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上海绝望的高地价意味着实体经济的绝望

2016-05-20 文章来源:叶檀财经 信息提供:本站原创 浏览次数:

  5月18日上午,周浦纯住宅地块结束拍卖,保利以54.5亿杀出重围,可售住宅楼板价5.45万/平方米,这意味着保本售价将高达7.9万/平方米,刷新了上周泗泾6万/平方米保本价地王。参加竞拍的开发商多达37家,创下上海最多开发商竞拍纪录。
  上海土地价格直追香港。3月24日香港发展沙田岭段地皮截标,远展以逾2.4509亿元击败六家财团,楼面呎价约2076元,比市场估值低一成,上海周浦 的地价比沙田高一倍以上。
  这是个危险的价格。5月16日,融创中国董事长孙宏斌直指当前国内部分城市土地市场过热,已经出现较大风险,认为"现在南京和苏州,包括北京,上海等城市的房价没有泡沫,但是地价有泡沫","房价不可能每年都往上涨,这一轮房价涨这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了"。
  但融创仍然以绝望的高价拿了上海松江泗泾的土地,5月11日,上海松江泗泾的两块"双子星"宅地相继拍出了近4万元/平方米的楼板价,一举打破了去年10月由同济地产以20531元/平方米的楼板价所创造的松江区域宅地楼面单价地王纪录。这意味着泗泾的商品房保本售价达到6万元/平方米,泗泾的地王记录仅保持了一周。
  关于一二线城市高地价有很多理由。
  第一个理由,实体经济投资回报率下降,可能比我们看到的数据更恐慌,目前资金聚集在经济看好的一二线城市,抢夺未来经济发展的资源。
  地产评论人卢俊表示,不论现在土地贵不贵,上海未来即将没有土地。上海将建设用地锁死在3226平方公里,截止2013年已用:3070平方公里,未来全部还剩:不到156平方公里(含商办、工业)。所以,上海土地稀缺,已经到了一个你难以想象的地步。
  中国人口这么多,能源还稀缺呢,为什么两桶油股价这么低?以前上市的时候也是吆喝稀缺,现在追捧的人少,说明制造业处于艰难转型期,工业不是目前的热炒概念,转型说着容易做着极难。如果说上海人多地少,香港呢?香港虽然衰败,但毕竟目前在金融与市场地位上强于上海。
  最大的理由是实体恐慌,恐慌到一定程度,使得整个社会的资金向安全垫最厚的城市集聚。如果这些城市出现问题,其他城市可想而知。
  第二个理由,在流动性四溢实体经济无法吸引的情况下,相比于股票等资产,房地产是造假最少的资产,因此也是最容易抵押与流通的资产。加上恐慌性投资增加,使得房地产进入疯狂周期。
  根据仲量联行今年在上海发布的报告,国内房地产投资市场中国内资本显著增长,2015年商业地产投资创纪录,完成交易资产总值约1500亿元人民币,国内资本占比达到四分之三。得益于私募基金、私营企业、国有企业和保险公司等国内投资群体支持,中国国内投资过去八年复合增长率达到15.4%。预期未来几年投资有望创纪录。
  如潮般的资金涌入房地产,旭辉集团总裁林峰向新华社表示,以前开发商高度依赖银行的开发贷款,如今融资工具更加多元化,甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款,且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%,远低于银行贷款,"房企现在不缺钱,缺的是项目"。
  失信的市场一旦去杠杆,会出现踩踏和雪崩。为了减少高杠杆风险,最近监管层在P2P、票据等领域进行风险摸底和清理,对股市的高杠杆同样不假辞色,只要不回归,中概股立马褪色。相比其他资产,房地产造假最困难,虽然投资风险大,但总归有某个地段的砖头瓦块和证书在,如果说企业债转股银行最终一文没有,房地产抵押银行终归还有确实的资产在,这也是房地产一直是最重要的金融抵押品的根本原因,因为信用太差。
  第三个理由,由于目前处于转型期,为转型腾出空间,不可能把股市、期市、楼市一棍子全都打死,相比而言,房地产腾挪空间大。通过各类城市的微调,抑制过快上涨的城市,提升其他城市,保持房地产市场的稳定略升,是最理想的选择,无奈,市场一窝蜂飞到某些一二线城市,不跟着城市群总体布局走。
  经历这一轮楼市,我们彻底看清了房地产在经济中的特殊作用,也看清了一线城市群不可取代的地位。目前某些地区的房地产在透支未来数年的空间,很难说什么时候会破灭,就像一个不断膨胀的汽球,我们很难说什么时候会破灭,只能说破灭的风险越来越大。惟一的指望是,经济转型尽快完成,实体经济快些好转。
  

 

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