北京市律师协会与北京市土地学会法学会联合举办的讲座记录
(一)主 讲人：民一庭单国军副庭长
主题：《北京土地出让转让司法实践》
(二)主讲人：北京土地学会杨燕敏理事长
主题《关于建设用地制度的深化改革》
会议内容：
主持人：大家下午好，安静一下，我们马上就要开始演讲，今天下午这个研讨会是北京律师协会北京土地协会研讨会，我们请了两位演讲者，一位是北京高级人民法院的单国军，另外是副理事长杨燕敏同志，先由就土地出让出现的纠纷方面，司法实践给咱们大家做一个演讲，现在请大家欢迎。
单国君：大家确实挺热情，超出我的预期，我原来想的大家过来之后人也不会太多，完了在一块儿座谈，我大概介绍一些情况，然后同志们可能会提出一些问题，咱们一起沟通。从陈主任说这个事时，因为这段时间比较忙，我也没有认真准备，本来是想认真准备一下，这几天工作并不轻松，一早上上班又开会，又研究案件。原想把我们比较典型的案子，包括高院比较有特点的案子都整理一遍，能把这个说的更清楚，但是现在来不及了，今天想定位是给大家做一个介绍，也算是一个交流。再一个角度主要是我个人对于一些问题的看法。很难说就能够代表整个法院对一些问题处理的规则，从这些案件当中也可能看出一些共同的思路。
我想主要讲两方面内容，第一个说一下基本情况，题目主要涉及到国有土地使用权这一块儿，我也想借这个机会把题目说大一点，涉及到土地使用权，包括农村个别的情况给大家简要说一下，作为一个信息，作为一个了解，因为现在涉及土地这一块儿，从咱们整体社会的宏观背景，社会管理背景来说，这一块儿正在加强，严格管理，可能是国家政策调控和宏观调控当中非常重要的一环，两个内容，第一个基本情况，第二个说一下审判当中一些的做法，实事求是的说，在座当中有一些我都认识，原来可能是同事，可能进行过工作交流，有的就是这方面的专家，我想这么多人在下面看着，讲起来确实有压力，但是没有问题，咱们主要是一个沟通，讲的不当的地方原谅，基本情况我想大概说几个方面，一个是案件的很基本的一个概况，涉及土地这一块儿，再一个案件特点，简要的说一下这类案件的特点。从而对司法审判可能会产生一定影响。
因为我想大家可能有一部分是律师，有一部分是土地管理人员。实际上涉及到土地这一块儿，法院做的也是同一项工作，只是从不同角度去做。所以说它一个特点联系它的职能，案件的处理在审判思路上会给大家有所启示，第三个涉及审判思路基本情况，介绍一个总体的问题。第二个方面涉及审判实践当中一些问题的把握。有出让、有转让、有合作开发，其实说起来土地问题相当复杂，今天这个时间一个是我个人水平有限，再一个时间确实能把这个讲很充分很难，但是我尽力。
涉及案件基本问题就说两个方面，一个是农村土地案件规模发展，说规模发展就是这类案件太多，而且是一来是一片一片的，第二个说到国有土地这一块儿是层出不穷，但是逐步去规范，总的感觉今年来讲就比去年涉及到土地这一块儿，咱们从案子的根源去看，由于出让这一块儿不规范，由于监管不规范，导致了案件产生更为复杂的情况就相对少一点。这是一个情况，农村土地这一块儿案件规模发展简单说几点，比如说，说到农村土地使用权，大家对这个都有概念，我也不再做具体的介绍，但是现在从北京来看，因为北京城市发展特别快，在全国都一样，有一个城市化的过程，也有一个农村土地被城市开发，不断使用利用这么一个过程，在北京来讲这个问题相当突出，就是感觉城乡接合部在不断的扩展。原来可能是三环四环之间，现在可能更往外。这里边农村集体，甚至包括乡镇以各种方式，把土地使用权转出去，进行不规范转让这种情况相当多，前几年有的还搞的比较隐蔽，比如有的农村说我们要引进人才，我们农村要发展，要引进人在，引进人才就要给人家盖房子。盖房子就批地，批完地就快事盖房子，盖完房子是真的引进人才吗？是要去卖，这还是有一定的名目，有的就没有什么名目了，直接在区里边把这块儿地给解决了，这个权限相当大，这个完全不符合相关规定，你市有多大权限，你区有多大权限，一下子这个地就处理了，甚至不知道什么原因有的土地预收许可证都有了。这个土地就直接进入市场，就直接和商品房一起就卖了，这种情况相当多，对法院来说处理这个案件相当难。
这是一块儿从规模化讲，再一个从农村土地租赁，这类案件也相当多，从规范来说，农村土地不是不可以租赁，现在在逐步的放开，现在南方已经不是问题了，但是在北京这个地方，执法这一块儿从法院、从各部门去研究去执法，那这里面出现在把大量农用的土地进行租赁，不是搞成乡镇企业的场地，直接就租赁出去，一租甚至十几年、几十年这种情况也很多，这种情况一旦出现法律上严格处理很容易，无效的。但是这种事情不是一件两件，而且有的时候这个事很有意思，比如说这个村子把地租给甲，甲公司拿到这个地之后，跟划拨地一样这就是利益，就把这个地转租给乙，租给他的时候一年是十万，转租出去一下涨了一倍，这个利润相当大，这个村子觉得这个不合适，跟后一手就直接建立一个租赁合同就得了，所以要求起诉确认无效，要求解除，这个事要说在法律上考虑，这个事情应该比较好处理，但是有一个实际情况是这类案件比较多，你把这个解除了，下面还有很多这样的事情，你解除了一个，另一个无效又开始了，所以土地的问题相当麻烦，因为说来说去国家的财产，国库最基本的房产房地产是最关键的，就是土地问题。
还有一些涉及更大的问题，涉及农村土地的互相交换。这个村和那个村换土地。再有大的，两个省一级单位行政区划的重新划分，比如这块儿河北它捱着北京的一个农村，把这块儿地就要跟北京这块儿也是相邻的进行交换，我把地给你，你把地给我，然后双方达成协议了。就地达成了一个协议，有可能还会出现更复杂的情况，换了地之后，转让新的地方之后，接受地的这块儿行政区域把这块儿地直接批成了国有土地，国有土地拿出去直接搞开发，现在说我要求原来出让土地这一方觉得不好，原来这块儿土地不值钱，现在这土地已经搞了开发，相当值钱，所以确认无效，这个事还涉及到比较麻烦的问题，比如说咱们从行政区划上上快地可能还是河北的，但是从国有土地证上已经变成北京的了，土地权本身就不名，本来这个事涉及到行政区划，原来是这么划的，本来属于河北，现在属于北京，但是大家知道行政区划变了不是村子变就变了，恐怕还要经过涉及相关区划的上级部门，是相当复杂的问题。
我们现在对这个问题的政策基本是农村土地房屋买卖从无效处理，这个实践当中很多人有意见，有的人说房子卖了若干年，从维护交易的秩序，从维护现有秩序和诚信来讲，你把它推翻从来都不合适，但是这里有一个土地制度问题，很难突破。还是那句话"可能有的地方，比如在江浙一代，经济发达地区已经不是问题了，农村的土地的转让、包括农民个人宅基地权属不是问题，但是这个问题在北京来说维护现有制度，或者从比较保守的角度出发。
国有土地案件层出不穷，这一块儿北京房地产开发应该是从92、93年这时候轰轰烈烈的展开，确实是雨后春笋非常快。但是搞开发就得用地，用地就得搞审批，这里有很多不规范，直接从农村拿这个地进行开发也有，但是大量是咱们过去常见一种情况，你自己企业有一块儿划拨地，这就是你的财富，本来这个划拨地本来是国家的权属，你作为划拨使用地人，你也只是有使用权，你大不了做一些补偿，但是一块儿划拨地可以拿去直接签协议，转出去，也可以拿出去和别人进行开发，咱们说一方出地，一方出钱理解相当宽泛，只要你找到地，最后能把这块儿地批下来了，剩下的说谁出出让金，谁交这个钱都不重要，关键是能把地找出来，然后双方进行合作，然后最后这个方式，出地这一块儿，本身的义务并不多，可能他帮着办手续，帮着搞安置补偿，解决这个问题，然后得到很大利益，这块儿是过去遗留下来的一些问题，就是划拨地的情况，用划拨地直接转让进行合作是一个常态，但是从04年开始，大家对这个情况也了解，严格搞招牌挂，基本上对一级市场确立起来了，以后这个问题就相对少一点。所以说这种案件比较少了，跟这个大有关系，可能在一级市场上这个问题就越来越少。在以后涉及到转让、合作开发问题会越来越多，这是一个判断，不一定对，这是第一个基本情况。
第二，说一下案件的特点，说到房地产案件尤其涉及到土地、特别是国有土地案件有哪些特点，这个情况简单做一个概括，也不一定非常准确，咱们说几个方面吧，比如第一个土地使用权的受限性和使用方式的多样性，受限这一块儿简要的说就是农用地怎么受限制，你进入市场需要变性，因为划拨土地经过出让才能进入市场，多样性也是讲咱们的土地进行变性它是有相应渠道。国有的农用土地、国有的划拨土地、农村集体土地等等都可以，转让的方式，一经确定，一级出让确定之后，转让方式也是非常多。进行转让、合作开发、进行租赁、进行抵押等等，应该说我们国家的土地管理还是相当严格。国家对土地的权利把握还是很严格，但是这里边有很多问题，在实践当中掌握比较多样。这是第一个特点，简要说一下，第二个说行政监管和审批的严格性。这一块儿因为涉及到搞房地产、搞土地从项目管理到城市的规划管理，到建设管理，管理非常严，以至于产生一种感觉，说要进行转让，要进行项目的土地的转让，必须经过相应的审批，在某种程度是一个根结盘固的概念，不经审批就不行，实际这个观念应该逐渐在市场观念下转变，这个问题后边还想谈谈自己的观点，就是国家对土地的把握可能重要是在项目管理和城市规划管理，把这个确定下来，剩下项目的变化，还有项目主体的变化，还有具体执行当中的一些变化，这个问题咱们不应该把它看得过重，说原来有一种传统认识，项目转让你不经审批就无效，那么谁来审批呢？说再回到土地的开发、主管部门，咱们房地产开发主管部门也不是一个。涉及到计委、建委，啊从规划又涉及相关部门，这个问题就会搞的很复杂，它是不是合作法人，这个东西必须经过审批才会发挥法律效力，这是一个应该现在转变的观念。
第三点是利益和投资关系多样性和不规范性。关于出让转让这一块儿，不去多讲了，在合作这个方面利益和投资关系的多样性体现尤为突出。因为房地产案件很多可能当时就签了一个协议书，这个协议里面或者包含数项内容，含土地安置补偿，也可能土地的使用权在里面，或者还有其他内容等等，一个协议书可能和其他案件不一样地方，别的案件可能明实一致的比较多，但是对于房地产案件特别是合作开发这一块儿，名实不部分一致相当多见。所以一个合同里面可能涉及的法律关系怎么去认，比较麻烦的问题，名为一个合作安置补偿也有，名为合作是租赁的也有，货主土地转让或者房屋买卖都有。关于这一块儿和多样性伴随是不规范，很多问题说白了就是当事人不是按照你法律的规定去打拳，你觉得这个事应该是这么处理，但是那个当事人不是这么约定和进行的。这里很多问题搞的相当复杂，可能还有的情况是从一个划拨地就可以演变出来很多关系。最后又去争夺最终的利益，最终导致这个案件一开始确立无效非常麻烦，这里面不规范性在房地产案件当中，我个人感觉是相当突出的。就是说以后咱们说一级市场不规范，但是在二级市场，在下一步的进一步合作开发和权利、项目转让当中这个可能还会存在。
这是第三个特点，第四特点是从法律规范上不应该说很健全，有一定的滞后性。这个主要的规范我们土地管理法，国务院国有土地使用条例，建设部的出让转让暂行管理办法，90年代的城市管理法，还有最高法院的重要的司法解释，95年的司法解释和04年的，一个是审理房地产管理开发做一个解答，和04年关于涉及国有土地使用权合同纠纷法律问题的解释，这是规范这一块儿，还有两个重要的司法解释。第五这种案件的处理涉及很大的权益，又有很大的不规范性，又往往和一个城市现存的秩序密切相关，咱们说就一个不规范的房地产开发，中间会产生若干关系，从土地的征用、补偿、到下边的建设工程，再到后来商品房的买卖，到物业管理当中，里面没法说一窝端，在法院经常出现这种情况，一个案件它可能中间分了若干段，合作关系相当复杂，然后在案件审理当中是分段处理，有好处，不好的地方是风险比较大。这种情况在最初审理房地产案件比较多，后来从法院我们也在吸取经验。这个是总体情况。
所以在审判思路总的来说从最高法院对这个案件有一个基本的审判思路，但是在下边可能各省直辖市法院具体把握上，都有很多不太一样的理解。关于这个问题我顺便也举一个例子，就前一段在最高法院刚发的一个文件，涉及给浙江高院的，涉及 7月1日上了汽车责任险，就是交通事故责任险到底是一个什么性质，因为在北京来说在实践当中已经逐步的把04年之后，道路交通安全法实施之后，逐步把现在市面上强制要求上的商业险已经理解为强制责任险。已经理解为现在咱们说的交强险，但是现在从最高法院和保监会的协调来看，说确定这类险在7月1日之前还属于商业险，商业险还是走过错问题，你责任人应该在交通事故中有过错，这个跟现在交险完全不一致，所以涉及这个问题在国内我们这么一个现在的情况下，一个各地情况可能不一致，再一个说法制有一种说法，说咱们法律体系已经很健全了，剩下就是执法意识还不够和执法观念不够，我觉得这个话有一定道理，但是从另外一个角度看体系这一块儿还是没有建立起来，一定程序来说，体系的建立和法律的观念是两方面。我们体系如果真正的建立非常完善，观念可能就比现在要深很多，不能保证每个人、每个老百姓都按规范出拳，但是会好得多，说到这个问题顺便说到这么一个事情。
第三点说到审判思路的调整变化。这一块儿谈一些总的情况，应该说对于房地产案件，咱们比较一下，1993年全国民事审判工作会提出一个基本的处理意见，到03年又开了全国民事工作审判会提出这个案件应该把握的基本的态度。我说基本思路是什么意思呢？基本思路实际上是体现法院跟咱们律师处理案件一样，你把这个案件拿到之后，你首先感觉这个案件应该立足一个什么点，要达到一个什么样的效果。应该是这样的，可能从律师的角度更多是考虑当事人，但是从法院角度更多考虑社会职能，因为它本身是国家的机关，或者叫机器，他要实现相应的职能，这些涉及案件审判，我们说固然某一个规则很重要，但是这些基本的思路体现了法院对自己的定位，法院对自己生活当中地位的一种大概的判断，我们要发挥什么样作用，往往这个问题是更重要的，它可能直接涉及到某一个规则在具体实施当中，是不是可以彻底实施，是不是要适当的突破，比如咱们现在说出现法律规范归要求和现实的情况相差太多，你法律禁止这种事情，做了是无效的，但是这个事情不是一个人在做，是所有人作做，能不能都判它都无效呢？不完全是法不责众的问题，而且涉及到一个秩序问题，对法院来说相当关注秩序的问题，咱们法律本身强调是公平效力，这个没有错，从法院来说这是一个工作主题，但是工作主题之外还有一个所谓职能，甚至说从法律价值去看也有这个问题，一般价值说是公平效力，但是还有一个基本的是秩序，我们建立一个公平效力的秩序，但是有的情况我们所要建立公平效率和现实的秩序不一样，你要保哪个秩序丢那个秩序？这个问题就出来了，法律规范要求这个秩序，但是现实是另外一个秩序，你要简单打破这个秩序很麻烦。
这个是说到审判思路，我想说93年全国民事审判工作会提出审理房地产案件，当时有这么几条原则，应该说当时的法律规范体系还是相当不健全的。这些基本刚才说的几个规范，主要的还只有土地管理法和国务院的暂行条例，其他的还没有出现。这种情况下提出几个观念，回过头来看在现在还是有异议的，一个是有利于房地产业健康发展，用市场观念去判断哪些行为利于市场发展，哪些不利于市场，有妨碍的就不予以保护。
第二依法保护合同，这一块儿在现在04年司法解释体现的非常明显，因为它有一个秩序的问题，这个合同里可能有一些瑕疵，甚至原来是无效的，但是现在的司法当中是有一种理论，叫"无效保证"，咱们原来强调效力待定，但是这个从无效合同来讲，对这个案件也有一个效力保证的问题，所以依法保护合同的原则。这可以说合同法交易秩序是相一致的。说白了就是维持现有的秩序，第三个公平保护当事人合法权益的原则，这个当时93年确定的一个原则，当时那个情况下，到了03年开了一个民事审判会这里也是提出了一个原则，和刚才那个提法不一样，但是总的感觉有一个共同点，比如第一个人民法院审理房地产案件，既要严格掌握合同无效的标准，尊重是人的一时表述，又要考虑房地产市场的实际情况，以规范市场主体的经营行为，维护房地产正常秩序，促进房地产市场健康发展，这里也有一个秩序问题，第二个里面谈到要维护土地使用权正常交易秩序，土地使用权进入市场应当符合法律规定条件，出让的土地，转让时虽不具备转让条件，划拨的土地转让时，虽然没有经过政府审批，但是起诉前已经具备转让条件或者经过批准的，可以认定转让合同无效。这个是在03年提出的，和04年的解释可以联系一下，可以看一下，这个思路基本是一脉相承的。在涉及到合建这一块儿，只要一方有房地产开发资格，一方合作建房土地出让方式取得使用权均示为合法，等等这些就是体现了一个基本的思路，总的来说这两次会议相差十年，但是我们感觉基本思路应该是差不多一致的，特别是说维护一个现有的秩序。特别是依法尽可能保护合同效率，这样一个所谓促进市场健康发展，也可以说房地产案件的审理，就是在现实和规范之中来找一个点。在现实和规范之中再找一个点，这个规范实际上是很多方面的规范，有的时候法院判一些案件，可能当事人感觉不好理解，这个从我个人理解也是有的案件客观上有这样存在问题的一些案件，再有一个可能就是思路的问题。
包括有的案件可能涉及到比如土地的问题，这个不简单法院一判了之就可以解决的，这里面涉及到前期的管理是不是还有一些问题，这里面咱们说规范，说整个法制化，还要讲规范，说是不是法院一家可以做到，肯定不是，法院可能多发挥一些作用，在这些过程当中推进法制，但是让他一家发挥一个实现法制的作用可能有一个问题，这个说到思路里。这里面一些具体的调整，我想稍微提几点，我们说有几个阶段，一个是按照95年规定，审理房地产管理法实施前的案件，有这么一个解答，这个解答里面确定了一些基本的规则，然后这个规则当中同时点名说以后的案件，在房地产管理法实施之后按照房地产法执行，不存在放宽或者从宽把握的问题，这是当时比较严格的态度，这种态度应该是好的，但是在实践当中有的问题并不是能够做到那么规范。第三个阶段应该是05年国有土地出让、转让和合作开发相关的解释出来之后，对相关问题又有一些调整，所以咱们说总体上有三个阶段，一个是对房地产管理法实施前的纠纷采取什么态度，这是一个在房地产管理法实施之前对以往案件原则是从宽，有些问题怎么把握，结合暂行条例、结合房地产管理法进行比较如何把握。城市房地产管理法省市之后，要求是从严，到05年司法解释又有一些新的看法，简要的说，咱们说几个基本的点，比如第一对城市管理法实施之前的案件，当时这个审理是放宽期限是比较长的。一审诉讼提前补交，你原来没有经过审批的划拨地进行转让的，那么下边不管性质如何，或者进行开发的，最终是要在一审期间补正，当时那个补正比较复杂。而且要求办土地使用权变更登记手续，因为当时合作开发特别突出，合作开发也是土地使用权转让的方式，你要从最开始项目审批这一块儿办合建的审批手续，把土地的使用权进行再登记，有这么一个理解，尽管说这个在合作开发里面不一定土地使用权进行变更登记掌握不是很严格，但是合建审批掌握还是很严格的，现在要求是起诉之间进行补正。所以这个从宽的把握上现在是稍微严一点。
那么从最高法院处理的案件，他们把握比较严的，一审诉讼期间补正，补正不了，从他们把握那么二审期间再补正，我就是不管你，就是按无效处理，从他们把握是比较严格，但是审判实践当中当时肯定没有这么严，因为凡是涉及到一些房地产项目，很多都是有很大的经济利益的，甚至还有一定的背景，所以掌握上比这个还要宽，咱们现在说起诉前补正，也是相应比较严格的，目前法院对这个问题应该是起诉前，相对灵活一些，一定程度上把握在当事人手里。有的人说法院也可以把握一部分，我这个案件提出来，你法院不受理就可以，但是人家是起诉的时候，应该说这个比较严的，这是一个比较小的点。
第二个比如涉及到房地产转让，土地使用转让、项目转让，在95年的解答当中是说对转让前投入的资金要求，并不是那么高。但是投入资金不高，并不意味着其他方面要求不高，他要求主管部门的认可，到后来房地产管理法，咱们说第38条规定的转让条件。就执行当中相当严，从最高法院案件把握相当严，你必须把土地出让金缴纳齐，然后取得土地使用权证，这是第一个条件，第二要求你得完成总投入的25%，就估计完成正负零，如果联建开发的，你得完成土地使用条件，所以在当时包括03年，大家有时间可以看看最高法院把握的案件相当严，当时比较关注什么呢，我们怎么去房地产开发当中，说总投入是多少，实际投入是多少，怎么进行评估，审查当中一个注意点是这里，是不是可以大概达到25%，这是一个形象的估计，但是当时的审查是相当严的，把这个问题作为一个效力点来看，是当时的要求，但是后来到了05年司法解释这个问题就不是一个问题了，04年这个案件当中已经变化了，涉及这一块儿是不是完成了土地的开发条件。那属于一个转让标底物是不是有一个瑕疵，对没有完成投资开发那是属于存在瑕疵，不是说别的问题，涉及到没有缴纳土地出让金，那是属于和土地管理部门之间的关系，和当事人之间的民事交易关系，一定程度是受合同法的影响，而且是对合同法里边关于什么叫违反法律的强制性规定进行了非常限定的理解，强制性规定就是限制影响效力，而不是仅仅行政管理要求做到这些，而不影响民事效力，关于这个问题涉及到项目的转让、土地的转让审批应该也是这个问题。
那么这是一点，实际上这一点体现是审查范围的变化，对合同效力认识的变化。这样自然就影响到法院审查的范围，因为法院说有效无效这是法院的天职，别的部门绝对不审，说你有没有抗辩权，说当事人你可以主张抗辩，别的法院肯定不会做的，因为这不是法院强制适用的，这是当事人的一个权利，但是涉及到效力的问题，我想请大家注意，有的同志非常熟悉这一块儿，有的同志可能不是很了解法院的工作思路，法院肯定第一要审效力，审查效力，把效力没有问题解决，当事人反复强调其他问题，不是法院审查的问题。第三点对合作建房，原来是看作土地使用权特殊方式，最高法院也是这么看，我们也这么理解，土地进行合作开发，最后效果肯定是土地使用权的转让，而且进行开发本身是要土地，你合作开发也是把别的的地拿过来在上边盖房子，这个东西可以这么理解，但是这个理解在过去理解的相对有一些配套的理解问题相当大，要求合作建房要有合建手续，你没有合建手续可以认定你合作无效，土地使用权变更登记手续也是要求你必须办，你没有办涉及到相关的问题不太好把握，主要是合建手续这一块儿，现在这一块儿我自己感觉包括很多案子，没有什么这方面的要求。
第四，涉及到这一块儿，开发房地产经济管理条例，我们说土地使用权出让转让，实际上土地核项目联在一起的，因为没有项目的话，这个土地首先不会给你，然后土地的转让实际上附带的有项目转让，这里面就说到最高法院04年的司法解释关注的是土地使用权，但是这里面说明一个什么问题，个人理解我觉得实践当中应该也是一个基本的把握，就是项目的核心肯定是土地。说白了这个项目是这么一个情况，是经过国家相关主管部门批准可以用于进行开发建设的土地，这个土地一般来说是带有利益的，但是这个利益是可以是正利益，也可以是负利益，只能是开发完了之后才可以看出来，从咱们市场看来那肯定是正的利益，肯定是挣钱。所以现在说到这里边规定和别的规定不一样，看城市房地产管理法，看最高法院的司法解释，再看其他的相关规定，一般都讲侧重土地使用权怎么怎么样，一般不怎么突出这个项目，但是这个里面突出项目。就应当把这个问题连在一起理解，就应该把项目和土地使用权连在一起理解，而且同时提到什么问题呢，转让项目应该符合38、39，就是城市管理法第38、39条要求，38条就是强调就是土地使用证缴纳出让金和投资25%，39条强调虽然是转让，但是直接由受让方来办理出让手续，或者由不办理出让，就直接划拨给出让方就，这么两种情况，所以应该符合这个条件。同时特别强调，转让项目应当从土地使用权变更登记权手续完毕30日之内，持转让合同到房地产开发主管部门备案。所以这里面就把原来的审批，进行了一个重新的理解，这是98年的，应该理解为备案登记。要更宽泛说项目合作转让的一些比较宽泛的方式那就多了，你进行合作其实也是在转让，但是在实际当中合作开发情况不一样，有的是拿到项目才进行合作，有的是和别人一起搞项目，一起把这个项目放在两个人名下，也有说最开始是我来搞地，一般来说地就是在使用权人名下，后来这个使用权和项目都放在对方名下，为了卖房子的方便，这种情况很多，现在这种情况对合作开发认定到底产生不产生影响，这个手续究竟办在谁的名下，这个问题不是关键问题，因为很多方式。从项目和土地办到社的名下，可能有很多种方式，可能办在甲、乙名下或者办在两个人的名下，或者办在另外一个人名下，这个都有可能，关键是双方的权益，最终是进行合作、进行分成、如果说我把这个项目就给你了，你就给我固定利益，就卖土地。如果这个项目已经首先拿到了，那就卖项目。
这个问题就是容易在这个问题上，形势比较复杂，变来变去的，大家可能对这个形势问题给搞迷糊，实际上一会儿咱们再往下讲，总体上这个房地产案件一个特点说它复杂，说它利益关系多样，特别是体现在当事人合同约定条款上，你比如看到个合同，你会感觉很盲目，一下子看不出来怎么回事。但是说倒底抓到核心东西，最终双方利益分成，最终项目的申办，双方在里边的作用，可能主要是这些，把这些把握住了，其他的问题都好说，因为一个房地产开发合同，可能不如在座很多人专业，在座很多人可能办了很多案子，一看到合同里涉及到很多权利义务，包括市政费用，包括配套设施费用、这里会约定很多费用。土地出让金还有什么其他的建设资金，这还是最简单的，会约定很多，所以看起来很复杂，实际上这个问题没有那么复杂，这里边说到单独说这一条是想把项目和土地问题再提一下，项目的转让有的时候实际上就是土地转让。当然项目上还有在建工程，那么一般可以不可以这么理解，就是一个主物和从物的关系，主物转移了，从物也随之转移了，这样理解可能会好一些。
这个是关于第一个问题里边说到一些大的基本情况，第二审判实践当中一些问题的把握，这些我想简要说一下，有的问题可能需要多说两句。关于审判实践中的把握情况，原来是说想把一些案件理一下，但是后来我一想这个事，我确实是没有那么多时间，有点抱歉，再一个很多案件的处理，一旦说出来，大家感觉可能会评头品4：足，我的责任也太大，所以咱们就不说具体案件了，咱们也不说某一个什么当事人，因为说这个我想有的案件在座的办的，也可能你认为法院办的不对，这个情况有的时候可以说清楚的，但是我想就别说那么多了，纯粹就是业务问题去说。这里边说几个方面的情况吧。
还是刚才强调98年有一个城市房地产开发管理法20条，这里面规定这一条请大家注意，项目把土地联系在一起，另外一个实际在92年建设部更早的一个规定当中，因为房地产这一块儿也是这个特点，法律本身不多，部门的规章这个比较多，政策也更多。所以这一块儿也提到了叫92年建设部国有土地使用权出让转让管理办法，第4条规定，说土地使用权出让转让应该和建设项目相结合，这个也是把个东西表出来了，这是和项目的关系问题。另外需要说一点，是从总的的来说问题的把握，在房地产案件当中可能它有两个情况需要注意，一个是名的问题，说"名"可能叫投资协议，也可能当事人之间签订一个合同，会叫"出让合同"，也可能和这个土地管理部门，也可能直接签，明着叫转让合同，这些名的问题不是很重要，关键要抓实的，就是关键里面的权利义务，权利义务会很复杂，会约定很多条款，中间还会有变化，比如固定利润，原来是约定一方25%，后来约定说30%吧，然后由30%变成固定利润，有的直接说我拿这个地，25%放在你合作公司里边，有25%的钱，然后这个项目工程里边，有25%的股权，不久之后把25%的股权让出去了，看来看去把股权转让应该说是比较明显的股权转让，实际上是土地的使用权转让，目前法院是这么判定的，关键主要看里面的权利义务，权利义务里面关键是要看里面一些实质性的条款，最终的权利义务的界定，如果要说第三点，我想提很多案件不规范，大家在办这个案件当中也不要非常奢望法院会把个案件从前到后办非常细致，因为土地这一块儿就不会，在以后会不会很规范，会，但是在意见会有大量的问题，这里面可能是相关部门，相关部门的手续也要办，有一个现实和规范的平衡点。
说一下具体的问题吧，说一下涉及到出让，出让这一块儿，我想最高法院对出让规定虽然不多，应该是比较清楚的，司法解释特点是把出让转让合作开发概念说的非常清楚，在一般的法律条文里或者司法解释条文里面很少有直接解释概念的，但是在这个里边把概念给突出一下，因为咱们说出让转让还有突出是现在的情况，既然突出现在的情况，就不能不主要立足于这个，立足于咱们说的司法解释，但是这个司法解释我就不多说主要内容了，我就结合我们审判当中的内容，说一下具体的情况，北京告出让，因为出让发生纠纷案件不多。可能跟土地管理相对规范有关系。可能也还有一些其他的因素，总之这个案件比较少。从最高法院的司法解释，当时是特别突出开发区，因为从出让这一块儿，从法律严格规定是有市县才有这个权利，"区"开发区就没有这个权利，但是过去开发区情况非常多，在北京这种案件也有，但是不多见。
从司法解释里边，它强调是这种案件肯定是民事案件，就是原来理论上去争，说土地管理部门和房地产开发商签订一个出让合同，有的说是行政合同制类的，这个肯定不是，咱们现在肯定是按民事案件处理，多少年都是这样。他这个解释里面突出一点，说不符合用途可以解除，比如你原来约定的用途，你应该进行公益的，你现在改成商用的，这肯定是可以解除的，当然有的在实践当中可以把这个问题给通过变更立项。可以把这个问题解决，有一个什么问题呢？有一个业务上问题，在实践当中我们有一种认识，比如闲置的问题，说这个土地闲置两年，完了之后可以收回，现在这一块儿把握还是比较严的，收回之后到底是不是民事案件，有的可能说在合同当中约定了闲置两年我就可以收回，可以是一个民事案件，但是我感觉这种案件应该是从行政权德兴市去理解可能会好一些，关于这个问题不多说，就提这么一个问题。
第二个涉及到转让的问题，转让在实践当中我们实践碰到案件类型，它可能不叫转让合同，但是最终是从转让性质去认定的。我想有这么几种常见情况说一下，我们认定把握叫转让合同，核心是什么？核心就是土地这一方收取固定的利益。而且这个土地方应该说咱们说它的土地方应该是经过出让，这个出让是由他受让，这个土地方收取固定的利益，主要是和其他使用土地使用权补偿区分。说这个核心是土地方收取固定的利益，这个利益可能是钱，也可能是房屋。这里边具体的方式挺多，我可能很难说把个情况说得很清楚，我们说几种情况，比如一种情况，比如双方签订一个合作开发的合同。由出土地方办理土地土壤手续，完了之后双方达成一个协议，比如说经过规划，准备这个楼盖十万平方米，或者两万平方米，分给土地方五五分成这么去说，实际上五五分成是固定的，之后由土地方再回购，将来按一定价格回购，这个价格是清楚的，也已经约定好了，最后是对方要给这一方一定的钱。那么咱们从规范角度看，这个就是土地就是出让在和别人进行合作这一方，也就是土地方，就是由政府出让在它的一方，意思是他是土地使用权，他和别人合作，然后按一定比例分取，然后算出每立方米的价格，最后算出一个钱来，这种案件到底算什么，这种案件实践中也是比较多的，我们一般把握这种案件实际上也是一个土地使用权的转让。那么这是一个，在这种案件当中有的时候可能是土地使用权转让会给你多少钱，可能在小的范围上有分成，如果说这个建筑面积超出多少，还可以再给你分多少钱？这种情况是有的，我们这种情况一般来说是把它作为土地使用权转让进行处理的。
还有一种情况是比如这个出地这一方有两块儿土地，两块儿土地可能是合在一块儿，但是建设当中是分开的，实际上最后的一个结果是由开发商来拿取一部分房屋，那部分房屋归开发商，剩下的土地归土地方。这种案件我看了最高法院的案例，包括我们的案例也是从土地使用权的转让去理解。还有一个就涉及到这么一个情况，就是拿土地使用权进行入股，然后把入股的股份再转让出去，通过股份转让方式给转让出去，方式上是股份的转让，实际上也是土地使用权转让。有的时候从现在来讲，说区分他是土地使用权转让还是说是合作开发，可能有的时候意义不是特别大，为什么呢？因为最终可能都是按合同办，只要你合同有效，你给他定性，从最终的处理结果上不会有很大的区别，但是区别在于涉及这个案由的问题，涉及管辖的问题上，可能会有一些影响。有的时候还会涉及到，比如你整个认定为土地使用权，那么涉及到小范围的分成是不支持的，可能就不再支持去了，有这种可能性，涉及到转让的几种方式，我简单的提一下。
涉及到土地使用权的转让传统的方式，最传统就是直接转项目，转土地使用权，直接签订合同，还有就是在合作开发的名义下把土地转给对方，最终权益由对分享有，再给自己分取固定的利益，这也是一些形势，还有是通过股权转让的方式，包括公司股权的转让，整个公司可能比如土地就办在这个项目公司名下，完了项目公司股份发生变化，甚至整个百分之百股权发生变化，这都是土地的转让之间具体的方式。这里边涉及到转让，强调一个农村土地这一块儿，在实践当中有这样一些情况，就是农村这一方，农村集体经济组织，包括现在在北京比较常见的，就是这个向的农工商总公司，那个镇的什么开发工作，他是对外进行开发的，他把一些农用地，直接签了一个转让协议，这个咱们说从实践当中把握，无论它怎么样都是无效的，无论怎么样都是无效的，有一个问题，大家分析一下我们的土地制度问题，你说农村土地进入市场，要转让，你必须越过第一道关，你得出让，出让之后，这个地就不在你的名下，可能是非经济组织了，可能是别的主体下的一块儿地，这样你农村有的时候感觉，我转来转去，实际这个地从我这儿征用，征用完了之后可能给了谁，谁再拿他作为出让地，再进行转让，这个利益一层一层往下分，但是从最开始农村这一块儿就拿到征用补偿，有的农村不就干，说我干脆直接来了，直接和别人鉴了一个转让合同，这个事咱们说没有办法，你说这个地现在都已经办了农用地变国有地，又办了出让手续，这些都办好了，跟你没有关系，从你的角度，从农村的相应的经济组织来说，他不应该是国有土地的主体，所以这一块对这种转让把握当中也只能是按补偿。
比如说这里边有了界限，比如说农村土地补偿，这种土地使用权的补偿，和农村使用权土地权本身安置，这些东西有可能不是界限非常清晰，有可能包括两块儿内容，一般来说就是给你这一块儿，从国家来说，国家明确规定就是给你按照青苗、按地上的，再加上人的安置的费用，就这些钱，说句话确实不多，所以有人说城市化发展，也是农村土地被剥夺的，有这么一个现实问题，确实是这样，但是从法院处理这个案件，也是从现有的制度出发，对农村土地签一些合同要转让，我们最终只能是按照安置补偿，大布勒这一块儿钱多支持。但是肯定不会成为一个转让的合同，不会成为咱们说的国有土地转让的合同，只能是一个补偿，这个补偿实际上我个人理解，一个土地你只要在使用，就会有利益，除了这个土地上使用现有的青苗、物啊、还有农民本身需要安置就业费用之外，这个土地谁使用谁都会收益，这是从当事人约定，如果在这个利益之外再加上利益，或者这个数额远远高于那个数额可以不可以呢？应该可以的。
当然进一步会出现这个问题，有的农村就做的更开，就直接，我们碰过几个这样的案子，就直接比如农工商总公司，把农村的地和另外的房地产开发公司直接签协议了，里面都约定好了，包括土地办征用，包括进一步办相关的手续，都已经运作好了，运作完了之后，双方就要进行这个房屋分成，有这样的情况，少，但是这个和农村土地转让是一个问题不同表现方式而已，这就是只要你有一块儿土地，你可能有多种方式，有一块儿划拨地，你可能把它按照补偿去处理，也可以按合作去处理，这个目前来说不能说这块儿限定非常严，应该是没有这种情况。
这是刚才说到农村土地这一块儿，顺便提到了相应合作开发，但是实践当中更难把握是什么问题？更难前面这个合同无效，后边还有一串合同，那个合同到底怎么处理？我们就不多说这个问题了，对于法院来说也是很难处理的。这是涉及到土地转让，和土地转让类似还有两种，在咱们司法解释当中规定的，这种案件在我们实践当中应该说不是把握很多，从案由当中我们也没有明确的案由，比如咱们说土地使用转让这个好说，但是说土地使用权补偿这个案由非常明确应该说不够规范，因为最高法院这个案由也是根据当时的法律关系和情况进行判断，两种情况，就是城市管理法案当中土地直接出让到所谓签转让合同受让方名下，这种就不叫土地转让，直接国家把土地给了所谓转让合同的受让方，由你作为受让人，这里面不存在转让的问题，咱们说转让的前提是什么？出让。有了出让才有转让，里边直接出让给对方了，那这里面有没有转让，也有，从最高法院理解也有，转让是划拨使用权的权益，这包括补偿相应的一些地上进行安置等等，还有的进行评估，但是另外就是本身使用权也可以进行补偿，实践当中带来什么问题，就是签订了土地使用合同，出让金是由转让方来承担，但是实际最终不是这样，双方约定的转让金还是相当高，作为最终的受让方或者转让方，既要拿土地出让金，又要把转让金交给对方，所以这个数额相当高，原来最高法院在司法解释过程当中提出了太高是不是不支持，哪些是合理补偿，哪些不是合理补偿的，在实践把握当中北京法院对土地使用权补偿和土地使用权转让不是特别在意，因为这个事本身司法解释出台时间也不是很长，而且在处理上应该是没有非常根本的区别，只要说效力不出问题，就是经过了相关的土地审批手续，剩下的问题都不大。
这是一种情况，另外一种情况就是很少见，恐怕很难碰到这种案件，说地签了转让协议，国家最终还是没有出任还是划拨地，直接拿给受让方用了，这是有这样的情况，但是很少见，这也是作为土地使用权补偿来出现的。说这个实际想回头说转让里边，咱们说的是非常规范的，你说转让，应该是作为出让方，你从政府拿到地的，政府把地出让给你，你再转出去叫做转让，但是实际当中，这种签的合同，补偿的情况实际上是补偿，既没有拿到地，也没有出钱，出钱这个问题不关键，关键是证拿到，我觉得这个问题很重要。还有一个问题转让的权利和效力要求，转让效力要求在现在的规定里边，在现代司法操作里边，都不把38条规定25%投资总额和缴纳土地出让金作为法院审查的效力要不要我要再重申一下，因为这个问题从最初法院审查是想避免什么炒地，你必须进行投资，投完一定资之后才能进行转让，法院审查之后如果没有投资就确认你无效。那是当时一个审查制度，现在审查制度不一样了，炒不炒地不是法院通过这个审查就能解决的，从合同法角度讲，不是效力是属于行政管理的强制规定，还有一个问题我们也不说了。
转让原则上审批这一块儿，咱们是没有要求的，土地使用权转让和项目债权债务转让是实践当中出现问题，项目转让了，但是项目上面还有一些债权债务，比如举一个例子，这个项目在甲手里，甲把这个项目转给乙了，没有什么无效的情况，土地各方面都有效，但是存在什么问题呢？他是一个债权工程，已经有销售合同，已经卖出去一部分的房子，和业主已经建立了一些关系，已经收了房款，已经建立了施工合同等等这些，这种情况下，说相应的这个项目转移了，那被剩下的这些交房的义务，包括收钱的权利是不是也随之转让。甚至包括建设工程施工的工程款，甚至包括拆迁补偿安置这一块儿，安置补偿的一些义务在哪一方？这个对安置补偿这一块儿也明确规定，就是98年条例里边有明确规定，规定说这种情况下项目转让，剩下的就是进行安置补偿的义务，这个义务应该是由受让方承担，这是一个情况，但是这个情况在实践当中可能不见得对其他债权债务也合适，比如房子我是和甲签的合同，但是项目转让的时候没有经过我同意，但是现在这个房子由乙接着干，那最后谁给我交房？是乙吗？是从条例当中没有规定，但是这一块儿没有明确的规定，原来说项目转让随之也是债权债务的转让，那如果是债权债务转让，那么如果是债权债务转让，那这里面会有问题，债权债务的转让本身是项目转让，那你转让应该是经过哪些人同意，项目转让无效，相应权利义务，买卖房屋债权债务转过去那也应该是无效的，这个问题搞的比较复杂，我们现在一般认为项目转让和相关权利义务转让首先要分开，项目转让是一个物的转让，物权人的转让。物权转让效力不听凭于物上还有一个债权人，这个债权人要同意，不需要，我这个项目要转移，不需要经过那些听证会。第二个问题就是剩下这些上面产生债权债务应该谁来承担，如果说把购房人也拉进来签协议，这个问题就不是问题了，就按协议办就行了，现在我们说购房人没有签协议怎么办？我们处理是这么一个方案，就是项目转让和项目债权债务转让要分开，所以它不一样，物权转让不一定债权债务要转让，但是这里边涉及到购房这一块儿，司法政策上我们也有相应的理论依据，这里有物权的问题，还有连在一起的问题，最终是由两方来承担这个责任。就是由原来的受让方，由原来转让方和现在的受让方都要承担这个责任，承担向买房人交房的义务，但是实践当中把握恩可能有不同意见，那另外一方怎么交房啊？项目已经不在手里他怎么交房，我们说可以变成债务，交不了房，变成金钱来履行，但是这个义务不转让，这个里边不一样。初步的理解，我们也感觉这个问题很复杂，因为从最高法院也没有统一这一块儿，可以这么理解，涉及到比如土地相应权益的补偿，我们从物的追缉去理解，受让人就要承担。从物的角度，如果从上面债权债务的角度，比如购房、买卖房屋的债权债务这个问题理解又不一样，它不是纯粹物的东西，还是一个债，但是转让成物上面的债，在房地产案件当中怎么进行处理。在房地产项目开发当中这个里边就不太一样，物的转让和债权债务的转让和物上债权转让是两回事，但是这里边应该结合起来看，和一般单纯的房屋买卖不一样，这个问题我想就给大家做一个介绍，因为现在从最高法院也没有一个统一的处理，这是第二个问题。刚才强调项目转让是一个物的转让，项目上的债权债务区分情况，就是物的转让和债的转让不一样，这里面一个是物权一个债权，另外考虑是房地产特殊情况，我们说理论跟着实际情况走，我们也是从行政上去区分，法律上的问题最怕就是行政法，法律可能要有一个调整的目的。
第三合作开发，这个问题我简要说一下，合作开发第一个要求是必须出让得来的土地，实践当中出现不少遗留问题是什么呢？划拨土地上搞开发，其实这种方式很多，比如我一个机关，我一个大的单位，包括军队，包括大机关，它都有这种可能，地很多，这块地拿出去，本来可能是搞相关的，比如搞本职的基础建设，但是它实际上是房子建起来了，去做公寓，去搞出租，甚至去做写字楼这种都有，实践当中这种情况确实很难处理，有的情况下还涉及土地权权属不名，这种情况对法院是很难的案件，我们这里说合作开发是强调一个规范性，个土地确实是出让得来的土地这是第一个。第二个还是刚才强调的，农村土地你直接拿过来进行合作开发有，双方都约定好了，我们怎么把土地办征用，怎么下一步出让，全都办好了，相关的通道都打开了，双方就准备分钱分房了，这个从开发角度肯定是合作无效，咱们是这些案件首先看地，地你有问题你就没有办法了，从合作开发肯定无效，从双方约定的理解只能从补偿角度进行补偿，最终我们有一个案子就是判的，最终大概参考一些相应的指数，给它一个评估给他这么一个价钱就可以了。
合作方式因为很多，说现在合建手续这一块儿，到底要求我们的理解是合建手续这一块儿，当事人最终还是应该办的，但是这块儿不作为效力考虑的方面，再一个合作方式很灵活，咱们说划拨地，划拨地本身就是一块儿财富，国家原来没有通起来，从国家来说有协议出让，实际上很多情况现有土地权人协议出让，直接把土地让出去了，这种手续通常都可以办下来，双方进行合作有可能我就拿一块儿划拨地，你可以进行纯粹是拆迁补偿，我不要别的，你就给我拆迁补偿就可以了，这种情况非常少。还有拿这个地去进行转让，不管通过什么方式进行转让，这个转让，因为他拿到土地正就是土地补偿，再有一种就是进行合作。进行合作可能就办理一些手续，手续还有相关的合作，说到关键是把这个地办过来，作为一个合作条件，没有说不可以，这样有可能从当中收取的利益就比较大，这是土地本身利益决定的。那这是第四点要说的。就是强调出让方法在合作情况下，出地方不是必须缴纳出让金，这不是那么严格的，再有合作合同的界定和转变，这里边按照现在的理解，应该是说共同出资，共同经营，共分利润，共担风险，但是共担风险往往不规定，咱们怎么理解，只要有利润的分成，由此就理解为是一种合作。
因为有很多合同不会规定的那么清楚，连把共同承担风险都规定进去了，实践当中我们认为这么把握会比较好一点，有的固定利润，比如说总体上来说是共担风险这些都有了，但是有的在合作具体的条款当中，还有一些比如小的一些利润，比如咱们俩个开发这一块儿地，这个地怎么怎么样。这些都规定完了，还有一条，比如我作为出地方，我还可以在上边按每平方米收取固定的利益是多少，这是一个保底条款，这种保底条款是无效的，这里面既定有关共担风险共享利润的问题，这里分大和小，主体是共担风险，合作开发区走，小的是固定利益是按无效去处理，这当中会有转变，原来利润是百分之多少，然后转变转变，甚至有可能转变成固定利润，有可能转变成固定的房屋。出钱这一方可能会转变成固定利润，这里边涉及房屋，可能会变成计划合同。如果变成这些合同，我们就中这些合同去把握他的效力，不去从那个角度把握效力，比如刚才说土地使用权不是转让是补偿，那你就是补偿也得进行土地使用权最终的出让手续，只有把这个出让手续办完了，你同样土地使用权补偿这一块儿，合同也一样才能有效。
那么这个是关于又一点合作合同界定经常碰到问题，司法解释里面谈到是静态的，一般情况下这种情况怎么去认，名为合作，实践当中原来是合作但是在变，变来变去就变成别的案件了，还有一个合作开发这种案件当中，另外一个情况也比较常见，就是所谓参见，合作双方他们先进行合作，然后还有其他一方在参与到其中一方中去，还有正在合作的，其中一放把权利义务转出去，转给下一手，有的情况下可能是合同权利义务的转让，有的情况可能是项目本身就在他手里，涉及到项目转让，项目转让在谁手里，不能简单作出判断，比如双方从一开始进行合作，合作本来是项目放在两个人名下，但是放在一个人名下，但是放在一个人名下还在合作，这一方把权利义务让出去，可能还要有一个问题，这些问题我们的理解原则上究竟是项目转让。还是权利义务转让，就要根据具体情况看。
我不再说更具体的标准，因为咱们物的转让，项目转让就是土地使用转让，和土地权利义务转让不是一个概念，这个我不再不多解释了，最终咱们把这几个问题简要的提了一下，总体上有这么一个认识，就是从现在来说，审批立项这一块儿，就是把这个项目确定下来了，在实践当中法院还有这样的认识，有的行政机关也有这样的认识，你必须转让之前先进行审批，不审批就不行，不然我们给你办不了，比如双方把一块儿土地圈给对方，作为权利义务签了一个协议，后来说这个上面也有项目，说你不经过转让，法院不认可这个协议，有这样的。或者说管理机关说你必须把这个办完了，你们才能够把这个事办下去，类似这样的情况，我们认为可能是重新看待。时间也比较紧，我就讲这么多，
主持人：谢谢单局长。我给大家留10分钟给大家提一些问题。
问：80年的时候，有人在北京郊区买了一个房子，现在问题…(听不清)现在涉及问题是他买房的时候，是买卫生所的房子，不应该算宅基地，这个地方开始拆迁了，说那个买卖不合法，当地的村委会要求，我认定这个合同无效，查出当时的三千块钱，但是这个人没有买一个房，如果说这个合同无效，面新这个老人流离失所，如果说有效？
答：这个问题是老人是城市居民，到农村买了一个非宅基地的房屋，然黑年代久远，80年代买的，这个事我是这么想的，个人意见，一个是这个事区分一个时间段，在91年之前有相关的规定，比如城镇居民你没有房子，甚至包括一些回乡的可以，通过一些手续到农村买，进行对价，拿到地盖房，当时政策是允许的。90几年当时还发证，对宅基地还发证，这些问题都解决了，我觉得这个就不是问题了，它就应该补偿给他。
问：现在问题没有产权证明。
答：看看有没有时间段上考虑这个问题。再一个如果说不是80年代，90年代以后的，我们当时一个主导想法这个合同是无效的，是从土地制度来说的，从补偿是另外一个角度，如果这两个问题一致有效，就不存在补偿就给你，无效就补偿给农民，这样说挺干脆，但是我们想分开，分开就是一个既兼顾制度，又考虑利益的平衡，合同无效，但是如果现在制度，本身就是这个地就是他唯一生存之地，那从拆迁补偿上，从安置补偿的立法目的，农村土地也是一样，那肯定要给他，这里安置不是农民，不是集体组织。应该是从安置补偿角度应该安置对象应该是他。分时间点是一个方面，如果时间点不是那么很好，其实我们有一个原则，如果真的需要补偿是他，他是唯一一个居住处，不能让人无居所，不管是司法，还是什么，包括法律上，法律有时候你觉得法律决定一个规则，但是有没有例外呢？个人理解是可以。
问：在出让的情况合建认为无效？我出让土地没有钱盖房子，我让你出钱盖房子，那这种东西是不是一般掌握原则就是这种交易是不是无效？
答：房地产管理之前合建手续相当严，但是现在来说至少从我理解不是问题，关键是土地出让权，出让土地就可以进行说也开发，项目放在谁名下是一个方式，也不会影响起来。
问：在划拨土地进行的合建？
答：应该是无效的。
问：我问一个问题，某公司带某科技园区买了一块儿地，由于土地手续问题，土地证没有办下来，债权人能否秩序土地使用权，法院是如何处理得？
答：这个事挺难办，权益证明还没有办在名下。
问：出让金交了。
答：看别的朋友有什么意见？
问：行政机关办事会变。
答：我感觉这个问题难点是在于查封是一个物，这个地原来是划拨地。
问：科技园区的。
答：肯定有土地使用权人，这个里面有一定风险，这个事我感觉法院做比较难，我会协调一下，赶紧发怔，因为法院在权利的基础上，把这个权利判给谁，但是权利最终没有确定，这里面还有行政管理的因素，不好说，是有风险。
问：出让金交了一部分给这个园区。
答：这一块儿我们保守就不是问题了，剩下的权益，完了之后。
问：(听不清)…签署证书，发现土地出让金差几百万土地出让进，这种情况会起诉到…。另外一种就是按照最高法院的司法解释，现在出让这种方式，两年可能是有一定规定。
问：发运对公用房屋的买卖？
答：公有房屋有一个许可不许可的问题。
问：没有这方面的政策，也没有说允许和不允许，实践当中我买一个使用权，如果认定无效的话？
答：法院这里面会涉及到土地出让金的问题。单位元有权益分割，这个事很难处理。我觉得也不好说有效无效现在没有办法，按双方的约定去办。
(二)
主持人：下面请第二位发言人原北京国土局副局长，北京土地协会的副理事长杨燕敏女士给我们演讲，她演讲题目是"关于北京目前房地产政策的走向"。
杨燕敏：各位朋友大家好，首先感谢陈律师策划这个活动，陈律师也是北京土地协会法学专业委员会的副主任，主任是北京国土资源局的法规处的处长。因为要举行请单庭长做这样一个专题报道，那么陈律师就请我借此机会讲一讲目前一些土地管理方面的一些规章制度。我这个任务也接受了，但是我也比较心里不是很踏实，因为首先参加这次专题讲座的各位来宾一部分是律师，一部分是国土资源局系统的各级领导，那么作为律师来讲，一般对法规的条文都比较精通，各个也都比较伶牙俐齿，那么作为国土资源系统的，目前都是在职的一些各级领导，对法律法规条文都比较清楚，我是在北京土地协会工作，那么众所周知，我们国家的城市土地是归国家所有，政府管理部门作为城市土地的所有者的代表，那么政府既作为土地所有者的代表，同时又是宏观经济调控的管理者，也是土地管理者，也是土地的一些政策性文件的制订者，所以必须是在职的一些政府官员对很多政策是比较清楚，另外一部分作为房地产开发商，或者作为房地产企业的一些各个专业人士，实际的在运作房地产的一些操作，那么应该说对政策文件也比较清楚，我感觉这个地位有点上不着天，下不着地，往往讲这些东西不是很踏实，就是跟大家做这样一个交流，既然我接受了这个任务就对这些问题进行了准备，但是我也不是国土局发言人，我所说的信息资料都是共开发表的，我不过就是向有报天天读给大家做一个汇总，然后又什么问题给大家交流，有什么责任我付，因为大家知道土地问题比较敏感，我现在在这里做一个事先的交代，准备我是认真准备了，但是效果如何呢？那就各位自己去评价吧，今天我大致给大家讲，如果时间够，我准备讲三个方面的问题。
第一个问题就是讲一下北京市近十几年来土地供应情况，土地使用制度一些改革的一些情况，做一下简单的介绍，这是深化改革的一些概况，第二个问题讲一下2005年到2006年以来，我们的一些规范性的文件，法律层次比较低，属于政府所制订的一些规范性文件的情况，做一个简单的介绍，第三个问题讲一下最近国土资源部颁发了一个114号文件，这个文件是2006年8月1号开始实施，招标、挂牌、拍卖出让国有土地使用权规范，还有协议出让国有土地使用权规范，这两个规范都是进一步完善土地出让制度，规范土地土地出让的各项工作程序，要点给大家做一个介绍，这就是今天下午准备讲的三个题目。
下面第一个问题，是说一下我们这个行业老的观点，房地产业自己来评价自己产业的时候，一般都认为是一个先导性，基础性高、附加值的产业，而且产业链条是非常长的。我现在给大家做一个简单的介绍，这个链条所涉及的领域，首先第一个领域是就房地产行政管理领域，刚才单庭长也说了，房地产业很多的问题都是行政审批，行政管理政府多门，行政审批是非常严格的，房地产行政涉及的部门，从目前来看像发改委，这个计划就是发改委，因为是整个的社会经济发展的一个计划的管理部门。规划部门，土地管理部门，建设，就是建委，市政、水电、道路交通等等，还有交通委员会，还有环保局，还有市建委的房屋，八个领域当中都涉及房地产行政管理，所以你要搞房地产项目的时候，这些行政管理部门和程序你都要跑。
那么从横向来看，我们的房地产业中间像我们房地产业目前对我们自己行业来讲，我们房地产业包括那些行业的分支呢？细分我们房地产行业分哪些？就是中间这个条块，我们有房地产咨询有房地产经济，有房地产评估，有房地产土地评估，然后土地开发，就是现在我们常说土地开发，房地产开发，我们现在一般常说商品方开发或者二级开发，物业管理，以及依托房地产业各类的服务业，比如拆迁测绘等等，现在房地产咨询和房地产评估是一个职业资质，现在北京市有2400多家，在我们北京房地产经济人学会当中领职业资格证是2400家，房地产市场评估公司有130家。土地评估公司，有土地评估资质机构有80家，当然房地产评估和土地评估大部分是重合的，既有关房地产评估资质，又有土地的评估资质，房地产开发和土地开发很难分，因为土地开发招标选择实施主体的时候，那么是以有房地产开发资质为准，全市有目前房地产开发公司2000多家，因为从工商注册登记是3000多家，作为资质审查差不多2000多家。物业管理公司到2005年底有2681家，将近三千家，拆迁公司有200多家。测绘机构有70多家，这是我们房地产业自己各个行业的细分，那么我们作为一个产权人来讲，一大领域是建筑业，因为搞房地产开发，搞项目建设，建筑业所有的领域我们都涉及了，另一大领域是金融业，因为金融房地产发展中最关键问题是金融领域，包括我们这里面的各项的服务，像信托、保险、担保、基金等等这些金融服务这些都需要。
下面是一些相关的，在我们房地产发展中所需要的一些部门，像资产评估、会计审计，造价咨询、项目代理，设备检测，工程质量鉴定等等。所以我们这个产业链是很大的，当然像律师，那是我们这个行业不可缺少的一个行业，但是像律师、税务、一样是共性的，这个是我们房地产业一个整个的链条，从政府管理，到我们核心到以及周边的一些链条，这是非常庞大的，所以单庭长说是而且是案情比较复杂，很难进行一些比较准确的裁决，所以也是我们各行业的一个特点。
下面我就讲第一个大问题，就是北京市建设用地的一些情况，首先我跟大家说一下建设的情况，这个对我们各位来讲，大致因为北京市有偿使用正式是1992年开始，就是开始土地协议出让开始以来，我们土地的供应情况做一个简单的情况，大家对于这些有一个量的概念。那么1992年到2002年，我们这十年当中是推行土地有偿使用制度这样的一个十年，在这十年中，作为北京市总的建设用地供应量是2.9万公顷，其中协议出让的土地，一般是指房地产开发用地是9412公顷，约占总土地供应量的33%，具体来讲像92一96，每年供地是1500公顷，97一20是1500一2000。2001年之后就大幅度上涨，这个图表当中可以看到了，这是我们从92年以来，北京市土地供应的情况，大家看2000年以前供应情况是平稳的发展，从2001以后到2005年土地供应是大幅度上涨，那么这个供应情况也和全国一样，我分析了一下，从2001年以后，为什么我们北京供应量是大幅上增呢？应该是有三个原因，第一个原因应该说是政府作为投资主体的投资量，固定资产投资大幅度提高，因为2001年以后，包括北京申奥的成功，大幅度北京基础设施的建设，城市功能的改造，旧城的改造，以及各方面的基础建设，所谓以政府为主体大幅度的这样的一些投资建设。规模比较大的提高，所以从用地量来讲扩大的量比较高，这是第一个，第二个原因我就考虑这也是从咱们各方面的资料分析，但是数字不一定很准确，就是北京市面向全国和外资进行开放了，所以北京市从2000年以后，大约有房地产产品的供应量35%一40%是供应外地和外资来进行居住需求、商业投资、所以是的北京市人口聚集的膨胀，用地规模聚集的扩张，从03年上年城市主体规划各项指标全面突破，就可以说 人口膨胀，以及城市的规模不断的扩展，这是第二个原因。第三个原因应该是北京市一些原住民，从北京市真正的停止房改住房应该是2003年3月，再加上北京市关于个人住房贷款政策的实施，北京市的居民作为改善居住，以及投资需求，这方面对住房的需求量挺大，这三个主要的原因，使得房地产需求、固定资产投资都使得对土地需求量极具的增长。15期间大约土地供应量是3.12万公顷，具体的数字不一定详细了解，我们也还是看这个图，这个图是1999年到2005年北京市的土地供应情况，蓝线是土地供应总量，红线是房地产开发的量。
十五期间房地产开发用地大约是1.39公顷，约占土地供应总量的45%，刚才那个十年是33%，这个是45%，土地供应总量45%用于房地产开发，这是一个曲线的走向，这是一个近十年来北京市土地供应量的一个概念，刚才我们说了2006年土地总的供应计划，全市是供应计划已经通过了6500公顷，其中经营性开发项目的用地的供应量是1800公顷，这是2006年。第三个小点再说一下土地入市交易情况，我们二楼是北京市国土资源局的土地市场，你看这个就是走招标、拍卖、挂牌，在土地市场公开交易的土地的情况。2002年以后，有两个重要的文件，一个是国土部的11号令，招标、拍卖、挂牌、出让国有土地使用权的规定，这是一个部门的规章，第二文件是2002年北京33号文件，转发市国土房管局关于停止经营性项目的国有土地的通知，从2002年7月1日开始，经营性的建设项目的用地，必须要到市场上进行走招牌挂，从2001年11月到2004年4月，北京市共有上市成交的总的土地量是1491公顷，那么我说占同期房地产开发12%，因为这个时候协议出让的土地还再继续，2001一2002年，直到2004年8月31日停止，那市场供应土地和协议出让土地双轨并行，这个阶段市场交易和土地的供应量占房地产开发量12%，还是比较低的。
近五年时间土地成交价款大约是380亿，其中我们算了一下，大家看我们算了一下这个政府的土地收益是121亿，招牌挂底价之后，超出地价之后占37%，就是土地成交价380亿进行分解，其中121亿是政府的土地收益，土地开发费是259亿，平均的土地价格是2549平米，就是一平米的土地价格是2549块钱。我们再看看住宅项目，土地价格的成本，05年住宅用地成交价一共成交了2780万平方米，规划面积是290万平方米，成交量是73.9亿，平均楼面地价是1548，议价占30%。那2005年比2004年楼面地价上升47%，就是这个供应量占全市的住宅用地还是比较少的，刚才解释了这个情况，2004年的住宅用地的成交就是三种情况，土地面积353平方米，规划427万，总成交73.7亿平方米，平均楼面地价是1728，其中议价是占15.1%，那么2004比2003年上升0.5%，2003年总的数据是楼面地价1633，这个是我把市场交易的用地和以及土地的价格做了一个大量的分析，如果律师没有做房地产交易或者没有做评估的话，对地价的概念不是很清楚，是比较而言有一个初步的概念。这是我介绍了一下近几年土地供应情况和市场交易情况供应情况做了一个大概介绍。
我讲第二问题是深化建设用地供应制度的深化改革，对房地产业来讲，我们整个国家总的宏观调控目标就是希望房地产业能够平稳持续健康的发展。这些供应机制的改革目标来看，北京来讲大约是设置了这么几个要求，第一随着宏观调控这样政策的贯彻实施，首先对建设用地供应有一个统一的计划管理。第二小点是建立健全建设用地宏观调控机制，通过政府用地来解决一个宏观调控的一个机制。第三小要点是通过普及开发流向、流量强度的控制，有效的调整经济社会发展和城镇建设，促使城市规划的严格实施，经济那么作为建设用地作为度土地资源合理有效的利用，我们通过计划供应通过一系列的宏观调控的机制解决土地资源一个全力有效利用问题，这个也是我们对于土地深化改革一个指导思想。
北京市92到2002年，开始土地有偿使用这个法规我就不说了，这十年中，房地产开发经济性建设用地有一个特点，是什么特点呢？有这么几个特点？首先第一个应该是刚才单庭长也说了，只要你有建设项目，到计委审批就可以获得房地产开发权，那就是政府审批，这是能够拿到房地产开发权一个投资的一个体制机制的一个情况，这十年中我们土地供应机制应该是协议出让，供应土地为主，政府第二个特点是政府供应生地，生地是什么呢？在我们行业中，对城市的土地没拆迁的，市政工作都没有做好呢，对农村地还没有征，这是行业一个术语。第三个特点就是分散多渠道供应状态为主，就是房地产开发商只要和各个有划拨土地使用权进行协商谈判，就可以获得房地产开发项目的用地，这里分散各渠道从各政府以及乡镇，以及各土地使用权单位都可以进行房地产开发的谈判，是分散多渠道的供应土地状态为主。第四房地产快法企业，也就是商品房预售模式是全国性一体化，就是开发商拿到生地，你从生地开发到商品开发到销售全过程一体化，全是你一家，是这样运作的模式。这十年中从建设用地的供应来看，应该说存在着一定的问题，从北京市来讲是北京建设平稳发展，就全国相比，我们在建设用地的供应管理当中，还是存在一个问题。
这样主要问题是有四个方面，这也是和当前严格土地管理，加强经济的宏观调控互相适应的，第一应该是土地多渠道供应，大家回忆在92年到02年，你只要找到项目，找到计委审批，你就可以进行，第二土地出让是生地为主，在城市当中应该存在着圈地和炒卖的现象，更主要土地市场应该是隐性交易，不利于土地的优化和配制，另外也使得企业不能获得公开的竞争。2002年以来，建设用地深化改革就有这么一系列的文件，那么2001年国务院颁布了关于加强国有土地通知，这个是我们制订各项规范性文件一个总的比较高层次的法规。再一个文件就是国土资源部2002年11号文的文件，就是加强土地收购的意见，这是一个文件。北京市在2002年颁布4号文件这是地方法规，就是招牌挂出让国土使用权的规定。
那么去年北京市政府颁布了2005年6号文件，这也是地方一个法规，北京市国有建设的供应办法，这几个文件是02年以来，我们主要在建设用地进行深化改革的一些主要的文件规定。从02年以来，我们在建设用地这一块儿，发生了很大的转变，当然这几行是我们在政府进行建设用地一个供应改革思路，第一条在建设用地供应调控上，需求转变为计划需求相结合，这是一个思路。第二个思路就是在建设用地的供应主体上由多渠道供应用地，改变为政府集中统一供应，政府集中统一供应，城市的建筑用地，包括农业用地转为建设用地，所有的土地供应都是由政府统一供应，第三转变是在建筑用地供应方式上由协议出让为主，转变为招标、拍卖、挂牌，就是市场公开的交易。第四特点是在出让土地的形式上，由生地出让为主，基本上市场公开交易的土地。就是熟地，作为城市土地其中一些都是基本结束了，可以具备了二级开发，开发商拿到地以后就可以在上边盖房子，农村的土地应该说是征地，拆迁做完，其中一些做完，可以说这土地作为具备市政条件，开发商也直接可以在上边盖房子这是熟地。第五个特点，政府要加强土地供应监管。第六个制度逐步建立完善的国有建设用地的供应制度，也就是2005年6号文件，北京国有建筑用地这个我一会儿专门重点讲一下这个。这是我介绍了一下北京市供地，和这十年以及近五年来的土地供应制度的一些变化，在这样一些目前土地供应制度当中，有一些问题我们也考虑是不是能够进一步进行深化。
第一个问题就是我考虑三个规划的衔接问题，目前我们北京市的土地供应叫计划供应，计划供应应该和北京市城市总体规划，北京市土地总体规划，更主要北京市社会经济发展规划，这三个规划能够很好的相衔接，从龙头来说应该是社会经济发展规划应该是一个龙头，城市规划、土地利用总体规划是实施社会经济发展规划的两大领域，经济社会发展规划中应该是土地利用规划和土地的规模，以及房地产投资的规模，我们目前感觉到在定性的要求上比较多，具体定量的分析上提的非常笼统，比如说在固定资产投资中，房地产开发投资占多大的比例，一个建筑算是比较合理，那么房地产企业在经济增长中GDP究竟占多大比较比较科学，反过来推算我们土地的供应规模究竟是多大的量，这样一个具体的定量的分析和考虑，我们感觉现实中应该进一步深化，再有一个问题就是考虑，目前我们的土地是严格的计划供应，但是房地产市场是市场供应是一个按照市场的发展，计划供应的土地和市场的商品房供应这两个管理的体制和机制，运行的体制和机制怎么更好的衔接，土地的供应在当前来讲，变成商品房是期货供应，今年供应的土地要30年以后才能变成商品房，在30年当中市场中变化和发展，这样的土地机制，要求我们对市场风险和市场的预测作出非常准确的判断，所以像这样的一些管理制度内在联系，我们感觉到还要进一步深化。
另外从土地供应总体规划来讲，对经济规划和城市规划用地的需求怎么样能够做到科学的一个界定和限制，这也是在土地规划当中，土地计划供应中应该进一步研究的问题，这是目前土地供应当中我们考虑有这样的一个问题，这是一个个人的意见。第二个就是普及用地的开发，应该从02年以后，我们政府开始供应熟地了，从熟地的部分来讲，就是需要对土地开发，目前来讲按照我们现行的来讲，土地实施的主体是四个领域，第一领域是由有政府管理职能的中心，作为实施主题进行开发，这是一个领域，第二个领域应该是通过招标选择有房地产开发资质的企业作为土地开发的实施主体，第三领域可以作为土地整理储备中心或者市中心或者分中心，作为一个联合体。再有一个是四个实施主体，当使用权是属于自己的时候，可以经过依法申请，可以规划审批之后，可以自己进行土地规划，所以土地开发实施主题，从目前来看是土地市中心和分中心，通过招标选择的房地产发企业作为土地开发的主体，土地开发的主体，再实施过程中有两大问题，第一就是巨额资金的支撑，必须和风险建立。这两个问题要建立好，那么土地开发资金目前来看，大家没有参加过土地开发的投标，从目前来看，土地开发如果和房地产开发企业进行投标的话。你能不能中标的关键的条件实际是三个，第一是你的业绩，就是你这个企业在房地产开发这个领域中，你的业绩，你的经验，你的阅历，你的条件，合适不合适，第二就是你的资金状况，你的财务状况，你的融资能力是如何，这是第二个。而这种财务状况和融资能力，是你在没有的拿到土地使用证的情况下，你要有先天融资能力和良好的财务状况。第三个你对这块儿土地的开发的省市，你拿出了实施的方案比较好，这是第三个，所以土地开发是需要一个巨额的资金的支持，所以房地产开发和前期的投入是巨大的。实际上你在投标的时候，你这个企业能不能投标这三个条件是决定性的条件，还有你对这个土地开发的成本的测算是如何？第二个你的利用率如何，因为房地产开发企业你用自有资金开发，你的利润率最高限额是8%，如果有土地整理储备中心给你拿资金的话，你提供的土地开发的管理费是最高是2%。那么这是第二个，第三个是关于土地开发的周期，这三个条件是比较虚拟的。
从北京市来讲我们目前还处于出让的土地和市场公开土地交易一个双轨情况，大量地还是协议出让的土地的情况，那么市场公开交易供熟地的量还是少的，资金需求就不是很紧张了，作为如果一年供应一千公顷的土地，如果供应一千公顷土地上市的话，那必须后备有三四千公顷地进行供应，那你需要的资金都是几百亿上千亿，这种资金要去自筹，融资，这种融资的渠道风险的监控，是目前土地开发中一个关键的问题。
第二问题是土地开发成本的控制和实现，是很难实施的，实现就是土地开发的时间，刚才一开始讲课的时候，我跟大家说了房地产开发需要行政审批的部门刚才列了八个，实际上是很多的，比如市政口就有八九个，水电气热你就找八九个部门协调，加上文物、再加上绿化等等各部门，你需要跑政府的程序，以及需要审批的程序非常多的。包括土地开发的成本也很难控制和监控，因为现在从我们现行的政府文件规定，土地储备中心市中心和分中心对土地一级开发实施的企业及比如房地产开发企业，土地成本进行全过程的监控，因为他的土地开发因素的复杂性、个案性比较强，他的不可预测的因素，以及隐性因素非常多，成本很难控制，实现很难控制，所以我们做到全程的监控，以及能够很好的做到降低土地开发的成本，以及保证我们公正是很难，所以在这些问题上，在供应熟地的问题上，将需要我们进一步的深化改革，所以新的土地供应制度在三个规划的衔接上，土地一级开发的一些资金问题，监控问题，成分问题控制都是在我们目前在供地问题当中存在一一进一步完善和深化的问题。
这是我简单的讲了一下我们第一个问题，第二个大问题我介绍一下2005年我们法规政策的一些情况，主要都是政府的一些规范性文件，首先第一个文件就是2005年6号文件，这是2005年5月1号实施的，北京建设用地的供应办法，这是一个2005年我们北京市一个非常重要的文件，以这个文件相配套我们有这些文件。第二个文件由四各部门，市国土局、市法改局、市规委员和市计委，颁布的140号文件，就是暂行办法，这个是对这个文件政府统一计划供地的一个工作具体的实施，那么土地储备大家现在从各项文件中也可以看到，政府是通过收购土地、收回土地，刚才说闲置的土地，依法收回的土地，再有对征收的土地，农业地转为建设用地，这样三种。收购、收回和征收这三种土地进行统一的供应。进行统一的一级开发，规范这样的一个工作程序。
第三个文件是北京市国土招牌挂出让底价的确立的办法，就是招标拍卖挂牌确定办法，这个我在下面给大家解释，这是2005年533号文件也是2005年8月1号开始实施的，下一个文件是2005年534号文件，北京市收回国有企业土地办法，北京市大量国有企业退出城市中心地带，尤其是污染的企业，或者是土地资源有效的利用，从这些方面，对国有企土地的使用权进行收购的时候，补偿怎么进行？
第五个文件就是2005年31号文件，北京市出让国有土地招牌挂办法，这是规范的招牌挂的程序，和工作规范规划要求。第六个文件就是四个部门，国土局、发改委、市规委、市建委四部门联合颁发的541号文件，就是北京市经营性项目用挂牌挂流程示意图，实际上就是对北京市列的那些政府的各个部门，在哪个程序以上，哪个程序要找哪个部门，大家可以看到这些示意图，我们这些文件我们在网上全有，这是2005年主要的文件，近两年大家从网上也可以看到关于土地供应计划文件有两个。2006年土地供应计划和土地供应的实施意见在网上都可以查到，这是我们信息透明话做的工作，2006年以来的文件有这么几个。
首先第一个就是今年国务院颁布了关于调控楼市文件之后，九部委国务院转发了九部委的一个文件，就是关于调整住房结构，稳定住房价格的意见，这也是今年关于宏观调控重要的文件，各部委都在在细化文件的具体内容，在九部委文件中关于利用进一步发挥税收信贷土地调节作用，这个在第二大条里头，关于土地政策要求是这样提的。保证中低价位中小套型普通商品房供应，那么保障中低价位，中小套型，普通商品屋用地的措施方面主要由三条要求，第一就是编制土地供应计划的时候，优先的保证中小套型中低价位土地用地，那从措施来讲，规定土地的年供应量就是在居住用地这个范围内，中小套型普通商品用房不得低于普通用房的70%。第二个就是土地的供应要在套型基础上采取净房价，净地价，以招标的方式确定房地产开发建设，那最近大家看网上关于中低价位中小套型这些住宅用地基本都是招标方法来选择房地产开发企业。第三条要求是停止别墅类用地的供应，别墅用地其实早就停止了，严格那种低密度大套型住房的土地供应，实际上就是也是有的别墅类的变种。这是关于土地供应方面的政策。这个文件中关于加大土地收回方面也提出三点要求，就是对土地和规划部门要求对房地产开发用地检查和监督要进一步加强。这里面有三种情况，加大土地的收回，第一是对超出合同约定的开工年限，一年，合同约定超过一年之后，你也没有进行房地产开发的，就是没有动工的，对于这种情况要依法同高征收土地闲置费，并且限期开发。这是第一种情况，第二种情况如果你超过合同约定期满两年的时候，土地还是没有开发，土地使用权无偿收回，第三种情况按照合同约定动工建设了，但是开发建设不足三分之一，投资额不足四分之一，而且没有批准就停止了这种也按闲置收费，大家看看三种情况都作为闲置土地的收回情况，这是九部委关于土地政策的，还有第六条关于房地产信息披露制度，对于房地产信息进一步的公开透明，这一项工作加大力度，这是这个文件。
作为政府的规范性文件，2006年290号文件积极开发项目招标投标暂行办法，这个文件从5月20号开始实施，就是土地开发实施的主体，要受托由房地产开发公司来进行，那么这个选择哪家开发公司要进行招标。那这个现在已经开始进行了。下一个文件是2006年5月20号颁布的，这是北京市建设项目用地预审管理办法，预审管理办法实际上是把市发改委，市归委，市国土局三个政府管理部门，他们的工作程序进一步规范了，因为从2002年之后，固定资产投资体制改革之后，市发改委在房地产投资项目上已经进行了改革，原来是由一个行政执法的项目就是审批制，改成审批核准和备案三种行政行为，那么对于不同类型的，比如像第一个，由市发改委进行审批，政府投资的项目，那么要依据你申请单位，你提交的项目建议书和项目可言报告到到市发改委申请，有了规委规划意见，有了这个批复之后，到国土局办理土地预审。这是属于政府投资的项目，属于市发改委审批的项目，第二情况属于非政府投资的项目，属于市发改委核准的项目，也要有项目建议书，要有可言报告，向市发改委提交了意见书，到国土局办理项目预审，备案也如此，实际上作为用地申请人也必须有两个文件，就是项目建议书，和可言报告，以及规委的规划意见到土地局申请，就是对三个政府管理部门，他们的工作的程序和各自的职责进一步的规范了。那也可以说进一步的市发改委它的对于固定资产投资项目，或者房地产开发项目，无论是审批，核准或者北安都得先找他，拿出两个文件一个项目建议书，一个科研报告，以及获得规委的意见书，才能进行用地的一些申请和一系列的工作开展。
那么2005年6号文件这一点我重点说一下，关于国有建设用地的供应办法，这个文件当中有六个主要的精神，第一个精神就是用土地供应制度，来解决调整土地市场。第二个精神就是政府统一组织全市的建设用地供应，总量结构供应。第三就是依据不同地方，采取不同的土地供应方式，是划拨用地，还是通过招标拍卖供应用地，第四个精神，就是每个季度都要进行土地供应分析，加强土地供应透明度，现在国土资源局在土地信息和土地信息发布和信息透明上，应该力度是比较大的，第五非常明确划拨土使用权人不得进行对划拨土地供应。第六是指有计划的施行土地储备的工作目标，土地储备是通过三种形势，收购土地、收回土地、征收土地通过三种方式对土地的储备开发。
我用一个图来表示。国有建设用地的供应，那么是同两种方式，一种是划拨用地，一种是出让用地，土壤用地是两种方式，一种是协议出让，一种是市场交易，就是招牌挂，是一个国有用途的划拨方式，那划拨用地是哪些是用通过划拨来进行，我们也可以通过协议出让和市场交易排除法划拨用地，这个我们不讲了，重点讲一下协议，协议是招牌挂，这里有两个表，这两个表是国土资源部2005年颁布"招牌挂出让国有土地使用权"一个规范，和协议出让国有土地文件中的部分内容，我给摘下来了，哪些用地是走市场公开交易，经营性项目的用地这个要走招牌挂，另外一部分那些哪些地是推动协议出让用地，我们先看一下经营型用地，属于经营型用地必须走市场交易一共有五类，在这个规范中非常明确的，和北京现行规范没有冲突基本一致的，属于这个经营性投资用地之外的，可以走协议出让，那就是协议出让的地。大家看经营性的投资用地，首先第一个大家都知道经营性用地，大家都知道这个在我们北京市没有强调，个别经营性用地作为北京市目前，来讲没有强调经营性的，就关于工业用地，因为工业用地大量走协议出让，这个就是我们北京市实施进一步细化的工作，第二项就是其他土地供应计划分布之后，同一租地两个和两个以上用项，这个土地供应计划要公布，而且要公布到细化到地段，公布之后那这一块儿地有两个用地的，也要走市场，这一步工作我们也没有做到，第三是划拨用地，那么这个是国有土地划拨决定书，依法应当收回的土地，划拨土地使用权要改变的话，如果依法要收回的话，那必须走招牌挂。
第四项，划拨土地审查转让，随着房屋交易这个进行的，这个和第二个实质上是一样的，第三是改变用途，第四是转让。那么依法应当收回的，这样的土地应该实行招派挂，出让土地依照法律也同样是这样，所以这是新的国土资源部的规范，关于要走招牌挂的经营性投资项目是新的第五项规定，作为北京市来讲，有些条款是要做进一步细化的，我们没有做的，需要进一步明确的。那么对应的这个表就是协议出让，大家看第一条，供应商业旅游、娱乐和商业住宅等经营性以外用途用地，供应计划公布之后只有一个，这个时候就可以协议用地，二三四是指划拨地，经过批准的，要申请土地协议出让的经过批准可以，比如说这个企业占着这个地，原来划拨过去，现在要求补办土地出让手续这个可以。第三是划拨土地使用权转让申请的办理手续，我这个划拨土地，我把这个房子卖了，同时我要办理土地使用权手续。第四出让出让土地十月全续期的，经核查准予续期的，可以改变协议。这两个文件就是协议出让，走市场公开交易出让这是国土资源部新的规范，对我们来讲也是未来要进行实施的。那么协议出让地价的确定，四道传统的规定，北京市是这样，协议出让的土地在出让的时候，作为国家的土地收益，确定了四个，一个是房地产估价机构，它要委托它进行价格评估，然后这个报告要交到北京市地价省办公室初审，北京有地价审核专家委员会。第四程序是政府审批，所以协议出让的低价四道传统的程序来确定，这个房地产业内人士都知道这个程序。
招牌挂的以市场公开交易方式出让的交易就有一个标底的确定，按照这个新的规定，以及北京市的做法也是集体决策，也是由现在北京市通过发改委和市国土局联合来确定，还有联席会，那么也是四道程序。评估完之后，房地产评估完之后，报到连审办公室经过初审然后，第三程序是地价专家委员，最后是联席会审批，也是四道程序审批，那底下这个北京市关于市场公开交易的情况。作为北京市国土资源管理体制机制来讲配套文件在2005年还有一个70号文件，就是北京市政府发的2005年12月31号实施关于明确界定本市国土资源管理行政许可事项职责权限的通知，在这个通知里，执行原则就是全力法定，依法行政，便捷高效，市政府的原则是从国土资源管理，土地管理的审批项目，就是作为政府管理的层次一共分了四个层次，第一是市政府，市政府因为他是土地所有权人代表，那么他是依照土地管理法在三项行政审批上经过市政的审批，第一是以划拨的方式取得国有土地使用权，第二规定权限内农用地转为建设用地。第三个征用集体地，这三种权限必须报市政府审批，是由市国土局审批。第二个层次市国土资源局，还有我们市国土资源局18个分局，那么具体受市政府委托，具体各个办事部门对具体办事以及区县的工作进行监督。那第四层次，是各渠县政府是三项这样的职责，第一是规定权限审核，第二是确保国家级市局重点用地在北京市县的落实，第三是三项行政许可的审批，这个行政许可事项部分审批是由前提规定的权限范围之内，是要求在特定的范围内，你有一定的审批，这个是要得特别的注意这个问题。关于70号文件有一个配套文件。最近刚刚拿到的，这是北京市国土资源局颁布的，这个文件我没有列上去，是2006年206号文件，就是对70号文件，对市国土局所属于的各分局，以及各区县政府具体的职责是什么？就是北京市国土资源局颁发2006号440号文件，这个还没有在网上公布这个文件。
在个文件里头，颁布了有八项具体的行政审批事项，应该是哪些区县政府做？这个大家可以以后找一下这个文件，2006年440号文件。这个我就不具体讲了，这块儿这个表把刚才房地产开发过程用一个表给大家做演示，这个横线是表示房地产开发全过程，就是这么一个过程，从生地到熟地，到商品房销售这是一个全过程，从1992年到2002年全过程从拿生地到商品开发销售，一家房地产开发公司就可以做了，那现在我们房地产开发是分成两个阶段的，第一阶段叫土地一级开发，土地一级开发是由生地开发为熟地的全过程，在熟地这里，我们做市场公开交易。就是卖地块儿，就是我们现在土地交易市场公布的地块，通过招牌挂确定开发主体。那么在招牌挂这个过程当中有底价的确定的确定，标底的确定，起始价的确定，起价的确定，这些价格的确定都是集体决策，我们有联席会，我们有底价委员会，当然这些工作是保密的，确立招牌挂的招标书来确定，那熟地的开发主体按照新的规范是法人，自然人，以及其他组织都可以作为开发主体，我们这个招牌挂买地的时候，你只要在中华人民共和国绝地的自然人、法人以及其他的组织，你只要符合招标条件，你都可以买熟地，那大家看生地，生地的开发实施方案是由市中心和分中心来具体做，我们拿到一个生地，招标确定开发主体，这个实施主体就是有房地产开发资质的企业和熟地的开发主体是不一样的，也可以是市中心为主题，也可以是特定的情况，这块儿地是我自己的，我依法要改变用途进行项目建设，我可以自己进行开发。生地的到熟地的开发，作为我们管理来讲要控制成本，因为大家注意，生地到开发熟地的开发过程，作为政府来讲必须控制土地开发的成本，不能卖熟地的时候价格太高了，所以对土地开发的成本要进行控制，对于利润率要控制，开发期限要进行控制。这是我们在土地一级开发管理当中要注意的问题，所以政府统一供应建设用地整个来讲是这么一个流程图我给大家做了一个演示
这是我讲第二个大问题，第三个大问题，就是国土资源部，即将在8月1号实施的国土资源部有两个规范，招标拍卖挂牌出让国土使用权的规范。这个因为也是自己学习，将来我们土地协会要办一个简单的培训班，要请国土资源部制订这两个标准的，部里的人员给我们进行这两个规范的讲解，在这里我把主要要点给大家做一个介绍，那其他的条款都一样，制订这两个规范的主要的目的，就是为了规范土地使用权出让的一些程序，完善我们土地使用权出让的各项的工作制度等等，那这个总则说了，第4.3我刚才讲过了，按照它新的招牌挂的规则要求，有六种情况要进行招牌挂，这个刚才已经解释了，北京市要依据新的六种情况的招牌挂的出让国有土地使用权，肯定要调整我们的一些政策文件，和目前我们现行的文件基本上没有什么冲突，但是要依据这个规范，国土资源部颁发的规范我们要进行实施，那在文件中实施主题，因为北京市是省级单位，那么市也可能是地级市，也可能是县级市，那县是国土资源部门来具体实施，但是市场公开交易这项工作由谁来试试，还有这几种办法，第一是行政管理部门自己，比如密云县，国土资源局，那它按规范的要求，可以进行招牌挂。再有行政管理部门指定授权下属事业单位，像现在北京市整理储备中心，以及北京市各分局下属于的各土地分中心，都可以作为招牌挂这样工作实施的一个部门，再有一个政府也可以委托，有及至的中介机构惩办，就是有招标、拍卖这样自治的中介机构也可以做招牌挂的组织实施的部分。所以实施部门，在个规范里提出一个协调机构，是使用权要集体决策，北京市已经是从2002年实际上已经有主体决策，叫做联席会制度，北京市六大部门，市发改委、规委、建委、土地、环保、交通委，一个月开一次联席会，重大的事情都是这个会决定，具体到国土资源局内部也是集体决策，在北京市这种制度早就确立，可以成为国土协调的机制，确定标底，起始价格，基本的价格。公布出让计划、确定供应方式，这是作为行政管理部门，在公布出让计划，确立供应方式上要求这方面比较高。。这个用地申请制度，这是我们现在市场上说的一个够地(音译)制度，现在炒的叫够地(音译)制度，使得我们土地招牌挂能够更优意向，说单位跟个人对招牌挂计划内容在一起，因为我们每年土地供应计划要求细化到地段，如果某个单位、某个个人你对某一地块儿有使用移项，你可以提出申请，这样可以使管理部门更好掌握每块地的需求，那么你要有这个意向，你要有两项工作要做，第一要用意向申请，第二要承诺愿意支付的土地价格，市土地局组织招牌挂，通知又意向要这块儿地的单位和个人，你得来，你得参加竞拍，竞拍你的报价不得低于你预先承诺的价，这是一个新的制度，我们北京市还没有实施，报纸上这个叫够地(音译)制度，这里叫用地申请制度，这也是一个新的制度，那具体怎么实施，那得具体制订政策具体去实施。那5.5对哪些地，实际我们现行制度对招牌挂对还没有具体明显的界限，实际上根据情况做一个具体的分析，集体来决策，这个规范当中就是提出可以进行招标的地是哪些情况，就提出比如提出有综合目标，特定公益的，有这样建设条件要求的。另外对开发建设单位要求比较高，比如地块工作大，对开发商要求比较高这种情况，再有仅少数单位和个人有受让意向土地使用权的，这种情况可以使用招标。招标有邀请招标和公开招标。我们现在大部分都是邀请招标，怎么进行申请等等文本中都有，在招牌挂规范中有15个示范性文本，在这个文件都有，现在各个文件已经非常规范了，有招牌挂这样的行为，你就按照这个行为走，因为规定的程序非常的完善，这个可操作性非常强，可实施性非常强，这是一个，下面一个文件有八条，这个协议包括租赁国有土地权，包括租地，租赁国有土地使用权，以及协议方式出让国有土地，内容咱们就不说了，协议出让的范围刚才已经讲了，实际上是把把经营性用地的，那么排出去之后，你可以用排除法来决定，哪些地可以进行协议出让。这五条咱们说一下，协议出让也要集体决策，这个决策是市县国土资源管理部门组织实施，可以成立协议协调决策机构，这个决策机构实际上，我说了北京市有联系会，而且我们地价有北京地价专家审核委员会，这个基本可以解决这里面所提出的问题，看看北京国土资源局对协调机构新的成立，那是另外一回事了，这个协议出让价格争议裁决。这是经营性基础设施，或者矿业开采具有独特性、排他性的主体，这个不具体说了。
另外协议出让供应的十个环节，这个整个程序说的非常细，在两个公开出让土地信息要求是非常高的，专门有一节就是说公开土地方信息的要求，这个和我们申请的方式都说的比较清楚了，这里和我们现有的程序又有，协议出让就是由土地信息公布之后由需要土地的使用人，提出协议出让的申请，这样程序在北京市已经实施，但是像它规范中先公布信息，先公布地块，然后谁需要谁出让，然后提出申请，这样做法我们还没有这样进行。而且还提出编制协议出让方案，就是对招牌挂出让土地我们要求生地开发成熟地，生地开发的一个实施方案，这个规范当中要求协议出让，也有一个出让方案，这个实际上我们建议书和科研报告中提出的问题。5.4，是低价评估，这个刚才已经解释了，这个规范里说谁能进行地价评估，第一部门就是国土资源部门，进行正常土地的价格进行评估，评估人可以是谁呢？可以是政府部门进行评估，也可以下属的事业单位，也可以请房地产评估机构，三个都可以作为地价评估人，但是北京市目前北京市由房地产和土地评估机构进行评估之后，然后有政府的部门、有其他办公室专家委员会审批的情况，下属事业单位还没有直接进行地价评估。另外5.7特别提出协议出让之后，要进行公示，时间不少于5日，我们现在也是进行公示，协议出让土地都进行公示，什么时候公示，多长时间进行公示，这样具体的实现还没有具体的，这个具体是协议方面，这个大家也可以看一看这个文件，国土资源部现在已经发了有这样一个专门的版本，大家可以对这个程序进行学习和研究，慢慢在市场公开招牌挂，将来都按这两个规范，规定的程序和工作要求进行，这也是北京市下一步对于土地管理部门，评估机构都要进行的工作。
最近还有一个信息我也跟大家说一下，关于土地管理，大家看报纸了，13号、14号国土资源部在昆明市召开的研究土地管理的一个会议，那在北京日报8月7号，人民日报8月7号这一天头版上都刊登了国土资源部的一个文件，题目叫"加强土地管理，严把土地供应闸门"，这篇文章大家可以看一看，关于土地严格管理，在这篇报纸里头，国土资源部提出三大政策措施，那最后要形成文件，第一个加强对土地宏观管理通过三个领域，第一调整利益机制。加强对土地的管理宏观调控在利益机制上要进一步的制订措施，这个措施里头提了五条，将来每一条都对我们土地政策都要有一定的影响，第一措施就是提高征地成本，这是第一项。那征地成本上将来，大家看昨天报纸上有一个，我们国家大中型水利设施的补偿的标准，原来我们文件是10倍，现在改成16倍，在这个国土资源部文章里面提出提高征地成本，今后在两个方面，第一要保证被征地人民生活水平不得降低，第二要解决农民长远社会保障问题，所以征地成本要提高。第二规范土地收支管理，在这个里面也提出了两条，第一土地收益要纳入财政预算。
我们现在知道地方政府卖地，这个土地收益的钱是不纳入财政预算之内的，所以每年财政局向人大，报告北京市财政支出，其实全国都如此，不提土地收益二字，土地收益干吗去了不知道，收了多少钱从来不向人大报告，这个里面就提出，土地收入纳入到纳入财政预算，土地的收支有限制了，第三个措施新增建设用地，土地使用费缴纳的标准，就今后你征地，土地使用缴纳标准要大幅度提高，对用途也限制了，第四要制订工业用地最低价标准。北京市目前说实在的工业用地我们挺难界定的，我们还搞了个科研课题，因为传统的工业都是有生产车间，有大仓库。新的产业政策，一个软件开发工作，或者一个高科技的一个研究部门，新产业，这又是北京市经济发展的一些支撑的力量，它的生产的就属于工业用地和传统制造业的用地情况完全不一样了，所以你按照新的产业政策，按照协议出让，批了一块儿地给他，盖了一大楼，其实实际上都是搞经营性的出租，因为软件开发公司用两层就可以了，其他的就出租了，所以工业用地问题实际也是我们出让土地很大一个问题，第五个建设措施要加大建设用地，要取得保有环节税收调节力度，在税收政策上要提高标准，所以国土资源部在这次会议之后，这五项措施要加大力度，再有一个措施是完善责任制，这对地方政府管理上提出了五条，比如依法负责，第二条对管辖范围内出现的违章违法用地，治理不利要追究责任，第三个考核指标，对土地管理的全方位的指标，不是单方面你卖了多少钱。第四就是调整城市建设用地的审批方式。这个怎么调整我就不知道了，在完善的责任制度方面提出了四条。那么另外一大块儿是健全法律机制，就提出了建立国家督察机制，现在大家知道现在国土资源部宣布成立一个土地督察局，由郑部长任局长，让五副部长任副局长，编制360人，分成九大局，这是国土资源部专门监督地方政府在土地执法方面的情况，这个已经开始组建了，那么对地方政府管理的范围和执法行为进行监督。咱们国土资源一级有土地督察局，咱们北京市有执法大队，执法大队主要对土地违法者，所以对土地的督察都进一步要加强，影响我们政策的，那就是五条关于调控土地利用的五条政策，那今后可能这个会议之后，肯定要出一系列进一步严格土地管理，严把土地闸门供应的一些政策要出台，这也是我们政策的一些新的动向，这一点大家也可以随时的关注。
今天我就粗放跟大家做一个简单的介绍，大家有什么问题，我能答的就答，如果我不能答的可以过后请教有关人员再给大家做一个回答。
主持人：(谢谢杨局长精采的演讲，如果没有问题的话，今天会议到此结束，谢谢杨局长，谢谢大家)
