在一些城市的房价出现一轮大幅跳涨后，调控政策再次"出拳"，受到全球关注的中国楼市又走到了一个新的十字路口。
　　中国人民银行行长周小川10月6日在美国华盛顿举行的二十国集团(G20)财长和央行行长会议上表示，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。
　　就在上述表态前后的一周左右时间里，二十多个城市密集出台了楼市调控新政。国际货币基金组织(IMF)亚太部副主任马克斯·罗德劳尔在日前举行的IMF亚太地区经济展望新闻发布会上表示，近期中国一些地方政府出台新的房地产市场调控政策，包括改变抵押贷款规定等，这些宏观审慎政策措施对于抑制房价过快上涨是合适的。
　　罗德劳尔直言，中国一线城市房价暴涨的态势是不可持续的，政府部门应采取谨慎的行政措施控制当前房价，建议中国推出房产税。
　　《第一财经日报》记者调查走访发现，新政密集出台的约一周时间内，一些城市的房价仍居高不下，但一些城市的房产成交量已明显下滑。从过去多次的楼市调控来看，限购、限贷等措施确实能遏制房价过快上涨，但如何更有效、持久地保持楼市健康，仍考验着监管层的智慧。
　　"黄金周"变"调控周"
　　"十一"期间，新一轮楼市调控政策相继在多个城市落地，政策密度空前。
　　据《第一财经日报》记者统计，9月30日晚间至10月8日晚间，共有二十多个城市出台了楼市新政，分别是北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山、上海。
　　虽然各地出台的调控政策各有差异，但"火力"主要集中在三方面：限购、限贷、加强对不规范销售行为的管控。
　　本轮各地出台的调控新政基本都涉及重启或加码限购。其中，合肥、南京的限购政策较为严格；苏州涉及行政范围最大；北京则进一步扩大了二套房的认定范围。
　　限贷方面，最常见政策为提升二套房首付至四成或五成。苏州力度较大，二套房首付(贷款未结清)提升到了八成；北京则进一步扩大了二套房认定范围，提高了购买非普通住宅的成本。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖总结了本轮楼市调控的特点：一线城市限购限贷最为严格；二线城市重启限购限贷，但在社保年限要求、首付比例等方面较一线城市稍宽松；三四线城市更多聚焦在市场规范，以及对144平方米以下住房市场的限购。
　　中原地产首席分析师张大伟对本报记者表示，多城接连重启限购，并非跟风，是"集体举动"，且以二线城市为主，基本都是前期房价涨幅较高的城市。
　　今年下半年以来，一线城市和多个二线城市的楼市开启疯涨模式，并快速向周边地区蔓延，珠三角、长三角、京津冀等区域的二三线城市陆续接力上涨。国家统计局的数据显示，今年8月，新建商品住房中，房价涨幅最高的厦门同比暴涨44.3%，合肥、南京也分别达到40.5%和38.8%。二手房情况也大体如此，同比涨幅最高的合肥达到了46.9%。
　　对于未来房价走势，张大伟预计，此轮政策依然会使楼市成交快速下调，未来若叠加信贷收紧，房价可能从今年四季度开始调整。亚豪机构市场总监郭毅则表示，随着政策落地，北京部分涨速过快的二手房价格将出现回落。
　　市场快速退烧
　　一层秋雨一层凉，"寒露"前后的密集调控如秋日的疾风骤雨，降温效应明显。
　　"十一"期间，北京、苏州等早先房价快速上涨的城市，商品房成交量明显下滑。中原地产研究中心的统计数据显示，10月1日~7日，北京新建住宅网签216套，二手住宅网签209套，共计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套下降21.7%。
　　天津和苏州也有降温趋势。伟业我爱我家市场研究院10月6日提供给本报的统计数据显示，长假期间，天津区域我爱我家二手住宅交易量环比9月同期减少了50%。苏州的国庆期间二手住宅交易量也出现下降，有意愿出手购房的客户大幅减少。
　　当下楼市的关键词，已从恐慌转向观望。"今年看好的三四套房都在犹豫间被人买走了，东五环外3月份挂牌900万元的房子，现在的报价已经是1200万元，太疯狂了。"8日下午，今年31岁、在北京一家食品企业供职的丁洁(化名)告诉本报记者，虽然她没有赶上这波购房"班车"，但她发现，国庆结束后的二手房交易开始能谈价了。
　　链家研究院10月7日出炉的分析报告也表示，楼市新政使二手房短期内成交量明显缩减，市场走向观望。
　　在未来的博弈中，不同资金实力的开发商可能在不同城市作出不同抉择。一开发商营销负责人对本报记者表示，如果资金压力不大，在任务完成情况较好的前提下，开发商可能不会选择将重点城市项目降价抛售。北京南郊正在热销的某楼盘置业顾问日前告诉本报记者，由于市场上同类房源供应较少，他们目前没有降价计划。
　　楼市需要什么样的政策？
　　2008年12月，在全球金融危机的影响下，房地产全面"救市"开始，也使得2009年的全国楼市迎来暴涨。2010年4月，为抑制房地产投机，决策层重启调控，提高首付比例、三套以上限贷等坊间成为"史上最严调控"的政策相继祭出。
　　凉水浇下，立竿见影，楼市进入了3个月的低迷期。但令人意外的是，2010年8月从一线城市到三线城市，楼市又调头向上，成交量大幅增长。由此，楼市的运行走出了一个上涨、压制、下行、促进、上涨、再压制的波浪式轨迹。
　　2011年，楼市限购登上历史舞台。当年四季度，楼市应声下跌。然而，2013年春节前后房价掀起了又一波反弹，引来了更为严格的限购和限贷措施。随后，全国楼市进入淡市，直到去年下半年开始，流动性释放，一线城市及二线重点城市资产价格再次"起飞"，一直延续到了今年9月。
　　调控对楼市的干预作用有目共睹，但目前的政策手段多集中在对需求端的干预。瞭望智库研究员慈冰9日下午接受本报记者采访时指出，在房地产市场20多年的发展中，土地财政模式虽然为其发展起到了巨大推动作用，其各种弊端也愈加明显。在他看来，根治房地产市场各种顽疾的药方并不是没有，问题在于是否有决心转换发展方式，深化改革，探寻全新发展路径。否则，房地产市场调控又将踏入"房价涨就调控，房价跌就刺激"的老路上。
　　罗德劳尔表示，近几个月来中国房价涨势很快，特别是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供给的市场因素，另一方面也反映出地方政府早些时候取消了一些购房限制措施以应对房地产市场下滑，为此银行新发放了很多住房贷款。
　　中国银行(行情601988,买入)国际金融研究所研究员周景彤9月13日曾对本报记者表示，资金资源"脱实向虚"，抬高了实体经济的运行成本，恶化了收入分配，使得两极分化问题更加严重。所以，在未来一段时间，宏观政策需要把更多精力放在稳定增长和防范房地产泡沫方面。
　　事实上，周小川已在G20财长和央行行长会议上表示，随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。
　　节后才是股市+楼市决战时刻 历次楼市调控后A股怎么走
　　今年的国庆大假和以往相比的最大不同，显然在于影响节后A股走势的重量级因素，不单只来自海外市场。
　　国庆期间，黄金、英镑接连大跌，海内外资产已成风雨欲来之势，一时间全球流动性拐点担忧声四起，但这些变化，都不敌21城市相继发布楼市降温新政来得更揪心。
　　这时候，大家普遍关心的是，调控之下房价是否会下跌？而房价下跌又会否倒逼资金回流股市？乐观的投资者开始推测房市资金将流入股市。问题有多复杂，看机构普遍模棱两可的回答就可知道，老百姓(行情50.32 停牌,买入)的回答则逗逼而犀利--城市优质剩女虽多，也不会嫁给你我。
　　海外市场一周数据
　　

　　历次地产调控对A股影响
　　如果本轮地产调控确实在短期见效，是否会导致房市资金回流股市呢？--国内经验显示：货币宽松周期下的房价下跌或对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使资金回流股市。
　　先来看看历次房地产市场调控对于股市的影响：

　　▲资料来源：广发证券(行情16.37 +0.43%,买入)▲
　　从上图可以看出：2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨，确实不排除有房市资金流入了股市。
　　2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的(2011年7月还加过一次息)，到了2011年12月5日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的，说明房市资金并没有回流股市。
　　先来回顾历次调控收紧情况：
　　2003年6月：楼市调控政策开始出现，包括提高第二套房首付比例等。
　　2005年："国八条"出台，配套政策包括取消房贷优惠政策、加强房地产税收、收紧房地产信托等。
　　2006年："国六条"出台，新一轮调控开始。
　　2007年：严厉打击炒房。
　　2009年底：政策重新瞄向"遏制部分城市房价过快上涨"。
　　2010年初："国十一条"；4月"国十条"；"9.29新政"出台号称史上最严厉调控政策，暂停发放第三套房贷，部分城市限购。
　　2011年初："新国八条"。
　　2013年2月："新国五条"。

　　从以上统计可以看出，重要房地产政策出台后，次交易日、20个交易日和120个交易日平均涨跌幅分别为-0.45%、-3.23%、-1.95%。
　　这说明，房地产调控并不能显著给股市带来短期和中长期的资金的跷跷板效应。退一步讲，从历史看，即使考虑到房地产调控多发生在熊市，这些调控也至少不能扭转股市的趋势。
　　再来看看美国和日本经验可借鉴：
　　过去国内的三轮房价下跌都是短周期的回调，而如果本轮房价调整是长周期的向下拐点，那么对股市会有负面影响--美日经验的借鉴。
　　从1998年"房改"以来，中国的房价始终处于长周期的向上趋势之中，过去发生的三次房价下跌都只是短周期的回调，并没有改变向上的大趋势。而如果接下来房价真的出现长周期的向下拐点，那我们在国内是找不到历史经验可以借鉴的。
　　而海外的美国和日本分别在2007年和1992年经历过地产长周期的向下拐点，从这两国的经验来看，一旦是房价出现长周期向下拐点，那么对股市是会产生伤害的，背后的原因可能在于这种长周期的房价下跌，对于居民财富会有毁灭性的打击，并且降低了居民的风险偏好，进而导致所有风险资产的表现都很差。
　　由此可见，广发证券的有条件论的结论是：未来可能导致房市资金流入股市的条件是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。
　　相对于机构的模棱两可，老百姓的判断向来犀利而精准：城市优质剩女虽多，也不会嫁给你我。这句话的专业解释是，股市能否吸引到房市资金，最终取决于股市自身的赚钱效应，而不能期望房市的资金挤出效应。

　　▲资料来源：广发证券▲
　　房地产股在长假之后，会如何表现？会否出现暴跌走势？
　　长假期间开盘的港股地产股整体波动很小，已先行给出了方向：

　　全面调控后楼市何去何从
　　国庆期间，国内20个城市相继发布楼市降温新政。主要降温方法包括：限购、限贷、增加土地和新房供应、遏制违规资金进入房市、整顿房企和中介结构、加大舆论引导力度。甚至多份流出的文件显示，本轮房价调控的目标是房价环比不上涨、逐步有回落、努力回归到合理区间。
　　对于本轮房价调控的效果，私下都是一副不屑样，公开的观点自然是点赞者居多。
　　比如，海通证券(行情15.91 -0.44%,买入)首席经济学家李迅雷就称，如今，大家都在抱怨购房难，买房要抽签，甚至通过打麻将的胜负来决定谁得房。相信不久的将来，大家一定会抱怨卖房难。就像去年的股灾，时常会大面积跌停，最后不得不要求国企不卖股票，上市公司增持股票，券商自营买入后不抛股票。楼市的流动性远不如股市，届时卖房的难度一定会比抛股难。
　　也有据历史上的多次调控效果来事实求实说话的机构，比如广发证券。这家机构根据历次房价调控的效果总结道：
　　1、从2005年以来的房价趋势来看，房价的回调存在一定的周期规律，而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。
　　从2005年以来的房价趋势来看，房价的回调存在一定的周期规律，而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。2005年以来，国内的房价几乎一直保持上涨趋势，而每隔三年左右会出现一次向下调整(08年9月、11年9月、14年5月)，但调整幅度不大(每次回调的底部都是上移的).
　　本次地产调控加码，可以借鉴的历史是在2010年5月以后各大城市首次颁布"限购令"的时期，但当时也只是对房价形成了两个月的短期抑制，其实并没有真正扭转房价上涨趋势--在"限购令"颁布一年多之后(2011年9月)，房价才出现了真正意义上的回调，且当时还叠加了央行货币政策收紧、经济周期向下回落等因素的影响。

　　▲资料来源：广发证券▲
　　2、本轮地产调控也是在和周期趋势作对，因此想在短期内见效就还需要不断加大调控力度，甚至需要货币政策的配合。
　　过去每次房价调整的"正常"时间间隔是三年，而目前距离上一轮房价调整只过了两年四个月，因此在这个时点上启动楼市调控也有点"和周期趋势作对"的意思。结合2010年楼市调控的经验，要想在短期看到效果是有难度的，除非政策高压不断加码，甚至要配合货币政策的收紧。
　　不难发现，尽管从政府传出的多份重要文件中不乏"房价过快上涨危及国家安全"的字眼，社会各界对目前已出台政策的调控效果预测也是众说纷纭。还好，股市投资者只是关心房地产市场的资金会否进入股市。
　　大类资产如何配置
　　国庆期间，国人喜气洋洋走到了世界的每个角落。回来后才发现，不仅在国内买不了房子了，在海外的黄金资产也大幅贬值了，这都得益于一个 "乱"字。
　　先说黄金：
　　10月4日，黄金市场哀鸿遍野，COMEX黄金暴跌43.5美元/3.31%，这源自于彭博的一则消息。
　　据彭博近日报道，欧央行未具名内部人士透露，存在一种可能性，即欧央行需要在QE结束之前逐步减少资产购买规模(每个月减少100亿欧元)。何时开始结束QE取决于对未来经济的判断，欧央行也可能延续当前的资产购买规模直至之前预定的时间(2017年3月).
　　雪上加霜的是，在10月6日欧央行9月会议纪要发布后，其中内容也涉及对取消QE的探讨。
　　兴业证券(行情7.56 -0.13%,买入)认为，这两则消息 "惊吓"到市场，欧元区国家国债收益率大幅上升，带动全球国债市场抛售。德国、意大利国债收益率上升幅度达到11个BP。尽管彭博的这条未具名消息只是提出有这种可能性，然而市场反应剧烈，这反映市场此前对于欧央行维持宽松的预期太高，从而对货币政策可能收紧的消息十分敏感。
　　另据海通证券预测，当前欧央行每月购买800亿欧元资产的计划最早在明年3月到期。而美国9月新增非农就业虽然略低预期，但8月就业有所修复，整体就业依然平稳，美国12月加息的概率已升至65%。近期欧美长期国债利率均大幅上升约20bp，反映了对全球流动性拐点的担心。
　　再说英镑：
　　英镑暴跌是全球金融市场的另一个重大意外。
　　英国首相特里莎·梅在10月2日表示将于明年3月底之前触发里斯本条约第50条，开启退欧程序。触发里斯本条约意味着英国正式开始为期两年的退欧进程。尽管英国政府曾提到将与欧盟签订过渡性的贸易协议，作为退欧谈判中的重要内容之一，但据称英政府在退欧谈判中不会优先保护金融业，这种"硬退欧"模式引发市场担忧，导致英镑大跌。
　　不过，同期的英国富时100指数竟然选择了上涨。兴业证券推测，英国经济基本面仍维持稳定，市场暂时并未预期退欧会对英国经济产生很大的负面影响；英镑贬值使得英国资产对海外投资者而言变得更为便宜，吸引部分海外投资者进入；市场预期英国央行可能会继续放松货币政策。
　　国外很乱，人民币对美元也出现了较大幅度的贬值。上周英镑兑美元大幅贬值，推动美元指数大幅升值，而离岸人民币兑美元汇率也贬至6.71的新低。
　　此外是9月外汇储备下降188亿美元，比前两个月流出的速度稍有加快，而10月以来汇率贬值压力再度升温。海通证券认为，这也预示着10月资金流出规模或继续加大。
　　总体而言，国庆期间的海内外市场的走势可以概括为：股市涨多跌少、商品价格分化、黄金价格暴跌。如下图：

　　▲资料来源：兴业证券▲
　　在海内外各种乱的背景下，全球资产价格真的风雨欲来了吗？
　　在未来的6个月内，全球经济和政治面临着巨大的不确定性。11月美国大选悬而未决，而12月或将迎来美国第二次加息；2017年初英国或启动脱欧，欧洲的量化宽松也将在明年3月到期。而中国地产政策的全面加码也使得2017年经济下行压力大增。
　　海通证券据此判断，在风险大幅增加的背景下，海外安全资产的美债、黄金反而出现了大幅调整，这和2015年底的情况极其类似：市场担忧全球流动性出现拐点，后来发现美国一年最多只加一次息，因而2016年美债和黄金的表现均非常出色。与此相应，国债和黄金等安全资产的调整反而是买入机会，天下大乱就应该买个放心。