合作建房作为法律术语，最早见于最高人民法院于1995年12月27日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》即(法发〔1996〕2号)文。法发〔1996〕2号规定：享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。

　　因而合作建房实质上是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，同时还需要办理土地使用权变更登记手续，土地使用权有偿转让是合作建房的基础。

　　《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)继续明确：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

　　法释〔2005〕5号的阐述口径与国税函发〔1995〕156号中合作建房之合营企业类对于投资与转让的认定基本趋同，都采用了风险认定的模式，即"不承担经营风险，只收取固定利益的"认为是转让，共担风险的属于股权性质的投资。这也是国税函发〔1995〕156号中合作建房之合营企业类区分投资与转让分别征税的法律渊源。法释〔2005〕5号从法理的角度按风险承担来区分投资与转让行为，国税函发〔1995〕156号参照这种法理来区别征税从行文的角度具有合理性也没有争议，但是税收实践是一个更重视法律证据的领域，对于法律实质与形式严重背离的业务，税务机关从趋利避害的角度更愿意从法律证据链来认定经济业务以降低执法风险。

　　我的经验

　　从目前实践案例来看，合作建房免税案例或多或少涉及发改委或者国土局在开发前端环节的宽松把握，为开发后端顺利分割产证留下伏笔，并不仅仅是通过税收政策免税那么简单。