多年以来，我一直专注于研究土地增值税政策，为什么房价越调越高？笔者个人认为，财政部国家税务总局负有不可推卸的责任，采取限售制度固然是个应急措施，但是它不是个市场化手段，为何不充分运用现在的税收政策以之强化呢。其实土地增值税结合企业所得税就是个最好的市场调控手段，让开发商进行项目开发时，首先要考虑到税收因素的影响，在定价时不敢过度涨价，否则，超过税收筹划点时，弊大于利。
自土地政策实施招拍挂后，所谓的房屋刚性需求让老百姓躲也躲不开，那在这个环节中，税收作为国家宏观经济调控手段到底发挥了多大作用呢?少，甚至少到可怜。主要原因是我们现在的京官们从来就没象老百姓一样，积攒自己的必生血汗钱去购房，不知道商品房其中的运作程序、规律，老百姓买房很可怜，从广告开始，到项目施工，到竣工验收，有多少人天天去项目施工现场去看看，担心自己的房子质量及其他相关问题呀。另外，身边中这些京官有几个搞建筑出身的朋友，搞房地产运作的朋友，与他们一起掏心窝的研究这个行业呢。中国的事情，最大的现象是外行说了算，屁股决定脑袋。我曾经和很多省市搞土地增值税政策的朋友们建议过，要充分发挥土地增值税调控市场的积极作用，而这个作用重点不是放在土地增值税清算上，为什么呢？清算是个后期的节点工作，目前，税务人员的能力根本作不了，中介机构的能力未必能完成了，所以，土地增值税清算还不是个以核定为主的过程吗。调控能力如何发挥呢。调控其实就是个事前行为，是一个影响预期的综合因素，把土地增值税的管理前移，这才是充分发挥这个税收职能的必然取向。感谢北京，因为北京开始具体实施此事了。唯一需要补充的是，关于清算工作的事情，税务局不要单打独斗，还是要此引进不同的中介机构来做这事，房地产开发是个多行业、多项行政许可、专业性很强的集合工作，你做不来，也做不到，这需要注册建造师、注册税务师等相关专业人士共同来完成的工作。
关于市场经济的游戏规则还想补充一点，那一定要有强大的中介机构来支撑，单靠政府的力量来解决，那市场经济主体的企业，永远处于弱势群体，一定要有一个强大的中介机构，运用他们的专业知识和能力，与政府执法形成制衡，来充分保护企业的利益，这一点，我们做的不够，太不够了。政府放权固然重要，但是用市场的力量来平衡政府的权力运作更重要，这一点不是纪检监察部门能做到的，这要靠市场化运作的中介机构来完成，这样才能构成法制市场、依法行政的根本基石。
北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告
2013年第3号
根据《北京市人民政府办公厅贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2013〕17号)要求及相关税收政策规定，现就进一步加强土地增值税预征管理和个人所得税征收管理有关问题公告如下：
一、土地增值税预征管理相关问题
为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)的有关规定，结合我市实际情况，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。
(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理)等具有保障性质的各类住房。
(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率(见附件1)。
容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
(三)房地产开发企业销售在本公告发布之前已办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，仍按照《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》(2011年第5号)、《北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发〔2010〕677号)文件中确定的政策执行。
(四)房地产开发企业应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率。市住房城乡建设部门将上述信息审核确认后及时传递至市地税部门。主管税务机关接收信息后，以《税务事项通知书》的形式告知纳税人，要求其在征期内按照规定的预征率计算缴纳土地增值税。
附表
土地增值税幅度预征率表
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预计增值率
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预征率
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预计增值率≤50%
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2%
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50%<预计增值率≤100%
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3%
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100%<预计增值率≤200%
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5%
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200%<预计增值率
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8%
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预计增值率匡算公式：〔（拟售价格×预售面积-项目成本）〕÷项目成本×100%
项目成本 = （土地成本+建安成本）×（1+间接费用率） 间接费用率暂为30% |
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注：容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
