据国税发[2006]187号第三条第(一)款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

　　(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　3.企业所得税

　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十七条第(二)款规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　销售收入确认时，应依据《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第80号 )第二条“企业移送资产所得税处理问题”规定，企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

　　结合上述分析，该项目是应政府要求建造不包含在容积率内，尽管建成后无偿移交，但不属于“无偿赠送”行为，因此处理时应作为“为取得土地使用权支付的对价”处理。