摘 要 ：新形势下，具有一定规模的集团公司凭借技术、资金优势为职工定向开发房产项目已成为新的开发模式。对集团公司定向开发房地产项目财税政策从公司注册、税收、项目开发、项目销售 4 个方面进行分析认为，新公司注册资金宜大不宜小 ；合理规避土地增值税与所得税的虚增 ；在项目开发和销售环节做到享受政策、节约成本。
关键词 ：集团公司 ；定向开发 ；土地成本及税收 ；财税政策分析
房地产业从原有的计划经济模式下单位自建、职工集资逐步过渡到现今的商品房开发模式，其模式发生了巨大变化。近年来，各地商品房价格节节攀升、居高不下，大中城市房价已远远超出普通市民的承受能力。北京、上海、杭州、深圳等各城市相继出现普通百姓个人集资建房的意向，他们聚到一起开发房地产存在诸多的困难和风险，暴露出许多的弊端，迫切需要一种新的开发操作模式出现。近来一些有实力的大集团公司为了能留住人才，会动一些自已定向开发房地产项目销售给职工的想法。现就本人从事房地产行业会计工作的一些经验，对定向开发房地产项目财税政策进行分析。
一 、公 司 注 册
集团公司为定向开发可成立一个项目型的房地产开发公司，为集团公司的全资子公司。该公司的短期经营目标即为完成集团公司定向开发。
企业所得税法允许税前支付给关联企业的利息支出限额标准为 ：接受关联方债权性投资与权益性投资的比例为 2 ：1，即在所有者权益 2 倍内的关联方贷款利息均可进行所得税税前列支(贷款利率不超过金融企业同期同类贷款利率)。房地产项目资金需求量比较大，进行项目开发贷款是不可避免的。银行对房地产开发项目的贷款要求较高，贷款难度也比较大，因此，房地产公司可以通过集团公司内部借贷资金来进行前期开发。因此，项目公司的注册资本金宜大不宜小，可为下一步项目集团内部融资及预收定向购房款创造有利条件。
成立集团公司自已的建筑安装装饰公司(独立法人)，如集团公司没有自已下属的建筑安装装饰公司。项目非招投标工程可由下属的建筑装饰公司承包。
在进行项目公司及建筑安装装饰公司两公司注册前，应及时与注册地财税部门进行沟通，就该项目能否享受财政补贴优惠政策进行咨询论证。
二 、税 收
土地增值税、企业所得税是房地产开发项目的税负较重。
其中土地增值税税负所占比重较大。在土地增值税账务及纳税申报上应注意 ：作为土地增值税扣除项开发费用组成部分之一的财务费用，如实际发生额小于建造成本(建造成本 = 取得土地使用权所支付的金额 开发成本)的 5%，在计算开发费用时按 5% 计财务费用，如实际发生额大于 5% 时，则按实计算。即保证开发费用扣除额为最大值。
开发间接费是开发成本的组成部分，不仅是土地增值税允许扣除项，而且是计算加计扣除项的基础。而管理费用、销售费用是期间费用，不得作为土地增值税增值额扣除项和加计扣除基础。房产公司可设立项目管理部门，该部门发生的人员工资福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等均可在"开发间接费"科目核算。而专职管理销售人员的费用只能在期间费用核算。实际工作中管理、销售人员职责与项目管理部门人员职责并不能做到泾渭分明，因此在人事结构上可减少专职管理人员的设置，能划归各项目部的人员尽可能划归项目部，这样就能使为项目发生的费用尽量归集在开发间接费，使建造成本增加，也使加计扣除额成 1.3 倍增加。
由于现行土地增值税允许房屋装修费用计入成本，可能情况下由自已的建筑装饰公司对开发产品进行精装修(即使开发公司装修部分按零利润计，也等同于用营业税税负换取土地增值税税负)，一方面很好地保证工程质量，同时也将土地增值税合理的规避。
根据《土地增值税斩行条例》第八条第(一)项规定，纳税人建造普标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。国办发 [2005]26 号文件明确了普通标准住宅原则上应同时满足以下条件 ：
1. 住宅小区建筑容积率在 1.0 以上。
2. 单套建筑面积在 120 平方米以下。
3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2 倍以下。
各省、自治区、直辖市可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。
开发项目从合理节税角度考虑，从项目的前期设计、规划、成本预算、售价的制定上均可以此为基础，以确保享受此政策。如有部分建筑物不符合此条件的，可进行核算成本的划分，将符合此条件的设计，规划为一个核算成本项目。不符合该条件的确定为一个成本核算项目，最大程度地享受该项优惠政策。
企业所得税也是一个重要的税种，在账务处理时应考虑到以下几个方面 ：1. 预提费用。在项目前期预算时，要考虑到作为开发成本的一个重要组成部分公共配套设施预算的编制，因为企业所得税法明确规定该部分成本可以预提。待实际建成时再作成本调整。操作得当可一定程度上减少预交所得税的现金流的流出。应向政府上缴还未上缴的报批报建费用、物业完善费用企业所得税法允许预提。因此该部分费用应预提足，待实际发生后按实调整。2. 毛利率的合理测算。房地产企业预收的房款按税法规定是要由相应的税务机关按规定的毛利率分季或分月计算预计毛利额，并入当期应纳税所得额后计算预交企业所得税的。开发产品完工后，企业将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年的应纳税所得额。为了合理确定企业销售未完工开发产品的计税毛利率，要做好开发项目的成本预算工作。房地产开发项目是一个生产周期相对较长的行业。该比率的合理确定，为企业现金流的顺畅起到一定缓解作用。3. 内部资金筹措。集团公司定向开发项目，在项目尚不符合贷款的条件下，在注册资本两倍以内不高于同期同类贷款额利率的范围内可向购房职工进行集资。一方面该部分利息支出可税前列支，另一方面也可保证项目资金流的通畅。
三 、项 目 开 发
在项目负责人的统领下由项目前期人员、设计人员、施工人员、营销人员、财务人员等共同做好项目预算和成本核算对象的划分。房地产项目的预算在整个项目的运作过程中显得尤为重要，项目预算作用 ：1. 为项目全程成本控制提供最基础资料，这些基础资料可在开发建设过程中不断调整完善 ；2. 是销售阶段合理定价的重要依据 ；3. 尤其重要的是为土地增值税预征率的确定做好基础工作。
开发施工阶段一些大宗材料可采取甲方供给，简称甲供。大宗材料甲供一方面可以保证工程质量，另一方面可在最初的招投标文件中确定材料单价，降低取费费基，合理节约成本。若是自已的建筑公司承建，就无需甲供。
定向开发收取的房款可采用以下方式处理。1. 用于公司注册的资本金预计公司注册完成后集团公司有可能将其抽回，项目部必将进行挂账处理。预收的内部职工房款可先由集团公司以集资的方式收取，资金流上可以与注册资本对冲 ;2. 部分定向房款也可由集团公司先拨入为定向开发成立的建筑装饰公司，这样三通一平、基础设施、主体工程、装修等如由集团下属的建筑公司承建，与建筑公司签订的合同中可明确工程款由建筑公司先行垫付，施工材料由建筑公司自行采购，不甲供。待项目达到可预收房款阶段时再进行支付和账务的划转，可保证项目资金流转顺畅。
如下优惠政策在开发过程中可以考虑 ：1. 新材料、新工艺、新设备的研究开发费用在进行所得税计算时可加计扣除，2. 购置、使用符合国家规定优惠目录下用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额可享受相应所得税优惠的政策。因此在项目开发过程中应积极加以利用。
四 、项 目 销 售
在前期成本测算的基础上，根据普通住宅增值额不超过20% 不征收土地增值税的现行税收规定，倒推销售收入以确定定向开发部分的房屋销售单价(在符合三个规定的前提下)。
项目成本暂做整体核算，待成本测算大致精确时，再分两方案分别测算 ：1. 定向开发和对外销售部分合计的平均售价 ；2. 定向开发和对外销售分别各自的售价。如定向开发部分经策划符合普通住宅免征土地增值税的条件，则应分别进行会计核算，分别定价。分析对比两方案节税和利润情况后再决定采用何方案。
公开对外销售如委托销售，采取基价(保底价)并实行超基价部分双方分成方式委托销售开发产品。销售合同由开发商与购买方直接签订，销售收入按基价加上按规定取得的分成额计算，这样可合理地规避销售收入虚高导致的土地增税增值额的增加，同时也为开发商节约了这一环节的营业税。
集团公司房地产开发实施过程中，应合理地利用财税政策，达到节约成本，最大化企业利润。
