房地产业经过多年不断发展，已经成为江西省吉安市经济发展的支柱性产业之一，税收规模稳居全市税收收入前列。当前，房地产行业已经实施营改增，带来了课税对象、计税方法、纳税申报和发票管理等方面的变化。本文选取吉安市6户具有一定代表性的房地产企业，研究企业税负情况，并提出促进房地产企业健康发展的措施和建议。

　　江西省和吉安市宏观税负情况

　　2015年~2017年，江西省宏观税负在14%左右，并呈逐年下降趋势，而同期全国宏观税负在18%左右。从全国来看，江西省的宏观税负水平是较低的。

　　吉安市经济发展处于全省中游水平，全市的宏观税负与经济发展大致相符。2015年~2017年吉安市宏观税负在12%左右，宏观税负水平在全省偏低。2016年全面实施营改增后，国税宏观税负呈上升趋势，地税宏观税负呈下降趋势。

　　房地产业税负情况调查分析

　　房地产行业税负情况分析。营改增前，全市房地产行业税负在14%左右，略高于同期全市宏观税负。2016年房地产业全面营改增，行业税负出现较为明显的下降。2017年，房地产行业税负为10.8%。

　　调查企业税负情况分析。本文选定了恒大地产、东宏房地产、铜锣湾广场投资、恒源泰、金诚房地产和百城房地产等6户企业，分析其具体的税负情况。调查发现，营改增后，6户房地产企业的平均税收负担是8.6%，较营改增前下降0.4个百分点。其中流转税税负为3.2%，下降1.7个百分点；所得税税负为4.3%，上升1.6个百分点。恒大地产和金诚房地产由于在营改增后缴纳企业所得税欠税，导致其企业所得税税负上升较大，若剔除清理欠税因素，其所得税税负为3.2%，小幅上升0.5个百分点。

　　房地产企业税收负担的基本判断

　　营改增降低了房地产企业税收负担。调查企业税收负担基本上实现了下降，全面实施营改增确实有利于缓解房地产企业的税收负担，降低企业成本。本文同时对一个住宅项目进行了具体测算，营改增之前，房地产企业的营业税税率为5%，综合计算得出总税负率为15%；营改增之后，按增值税税率11%计算，总税负率为14.5%。可见，营改增后房地产企业的总体税负率有所下降，而随着整体抵扣链条的逐步完整，土地成本可以在计算销项税时先被扣除，建安成本进项税可以抵扣，企业取得的不动产可以进项税额抵扣等，企业的税负还会继续下降。

　　房地产市场的繁荣减轻了企业的税负感。从2016年下半年开始，全国房地产市场出现新一轮繁荣景象。在全国普涨的溢出效应的影响下，全市房地产市场也引来了一波上涨行情，商品房均价从2016年上半年的4600元/平方米一路上涨到2017年上半年的6000元/平方米，到2017年底，已经突破7000元/平方米。房地产市场好转，企业经济效益较好，其经济收益很大程度上抵消了税收痛感。

　　经营成本、费用的增加易产生税负加重的错觉。房地产企业的现金流较大，容易把拿地时缴纳的土地出让金和土地征用费、向银行等机构融资借贷的利息成本当作企业的税收负担。由于税收绝大多数是由企业直接缴纳的，不仅需要缴纳直接税，还要缴纳流转税，尽管流转税可以抵扣和转嫁，但企业需要先垫支这部分税款，形成企业的现金流出。所以，从财务上看在一定时期内它也构成了企业的一种负担。

　　营改增后房地产企业税负发生了转移。因为增值税是一种价外税和间接税，很多企业会把应该缴纳的增值税加到商品的销售价格上，自然地让消费者来承担税收。这样，税负转嫁行为就被认为是市场主体间的一种博弈行为，房地产企业可以在原来的价格上适当提高销售价格。这一轮房地产市场价格上涨，有房地产企业借机转移税负的推动。

　　"三去一降一补"等一系列措施降低了企业负担。6户调查企业反映，乱收费、乱罚款的情况已经不存在了，政府性基金、专项规费和行政事业性收费明显下降。尤其是市政府下发的《关于印发吉安市化解房地产库存若干措施的通知》，明确了购房契税奖励政策，全市中心城区大部分楼盘都销售一空，企业库存压力大减，资金大量回流，切实减轻了企业负担。

　　减轻企业税收负担的措施和建议

　　--政府要给足外力。一是规范政府行为，减少不必要的政府支出与不规范的政府收入形式。二是改进税负分配，降低企业、纳税人税收负担。三是改善制度环境，释放企业活力。

　　--税务要加大助力。税务机关要充分发挥服务地方经济社会发展的职能作用，切实为企业减负作出努力。要坚持依法治税理念，转变房地产业管理方式，精准落实改革优惠政策。

　　--企业要苦练内力。企业要加强营改增政策学习，加强财务税务业务培训，重视对于供应商的管理，积极开展税收筹划工作。