目前有些房地产开发企业在实际开发工作中, 会遇到当地政府在企业缴纳土地出让金后,进行土地出让金返还和以其他补助名义进行返还的形式.那么,我们来探讨一下这样的返还形式具体的出现模式,和因为这样的返还涉及到的税是如何处理.不对的地方,敬请大家指导.
目前各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改造费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为一定是存在的.这些返还的行为或者形式看起来是对企业有利的,毕竟让政府给返还企业钱,这样的事情真的很少.那么,这样的形式或者行为就一定全部对吗?
首先.我们来看看土地出让金的返还.
《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》国办发〔2006〕100号
一、明确国有土地使用权出让收入范围，加强国有土地使用权出让收入征收管理
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任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。
如果严格按照这个文件执行,任何土地出让收入是不得减免的, 那么,也就是说以土地出让金的名义进行返还的行为和形式都是不对的.
其实上,"土地出让金的返还"这个名词一定有出现的理由,就是"土地的增值溢价部分的返还",也就是说,政府认为拍卖给企业的土地过高,而把高出来的部分返还给企业或者其他收益的对象.不过,就目前来看,这样的情况不会实现的,因为,政府绝对不会承认土地价格过高,巴不得更高!因此,国务院才下发了不得变相减免土地出让收入的规定.
那么,我们为什么还有这个"土地出让金"返还的概念呢?
主要的原因是政府的误导行为所致,一般政府承诺返还或者补助的款项都是在房地产开发企业缴纳土地出让金以后,也就是说,可以解释为用企业的缴纳的土地出让金进行返还或者补助,因此,固然就有了土地出让金返还的概念.
而实际工作中, 财政对企业所谓的"土地出让金返还"行为中,一般开具的财政收据中很少会是"土地出让金返还"摘要.当然,除非政府财政部门人员不懂.况且,在现在为官风声鹤唳的时期,更没有人敢这样操作.
假如,政府财政部门开具的收据中出现了"土地出让金返还"摘要,那么我们就可以认为是土地出让金原票的折让冲回,一定是要冲减土地成本的,政府的错误是应该他们去承担,与我们企业真的没有关联.
那么,是不是所有返还或者补贴的形式都是所谓的"变相减免土地出让收入"的行为呢.绝对不是! 假如,政府在企业支付土地出让金以前就完成实际支付"招商引资补贴"的工作;假如,政府在企业支付土地出让金以前就完成了旧城搬迁工作;假如政府在企业支付土地出让金以前就完成"城中村"改造一级土地开发工作,... 一定能够不会出现"变相减免土地出让收入"的行为.因为让政府白掏钱"支持企业积极向上发展"的可能性非常小.毕竟政府也缺钱!
下面我们就具体来谈谈实际工作中企业如果遇到如此问题,就涉税的事项如何处理,进而相对来说对企业有利的操作方式或者说方法. 1. 招商引资补助
这个问题根本与"变相土地出让金返还"扯不上关系,因此企业在实际工作应根据《企业会计准则第16号——政府补助》中规范,"如果是补偿当期或者是已经发生的费用，则直接计入收到当期的损益之中，计入“营业外收入”科目"。合并到年度应纳税所得中,缴纳企业所得税.
2. 旧城改造
说清楚不是以这个名义进行所谓的"变相土地出让金返还"的模式,真的会非常麻烦!
现在非常流行"旧城改造.城中村改造以及棚户区改造",如果严格上来说,这样的"利国利民"的伟大事业与房地产开发企业没有多大的关联的.因为,所有这样的改造工作一定涉及到征收拆迁安置工作,那么征收拆迁安置工作与房地产开发企业根本就没有关系.
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定政府是公共利益征收惟一补偿主体,也就是说市、县级以上地方人民政府为征收.拆迁与补偿主体,政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作，并规定禁止建设单位参与搬迁活动,这与房地产开发企业真的没有多大的关联.又不是房地产开发公司去作为征收.拆迁和补偿的主体,只不过是房地产开发公司在政府征收.拆迁和补偿完毕后,在被征收的土地上正常开发而已,怎么会因为旧城改造而得到"变相土地出让金返还"的情况存在呢?
但是,在实际工作中,因为旧城改造的"伟大"工作一定会涉及到钱的问题.因为涉及到钱,就可能会牵扯到房地产开发企业,政府操作这样的模式是非常熟练的.也就是说,房地产开发企业为了得到某些利益,而被政府要求先行支付"旧城改造"本来应该由政府支付的资金.严格上来说,就是政府借用企业的资金进行所谓的"旧城改造"的工作.借钱就应该还钱,那么这样的还钱与"变相土地出让金返还"扯不上关系.也不能说是政府的"补贴".
明白这一点,我们就清楚的知道,所谓的"土地出让金的返还"真的不是真的土地出让金的返还,当然也不是所谓的政府"补贴".而是政府借企业的资金,而又让企业替政府完成政府本应该他们完成的工作.真的与涉税的业务没有关联.
政府拿我们企业的钱,来表现自己的政绩,还把这样的事情说得企业得到了多么的好处,这本身就是不应该的.
那么为什么我们在实际工作中,被认为只要政府给企业的钱,就一定先想起来"土地出让金的返还"或者"政府补贴"呢?一是政府的引导二是企业的利益的存在.
因此,在实际工作中,所有认为所谓的"土地出让金的返还"真的不是真的土地出让金的返还,那么,账务处理和税务依据都不应该冲减"土地成本".
那么实际工作中,对与企业从政府得到的所谓的"土地出让金的返还"或者"补贴"如何处理呢? 就应该按照税法的要求,尊重"实质重于形式的原则"来执行.
一.不征税收入:
根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》财税[2011]70号,如果同时符合三个条件, 可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
(一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。【房企财税微信：fdccspx】
二.征税收入
1.政府主导拆迁，"土地出让金返还"用于建设购买安置回迁房
2.政府主导拆迁，"土地出让金返还"用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)
3.政府主导拆迁，"土地出让金返还"用于开发项目相关的基础设施建设
4."土地出让金返还"用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)及其他市政设施.
5. 政府主导拆迁，"土地出让金返还"未约定任何事项，只是奖励或补助
因此,在实际工作,我们要明白"土地出让金返还"的实质,尽量按照对企业有利的方向与政府协调,当然,尽量与税务机关沟通,避免因认知不同步,导致企业税收的流失.
