1、"改制重组"税法下没有明确定义，结合现有政策，中国税网认为以房地产进行投资、联营属于以部分资产重组行为，"单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税"规定，包括原《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定的"以房地产进行投资、联营"行为。
2、"暂不征土地增值税"不是"不征"，也不是"免征"，更接近于"缓征"。不征税行为不需要向税务机关履行征管流程，减免税行为未按规定审批或备案不得享受。新规明确"企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料"，征管形式类似备案。
3、原《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定"在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税"没有排除房地产开发企业作为兼并行为主体。但新规明确"改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业"。
4、文件中"不改变原企业的投资主体、原企业投资主体存续、与原企业投资主体相同"的表述中，均未强调持股比例变动问题。
5、根据《土地增值税暂行条例》规定，房地产合同签订日即为土地增值税的纳税义务发生时间，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
文件签发日2015年2月2日，公布日2015年3月23日，开始执行日2015年1月1日。新规虽涉及好几个时间点，但对于执行时间的规定干净利落，纳税人重组改制中涉及到的房地产合同签订日直接决定适用政策的选择。2015年1月1日之前合同适用旧政策，之后(含当日)适用新政策。
雷霆解析财税〔2015〕5号
《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)千呼万唤始出来，明确了企业改制重组中土地增值税的有关政策，一定程度上避免了实践争议。但是，我今天通览财税〔2015〕5号，我发现依然有几个方面的问题值得我们思考。下面将我对财税〔2015〕5号的一些理解和思考阐述如下：
一、非公司制改造或股份制改造
财税〔2015〕5号第一条明确了非公司制企业"整体改建"为有限责任公司或股份有限公司时，暂不征土地增值税。所谓"整体改建"是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
评析：
非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司应当遵循公司法公司设立的相关规定。公司法对有限责任公司变更为股份有限公司的规定仅仅在第95条，有限责任公司变更为股份有限公司时，折合的实收股本总额不得高于公司净资产额。有限责任公司变更为股份有限公司，为增加资本公开发行股份时，应当依法办理。从法律性质上看，这样的整体改建不会导致原企业的投资主体的变更，原企业的权利、义务由后续的公司承继，企业主体并没有发生实质性变化，对于"国有土地、房屋权属转移、变更"到改建后的企业的，实质并没有发生土地和房屋权属的"转让"，不属于《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》所规定的"有偿"转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)的行为。
令人困惑的是，为什么是"暂不征土地增值税"呢？既然不属于"有偿"转让房地产的行为，当然就不属于应税范围。这种情形与后续第二至四条规定的情形，属于不同法律主体之间有偿转移还有所不同，后面几种情形可以使用"暂不征土地增值税"，因为它们属于可征范围，只不过给予了优惠政策而已。
二、企业合并
财税〔2015〕5号第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
评析：
在企业合并中，被合并企业因为合并重组而将其拥有的房地产转移到合并后企业，属于"有偿"转让房地产的行为，按道理应该计征土地增值税，但本条在原企业投资主体存续的，暂不征土地增值税。让我们以如下例子来进行分析说明：
〔例1〕甲公司和乙公司都从事饮料制造和销售业务，A公司和B公司各自持有甲公司80%和20%的股权，C公司和D公司各自持有乙公司60%和40%的股权。为了整合业务运营以及提升市场竞争力，A和B公司决定拟由甲公司吸收合并乙公司。在合并基准日2014年6月30日，甲公司的注册资本为1，000万元，净资产账面价值为1，500万元，净资产的评估价为2，000万元。乙公司的注册资本为500万元，净资产账面价值为800万元，净资产的评估价为1，200万元。经甲乙双方协商一致，合并后的注册资本为1，500万元，确定甲乙公司价值按照评估值进行确定，因此，合并之后的甲公司的总体价值为3，200万元。A和B公司合计拥有权益价值为2，000万元，占股权比例为62.5%(2，000/3，200)；C和D公司合计拥有权益价值为1，200万元，占股权比例为37.5%(1，200/3，200)。
假定，被合并的乙公司的资产中含有一幢价值200万元的房地产的话，其该房地产转移给甲公司是否应征收土地增值税？〔房企财税微信：fdccspx〕
〔解析〕
在本企业合并中，我们可以发现，乙公司将价值200万元的房地产作价转移给了甲公司而换取了甲公司增发的股权，并在解散注销中将该等股权分配给了其股东C和D公司，C和D公司取得了该房地产对应价值的甲公司股权，因此，该交易属于一个"有偿"转让房地产的交易，属于应税行为。
但根据财税〔2015〕5号第二条的规定，由于原被合并企业乙公司的投资主体C公司和D公司继续在合并后企业甲公司存续，因此，暂不征土地增值税。
〔问题讨论1〕如何理解"原企业投资主体存续"？
分析：个人认为，在企业合并重组中，原企业投资主体存续仅仅只是要求原企业投资主体在合并后企业持有股权，那怕仅仅只有1股亦是如此，并不要求原投资主体之间的股权比例保持原企业的股权比例。譬如，在〔例1〕中，如果在合并中，乙公司的股东D公司希望获得一部分现金80万元，对应的股权比例A和B按照股权比例持有。则合并后甲公司的股权结构是：
A和B合计持有的股权比例=(2，000+80)/3，200=65%，其中，A公司持有股权比例=52%，D公司持有股权比例=13%，同时A公司和B公司分别支付64万元和16万元的现金。
C和D合计持有的股权比例=(1，200-80)/3，200=35%，其中，C公司持有股权比例=22.5%，D公司持有股权比例=12.5%，同时D公司还获得80万元的现金。
此时，我们会发现，原被合并企业乙公司的投资主体C公司和D公司继续在合并后企业甲公司存续，但其股权比例与原比例并不一致了，因为D公司获取了部分现金对价，因此，其持有的甲公司股权相应地予以减少。
进一步讨论：假定，D公司希望全部退出而获取全部现金，则此时，我们会发现，合并之后，A公司和B公司将合计持有77.5%的股权，而C公司持有股权比例为22.5%，D公司将不再持有甲公司股权而获得480万元的现金退出。这个时候，依据财税〔2015〕5号第二条的规定，原被合并企业乙公司的投资主体C公司和D公司并没有完全在合并后甲公司中存续，则对于乙公司转让房地产的行为应计征土地增值税。
〔问题讨论2〕上市公司换股吸收合并提供现金选择权的情形下，被合并企业的房地产转移是否属于暂免征土地增值税？
分析：在上市公司换股吸收合并中，上市公司指定的第三方现金选择权提供方向被合并企业的异议股东提供的现金选择权的实质是，上市公司指定的第三方现金选择权提供方以确定的价格向异议股东收购其被合并企业的股权从而成为合并之后上市公司的股东，这样的话，只要实践中，那怕有任一被合并企业股东行使了现金选择权的话，则必然将面临不满足"原企业投资主体存续"的要求，那么被合并企业如果存在大量的房地产需要转移的话，则将产生极大的税负，我不知道这样的政策是否可能导致类似的上市公司换股吸收合并面临障碍--岂不是比以前在财税字〔1995〕48号情况下适用第三条(该条已经被财税〔2015〕5号所废止)："在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。"还有不如？那么实务中这么多的上市公司换股吸收合并重组将如何面对？〔加微信：fdccspx关注更多精彩内容〕
我不禁要问财税〔2015〕5号的制定者考虑这些实际情况没有？其实，在原《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔2012〕4号)中已经存在这样的问题了。譬如，该文第三条规定："两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。"
三、企业分立
财税〔2015〕5号第三条规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
评析：
与上述企业合并类似，该规定意味着企业分立只有满足如下条件的分立才适用--被分立企业的股东在分立企业中同时持有股权才适用。譬如，A公司和B公司在被分立企业甲公司中分别持有80%和20%的股权，现在甲公司分立为新的甲公司和乙公司，如果A公司和B公司在甲、乙公司中依然分别持有80%和20%的股权比例(成比例分立)时，可以适用；如果A公司和B公司在甲、乙公司中分别持有股权，但股权结构有所变化，譬如A公司和B公司在甲公司分别持有70%和30%的股权，而在乙公司分别持有90%和10%股权(不成比例分立，只要分立前后权益保持不变即可)，这个时候也是可以适用的。实务中，还可能存在另外一种不成比例的分立，即部分股东只在存续的被分立企业持有股权，部分股东只在分立企业持有股权。譬如，A公司100%持有甲公司股权，B公司100%持有乙公司股权，这种情况下，显然不能适用。
〔问题讨论3〕如何评价企业分立中的"原企业投资主体相同"？
为什么财税〔2015〕5号要这样规定条件？个人认为，我们需要从企业分立的实质来分析，我们讲，一般地，企业分立可以视为被分立企业将欲分离的资产投资设立分立企业并换取其发行的股权，然后被分立企业将换取的分立企业股权在其减资分配中分配给其全部或部分股东以回购全部或部分被分立企业股权。我们可以发现，如果被分立资产中包含房地产的话，实质是被分立企业的一个投资行为。这跟本次被财税〔2015〕5号废止的财税字〔1995〕48号第一条、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条的规定的精神是一致的--其实，这跟我们后面要讲的财税〔2015〕5号第四条的规定："单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。"以及第五条："上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。"是保持一致的。令笔者感到困惑的是，如果是这样，企业分立中如果被分立企业的投资主体是否相同与给予政策有必然联系和相关性吗？因为，如果财税〔2015〕5号第四条的政策适用的话，则企业分立不论是否满足"原企业投资主体相同"已经不重要了--即是说，即使被分立企业投资主体是否全部存续并不应构成障碍。
四、对外投资
如上所述，财税〔2015〕5号第四条规定："单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。"〔加微信：fdccspx关注更多精彩内容〕
评析：
该规定实质是秉承了原财税字〔1995〕48号第一条、财税〔2006〕21号第五条规定的精神，延续了企业以房地产作价投资相关土地增值税优惠政策。当然，
房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策不是一项新的规定。为避免部分房地产开发企业以"改制"之名，行"转让房地产"之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了财税〔2006〕21号，规定房地产开发企业不得享受改制重组土地增值税优惠政策。考虑到在实际征管中，上述现象仍然存在，财税〔2015〕5号第五条规定："上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业"延续了这一规定。但需要注意的是，这个可是将上述所有的改制重组都"一网打尽"，不光是对外投资，还包括公司制改建、合并和分立。
但是，财税〔2015〕5号增加了"改制重组"的前提条件是否意味着以房地产对外投资就不适用了呢？个人认为这可能是财税〔2015〕5号不严谨的地方之一。"改制重组"是否包含以房地产对外投资呢？如果包含，何必加上"改制重组"的前提条件呢？如果不包含，财税〔2015〕5号废止了原财税字〔1995〕48号第一条、财税〔2006〕21号第五条实在是"倒退"。
五、再转让房地产的扣除问题
财税〔2015〕5号第六条规定："企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业"取得土地使用权所支付的金额"扣除。企业在重组改制过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该企业"取得土地使用权所支付的金额"扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。"
评析：
财税〔2015〕5号第六条进一步明确了企业改制重组后再转让房地产时，如何计算土地增值税扣除项目等相关事项。其中，对于"取得土地使用权所支付的金额"的确定明确为"改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用"。另外，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格为"取得土地使用权所支付的金额"。
圃田春晓对财税〔2015〕5号的一点看法
2014年3月7日对外公布生效的国发〔2014〕14号指出："修订完善兼并重组企业所得税特殊性税务处理的政策，降低收购股权(资产)占被收购企业全部股权(资产)的比例限制，扩大特殊性税务处理政策的适用范围。抓紧研究完善非货币性资产投资交易的企业所得税、企业改制重组涉及的土地增值税等相关政策。"一年来，财税界一直在讨论、期待会有什么样的支持重组的文件出台，坊间各种猜测一直不断，今日一锤定音、尘埃落定。
首先，
财税〔2015〕5号将此次政策的适用范围界定为企业改制重组，针对的是企业整体改建、合并、分立和单位、个人在改制重组时的不动产投资四种行为。对符合上述行为的改制重组，暂不征收土地增值税，这种定义改变了以往关于兼并、房地产投资的暂免征收土地增值税的规定。从此，对符合政策的改制重组行为不再作为土地增值税减免税进行管理。
第二、
文件第五条规定，改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。这使以往税企之间对房地产企业分立是否征收土地增值税的争议戛然而止、烟消云散。房地产企业的合并本来可以按照〔1995〕48号第三条的规定享受暂免征收土地增值税，也因此条的规定不能继续操作。事实上，房地产企业的合并享受暂免征收土地增值税操作很少，但是大门从此已经关闭。房地产企业利用政策空隙进行避税的空间再次被压缩。
第三、
此次政策的一个很大变化就是将财税字〔1995〕48号、财税〔2006〕21号中规定的暂免征收条款作废。一共涉及三项条款。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条作废：关于以房地产进行投资、联营的征免税问题。"对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
第三条也作废。即关于企业兼并转让房地产的征免税问题。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
第五条也被废止。《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条是关于以房地产进行投资或联营的征免税问题.对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
这三项条款的作废影响重大。不仅仅是暂免征收从此由政策规定的三项减少为一项，即仅仅保留财税字〔1995〕48号第二条规定的合作建房。财税〔2015〕5号新创造了一个词，即第一条至第四条中明确的"暂不征收"。
这个暂不征收如何理解呢？文件中的第六条规定，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业"取得土地使用权所支付的金额"扣除。
但是任何事情都有例外。第六条接着规定，企业在重组改制过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该企业"取得土地使用权所支付的金额"扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
诸位，请看清楚了。这个优惠是国家以国有土地使用权作价出资入股，再转让时，可以享受以作价入股时的评估价格作为该企业"取得土地使用权所支付的金额"扣除。但是前提是办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
扣除依据以土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格为准，批准文件和批准的评估价格，此话说得清晰明了、干净利落，一点也不拖泥带水。唯有投资入股时缴纳的契税是否可以扣除，文件未有提及。因为按照《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：(一)以土地、房屋权属作价投资、入股；土地作价如投资、入股是要缴纳契税的。如果缴纳的契税在计算土地增值税时不能扣除，是与国税函〔2010〕220号第五条的规定相冲突的。
国税函〔2010〕220号第五条，房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同"按国家统一规定交纳的有关费用"，计入"取得土地使用权所支付的金额"中扣除。此项规定虽然是指房地产开发企业。但是在作价入股时，需要更名过户，受让方缴纳的契税并不在评估价格内，这个问题需要明确，否则会产生税企之间的纳税争议。因投资入股，受让方缴纳的印花税也会存在这个问题。
第四、
暂不征收问题。按照第三条的分析，个人认为，财税〔2015〕5号中第一条至第四条中明确的"暂不征收"是一种递延纳税处理。即税务机关对企业整体改建、合并、分立和单位、个人在改制重组时的不动产投资四种行为暂不征收，但是在二次转让时，要以四种行为发生前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为"取得土地使用权所支付的金额"扣除。第七条也有佐证，即企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
但是这里面有些问题。第六条规定的是企业，未包含个人，并且说是转让国有土地使用权，未含第一条至第四条规定的"房屋权属转移"。实践中会不会产生纳税争议，需要经过时间和实践的检验。
第五、
税务机关的管理问题。房地产投资入股，以前是暂免征收，财税〔2015〕5号出台之后，增加了暂不征收。一直存在一个困扰税务机关的问题，就是票据入账问题。因为最初的土地、房产票据是留存在上家，及投资方的账上。投资方如果是企业，留在投资企业的账上，粘贴在投资方企业的记账凭证里：投资方如果是个人，原始票据会留在被投资企业的自然人股东手里。如果房地产过户更名到被投资企业，被投资企业以什么票据入账？这是个难题。总不成将上家的发票撕下来，粘贴到下家被投资企业？
我曾经设想过几种方法。一是发票复印件。将经过税务机关盖过章的发票复印件作为被投资企业的入账记账凭证。二是减免税管理证明。三是不征税证明。四是设计一种不征征税发票。能否落地，孰优孰劣，都无定论。
财税〔2015〕5号第七条规定，企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。税务机关土体如何操作，仍需明确。最好的办法是在征管系统中录入，永久保存。
第六、
第四条的歧义问题。第四条规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
看到这里，有人也许要问，第四条享受优惠的前提是单位、个人在改制重组时。但是什么叫改制重组？财税字〔1995〕48号第一条和第三条、财税〔2006〕21号第五条对以房地产对于以房地产进行投资、联营的行为暂免征收土地增值税的文字表述里，并未提到改制重组。如果单位、个人以房地产进行投资入股，算不算第四条中的"改制重组"？
答案在哪里？只能从本次一并对外公告的《财政部税政司国家税务总局财产行为税司关于企业改制重组土地增值税政策的解读》中寻找。《解读》中第二条说，"此次出台的企业改制重组土地增值税政策，主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合。具体而言，一是延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策，二是规范了企业兼并相关土地增值税政策表述，将兼并纳入合并。"
两个字，"延续"！似乎解决了改制重组的问题。令人可惜的是，这么重要的文件，在正文里没有表述清楚，却需要用解读来旁证，不能不说这是一个瑕疵。然而，世上没有万能之人，如此重要的文件，叙述如此层次分明、简洁清晰，已经实属不易。对己苛责可以，对人则需包容理解。毕竟所处的环境氛围、压力不是外人所能察晓、理解的。
第七、
房地产企业外购的房地产在进行企业整体改建、合并、分立和单位、个人在改制重组时的不动产投资四种行为是能否适用暂不征收土地增值税的政策。
答案应该是否定的。因为财税〔2015〕5号第五条的规定直接将此条路封死。是不是有些不近人情？不合法理？大家可以共同探讨。
第八、
第二条和第三条表述的按照法律规定或者合同约定，投资主体相同即可适用暂不征收土地增值税政策。为什么不规定投资比例相同？是因为公司法的规定么？现在总局的公告和财政部的文件都取消了投资比例不变的限制，这里面有文章可以做么？
第九、
文件的执行期限是2015年1月1日至2017年12月31日。签发日期是2015年2月2日，公布是2015年3月23日。这里面有什么含义么？大家很好奇。
为什么执行期限是三年？是否透露出，土地增值税在未来的三年内会取消或者不会取消？不是这样子的。按照《财政部规范性文件制定管理办法(试行)》(财办〔2011〕36号)第三十三条规定"规范性文件应当及时进行清理，清理分为定期清理和不定期清理。清理结果应当向社会公布。定期清理由条法司负责组织，每3年开展一次。清理结果的公布事宜由条法司办理。"是不是这个原因呢？我也不知道。
为什么签发日期是2015年2月2日，公布日是2015年3月23日呢？有人说，会不会故意为某些人留下口子进行操作。个人认为不大可能，2月2日已经是农历腊月十四，临近春节，哪里有时间呀。由于财税字的文号是财政部税政司对外代表财政部进行发文的文号，这个文件需要财政部与税务总局会签，中间会需要一些时间。况且第八条已经明确指出本通知执行期限从2015年1月1日开始。
财税〔2015〕5号是一个改制重组的税收优惠文件，但是对房地产企业例外。文件第八条明确指出本通知执行期限从2015年1月1日开始。这个执行期限也许是今后这个文件纰漏点，房地产商如果想打开缺口，这个可能是一个很重要的突破口。按照《财政部规范性文件制定管理办法(试行)》(财办〔2011〕36号)第六条规定："规范性文件不得设定行政许可、行政处罚与行政强制等事项，不得违法限制公民、法人和其他组织的权利或者违法增加公民、法人和其他组织的义务。未经法律、行政法规授权或者国务院批准，规范性文件不得设定减税、免税、退税、补税等事项。"第七条规定："规范性文件不得溯及既往，但法律、行政法规、国务院决定和命令以及财政部部门规章有明确规定以及为了更好地保护财政管理相对人权利和利益的除外。"
第十、
房地产企业的出路问题。财税〔2015〕5号对房地产企业是一个利空，但是对非房地产企业是一个利好。这也反映了国家宏观调控、调整经济结构和促进转型升级的正确方向。我一直强调，上个十年房地产一业独大、一花独放。一业兴旺百业亡，一花开后百花杀。有人说，你说的不对，房地产行业带动了上下有几十个产业，怎么会是一业兴旺百业亡呢。房地产兴旺不可怕，就怕房价畸高。房价一高，生活成本、生产成本都上去了，制造业的成本上去了，中国制造的竞争力也就下降了，世界工厂也就搬走了。没有了利润，也就没有购买房地产的资金来源，更没有了房地产的买主，房价也就涨不上去了。
既然企业整体改建、合并、分立和单位、个人在改制重组时的不动产投资四种行为的暂不征收土地增值税政策都不适用于房地产开发企业。那么在改制重组方面，房地产开发企业还有哪些出路呢？
一是改变经营性质、改变企业名称。房地产开发企业在销售完住宅后，将房地产开发企业的工商执照经营范围进行变更，企业名称变更，去掉置业、房地产字样，从而满足改制重组要求，适用财税〔2015〕5号要求。
二是房地开发企业在成立项目公司进行房地产项目开发时，成立多层架构，最少三层，多者不限。在转让房地产开发项目时，以分次转让股权的形式规避土地增值税和营业税。为什么分层分次呢，防止国税函〔2000〕687号的击穿。
第十一、
土地增值税的纳税义务人问题。在财税界，一直有些争议，认为投资、转让股权、划转是否征税问题。个人认为，土地增值税的立法精神是对土地增值课税，这方面的表述在国税函发〔1995〕110号《土地增值税宣传提纲》里宣传的比较清晰，虽然是各方争议比较大。"土地增值主要是二方面原因，一是自然增值，由于土地资源是有限的，随着社会经济的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺或改善了投资环境，导致土地价格上升。二是投资增值，把"生地"变为"熟地"，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。土地属国家所有，建国以来，国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土地增值的一个重要因素。对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失，同时，对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产开发的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。"
我是比较赞成上述观点的。地租这方面，西方经济学家论述的也比较多。我认为不赞成用所得税的立法精神去解释土地增值税。对投资、入股、合并和分立征受土地增值税税我认为是合理的。但是出于鼓励扩大再生产，对非房地产行业的税收优惠也是必要的。也许有很多人骂我。但是文人要有骨气，要有自己的观点，也要坚持、及时修正自己的观点。划转更不用说，如果划转不视同销售交税，房地产开发企业都可以成立一个公司进行划转，然后再以分次转让股权的形式转让房地产，那么这个税制的链条不就断了么？对其他纳税人还公平么？
