销售不动产，不同的纳税主体，适用不同的纳税方法。房地产开发企业销售不动产，适用《关于发布<</span>房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告)，非房地产开发企业和个人销售不动产，适用《关于发布<</span>纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号，以下简称14号公告)。本文结合18号公告和14号公告的规定，分别介绍房地产开发企业和非房地产企业销售不动产时，不同的纳税方法。本文所说的非房地产开发企业，仅限于企业。包括以下问题：
一、不动产的不同来源
二、新老不动产的区分及意义
三、简易计税方法的不同规定
四、一般计税方法的不同规定
五、扣减销售额的不同凭证
六、发票开具的不同规定
七、纳税地点的不同规定
八、简易计税和一般计税的选择方法
一、不动产的不同来源
房地产开发企业与非房地产开发企业，销售不动产的来源是不同的，房地产开发企业是自己开发的，非房地产企业则来源多样。
(一)房地产开发企业销售不动产来源
18号公告规范的，是房地产企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，包括两种情况：
1、在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
2、以接盘等形式购入未完工的项目，继续开发并销售。
(二)非房地产企业销售不动产
14号公告规范的，是纳税人转让取得的不动产。取得，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。
一个有意思的问题是，如果房地产企业销售购进的房地产，适用哪个文件？应该适用14号公告。
二、新老不动产的区分及意义
房地产企业和非房地产企业，都需要区分新老不动产，只是名称不同。区分的意义在于，老不动产可以选择适用简易计税方法，新不动产只能适用一般计税方法。
(一)房地产企业新老项目的划分
房地产开发企业销售老项目，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率。
老项目的标准有两个：
1、施工许可证日期
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日之前。
2、工程合同日期
《建筑工程施工许可证》没有开工日期或根本就没有许可证，但是承包合同注明的开工日期在2016年4月30日之前。
(二)非房地产开发企业新老不动产的划分
非房地产开发企业销售2016年4月30日之前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法。
如何界定取得的日期？14号公告没有规定，但从理论上讲，有权利处分不动产，才算取得，有权利处分，应该是取得房产证。在没有明确规定之前，建议按照取得房产证的时间为准。
三、简易计税方法的不同规定
房地产开发企业和非房地产开发企业销售老不动产，都可以选择简易计税方式。一经选择，36个月内不得变更。但是36个月后，可以选择用一般计税方式。
(一)房地产开发企业的简易计税方式
房地产开发企业销售自行开发的老项目，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算税额。
需要注意的是，简易计税的销售额，是销售不动产取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。
如果有预收款，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款/(1+5%)*3%
应纳税额=当期销售额/(1+5%)*5%-已预缴税款
(二)非房地产企业的简易计税方式
非房地产开发企业的简易计税方式，分为自建和非自建，相对复杂一点。简易征收的增值税，全部交给不动产所在地税局。
1、转让非自建不动产
一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的非自建不动产，也就是购置的不动产，如果选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额，作为计税销售额，按照5%的征收率计算税额。
假定A公司2015年1月购置一不动产，购置价是100万，2016年5月转让，转让价是150万，则按照简易计税方式计算的应纳税额是：
(150-100)/(1+5%)*5%=2.38万元
2、转让自建不动产
一般纳税人转让其2016年4月30日之前自建的不动产，如果选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。需要注意的是，不得自销售额中扣除自建成本。
假定A公司2015年1月自建一不动产，2016年5月转让该不动产，转让价是150万元，则按照简易计税方式计算的应纳税额是：
150/(1+5%)*5%=7.14万元
四、一般计税方法的不同规定
房地产开发企业和非房地产开发企业一般计税方式，也有些许的不同。
(一)房地产开发企业的一般计税方式
一般计税方式的应纳税额计算，在遵照一般规定的同时，也有一些针对房地产开发企业的特殊规定。
1、应纳税额的计算公式
当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-已预缴税款
销项税额=销售额*税率
2、土地价款自销售额中扣除
对房地产开发企业而言，计算销售额时，可以扣除土地价款，方法如下：
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11%)
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积)*支付的土地价款
当期销售建筑面积，是指与当期申报销售额对应的建筑面积。
可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。分母中不含公共配套面积，实际加大了土地扣除的价款，对纳税人有利。
3、土地价款的定义
土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。也就说，直接支付给拆迁居民的拆迁款，是不能抵扣的。
4、已预缴税款
如果采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款/(1+11%)*3%
5、不得抵扣进项税额的区分
房地产企业销售自行开发的房地产项目，如兼有一般计税方法、简易计税方法、免征增值税的项目无法划分不得抵扣的进项税额的，按照《建筑工程施工许可证》注明的"建设规模"划分：
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*(简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模)
(二)非房地产开发企业的一般计税方法
非房地产开发企业的一般计税方式，分为自建和非自建，自建和非自建，又分为2016年5月1日之前和之后，有4种情况。5月1日之前和之后的区别在于，5月1日之前取得的，无论是自建还是非自建，都没有可以抵扣的进项税，5月1日之后取得的，理论上有可以抵扣的进项税。
1、应纳税额的一般计算方法
纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税局预缴的增值税税款，可在当期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。当然，抵减预缴税款，应有完税凭证。
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-已预缴税额
2、转让2016年4月30日前取得的非自建的不动产
一般纳税人转让2016年4月30日前取得的非自建的不动产，如果选择一般计税方法，以全部价款和价外费用，作为计税销售额。
但是需要向不动产所在地税局预缴税款，预缴税款的销售额是全部价款和价外费用扣除购置原价或取得时作价后的余额，按照5%的预征率计算。
在预交的同时，还要向机构所在地主管税局申报纳税。
向不动产所在地预缴，同时向主管税局申报，可以平衡不动产所在地与机构所在地的利益关系。
假定A公司2015年1月购置一不动产，价款100万元。2016年5月按照150万元的含税价格转让该不动产，则预缴税款和应纳税款分别是：
预缴税额=(150-100)/(1+5%)*5%=2.38万元
应纳税额=150/(1+11%)*11%-2.38=12.48万元
3、转让2016年4月30日前自建的不动产
一般纳税人转让2016年4月30日前自建的不动产，选择一般计税方法的，以全部价款和价外费用计算应纳税额。以全部价款和价外费用作为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税局预缴税款，向机构所在地税局申报纳税。
假定A公司2015年1月自建一不动产，2016年5月按照150万元的含税价转让该不动产，则预缴税额和应纳税额分别是：
预缴税额=150/(1+5%)*5%=7.14万元
应纳税额=150/(1+11%)*11%-7.14=7.72万元
4、转让2016年5月1日后取得的非自建的不动产
一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的非自建的不动产，如果适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，计算应纳税额。以全部价款和价外费用扣除购置原价或作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地税局预缴，向机构所在地税局申报。
假定A公司2016年5月购置一不动产，价款100万，税款11万，2016年12月，按照200万的价格转让，销项税是22万。则预缴税额和应纳税额分别是：
预缴税额=(222-111)/(1+5%)*5%=5.29万元
应纳税额=22-11-5.29=5.71万元
5、转让2016年5月1日后自建的不动产
转让2016年5月1日后自建的不动产，如果适用一般计税方法，以全部价款和价外费用计算应纳税额。按照全部价款和价外费用及5%的预征率，计算向不动产所在地预缴的税额，同时向机构所在地主管税局申报纳税。
假定A公司2016年5月自建一不动产，取得的有关支出专用发票日期在2016年5月1日之后的进项税额，是4万元，2016年12月以200万的价格转让，销项税是22万元，则预缴税额和应纳税额分别是：
预缴税额=222/(1+5%)*5%=10.57万元
应纳税额=22-4-10.57=7.43万元
五、扣减销售额的不同凭证
解决增值税的抵扣问题，分为扣税和扣额。扣税，是指直接抵扣进项税。扣额，是指扣减销售额。如果没有可以抵扣进项税的四种凭证，不能抵扣进项税，但可以采用扣减销售额的方式。
房地产开发企业自销售额中抵扣地价款，应当取得省以上(含省)财政部门监制的财政票据。
非房地产企业自销售额中扣减购置原价或取得不动产时的作价，应提供如下凭证：
税务部门监制的发票；
法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书、公正债权文书；
总局规定的其他凭证。
六、发票开具的不同规定
发票开具的规定，不尽一致。
(一)房地产企业开具发票
房地产开发企业销售自行开发的项目，自行开具专用发票。但是向个人销售房地产，不得开具专用发票。
房地产企业在2016年4月30日之前收取款项并已经缴纳营业税但是未开具营业税发票的，可以开具增值税普票。
(二)非房地产企业开具发票
向个人转让其取得的不动产，不得开具或申请开具增值税专用发票。
七、纳税地点的不同规定
房地产开发企业和非房地产开发企业的纳税地点不同。
房地产开发企业，只向其机构所在地主管税局申报纳税，即使预收款的预缴税额，也向机构所在地主管税局申报。
非房地产开发企业，有两个纳税地点，按照5%的预征率预缴税款时，预缴的税款，缴给不动产所在地税局，还要向机构所在地主管税局申报。
八、简易计税和一般计税的选择方法
以房地产开发企业为例，老项目到底是选择一般计税方法还是简易计税方法？
从原理上分析，老项目之所以允许选择简易计税方法，是因为老项目的进项税可能已经发生在营改增之前，没有多少进项税可以抵扣。为防止税负增加太多，允许选择简易计税方法。因此，凡是预计没有多少进项税可以抵扣的老项目，选择简易计税，税负可能低一些。反之，可以考虑选择一般计税方法。下面通过一个小例子简要说明：
A公司一老项目，销售额预计是111万元，如果选择简易计税，则：
应纳税额=111(1+5%)*5%=5.3万元
如果选择一般计税：
销项税额=111/(1+11%)*11%=11万元
11万元-5.3万元=5.7万元
因此，如果老项目还可以抵扣的进项税大于5.7万元，比如还有6万元，则一般计税方法的应纳税额是5万元，低于简易计税方法。
