随着营改增试点全面推开，土地增值税占地税税收收入的比重持续提升。而土地增值税清算时间跨度长，难度较大，存在较高的涉税风险。可巧用稽查手段，做好土地增值税清算的监督管理，充分发挥稽查的打击震慑作用，确保政策准确执行，税款足额入库。
　　一是采取定向稽查的随机抽查选案机制。在土地增值税清算稽查对象的选取上，以风险管理为导向，按照定向稽查的随机抽查机制，考虑土地增值税已清算项目的类型、经营规模、纳税数额、成本利润率、税负率、税收风险等级和纳税信用级别等条件，着重筛选土地增值税清算金额较大、清算税款极少和清算需退税几种情形，通过抽查和轮查相结合的方式，随机抽取确定待查对象名单。
　　二是采用逐步推进的账簿资料调取方法。由于土地增值税清算审核期间跨度较大，涉及账簿、凭证、合同等资料众多，检查初期一次性调取全部资料难度较大。检查组根据不同阶段需要可逐步要求企业提供，减轻资料整理工作量，确保涉税资料的完整、安全，提高稽查效率。
　　在项目清算整体把控阶段下发检查通知书后，调取项目的《土地增值税清算鉴证报告》及中介机构的《土地增值税清算工作底稿》，掌握项目清算的整体情况；在收入涉税疑点检查阶段，根据前一阶段发现的收入涉税疑点，可进一步调取企业销售商品房有关证明资料，如销售台账、购销合同统计表、收入相关明细账等，确认存疑房屋的总栋数、总套数、总建筑面积、售房金额；在扣除项目涉税疑点检查阶段，根据之前发现的扣除项目涉税疑点，可要求企业进一步提供相关成本费用账簿、凭证、合同、分期开发分摊依据、将公共配套设施无偿移交给政府或公共事业单位的交接证明等资料，确认从项目开工截止到清算时间企业各项扣除项目支出金额。
　　三是着重检查收入和扣除项目。土地增值税清算的审核，关键在于项目收入和支出的真实性，以及对于支出在不同成本对象间划分归集的合理性。对土地增值税清算收入的检查应以账面收入为起点，着重辨析收入确认的完整性、准确性、时间点，重点关注企业收入会计科目、往来科目，查阅售房合同和商品房购销合同统计表上金额，以及房产测绘所出具的确权数据，实地查看，了解各个楼盘分期开发情况，停车位、地下室是否单独出售等情况。对土地增值税清算扣除项目的检查，应全面审核取得土地使用权所支付金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金，重点关注其真实性、合法性、规范性、配比性、是否实际支付，以及扣除项目金额的分摊是否正确。
　　四是采用"中介鉴证服务+税务机关定向稽查"的工作模式。土地增值税稽查工作可在税务机关的主导下，积极引入中介机构，借助中介机构的专业力量和智力资源，构建"中介机构初审--检查人员复审--集体合议审定"链条式审核工作模式，严把审核关口，确保案件查处质量。特别是对于成本核算混乱，需要重新归集的清算项目，中介的参与很大程度上节约了稽查办案时间，可以有效地整合社会资源，降低税务机关的工作强度，提高税款征收效率。
　　(作者单位：北京市地税局第四稽查局)