一个人在购房卖房过程中会涉及税收问题，特别是近几年房价过快上涨，税收政策也不断进行调整。

一、营业税政策一年一变

《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011)12号)规定自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税  个人：将购买超过5年{含5年)的非普通住房对外销售按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。政策明确规定，个人：将购买不是5年的住房对外销售  不再区分普通住宅和非普通住宅  均应全额征收营业税。

　　废止的财税[2009”57号文营业税政策的规定是这样的  自2010年?月?日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年{含5年)的普通住房对外销售  免征营业税。

　　对于普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票  差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定。这两个文件参照的都是《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》{国办发[2005]26号)《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005)172号)。通过对比两年政策可以发现对个人购买不足5年的普通住宅对外销售的，2010年呈差

额征收2011年严格为全额征收，政策从紧了。

二、个人所得税、契税

《财政部  国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)中规定  自2010年10月?日起，个人购买普通住房  且该住房属于家庭(成员范围包括购房人，配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税，个人购买90平米及以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的减按1%税率征收契税。对出售自有住房  并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税废止了以前在1年内重新购房的，可按购房金额是否超过原住房销售额享受的减免政策。

根据此文件精神。江苏省出台了更为具体的实施意见——《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010133号)，该文指出.  自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女.下同)p隹一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税，对个人购买90平方米以上  144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅  按1，5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的。无论属于普通住宅还是非普通住宅。一律按江苏省原定3%税率征收契税  对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税[2011]32号)指出：对已缴纳契税的贮房单位和个人  在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税  在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

　　根据《契税暂行条例》规定，纳税人缴纳契税后  凭契税完税凭证和其他规定的文件材料，方可向房产管理部门办理房屋权属变更登记，根据财税[2011132号文规定  在缴税后登记前退房可退契税，在登记后退房  不退已纳契税。

　　这一系列税收政策调整的背景在2010年9月30日财政部、国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问中得到体现一一由于近年来我国各地房价上涨幅度较大，尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头，投机性购房活跃，为合理引导住房消费.抑制投机性购房而出台的调控政策，这位负责人强调.在2009年10月1日(含10月?日)巨2010年9月30日之间(含9月30日)  已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可享受原优惠政策。也就是说，在2011年9月30日{含9月30日)前又购置房屋的.仍可享受原先的个人所得税减免政策。

　　三、印花税、土地增值税

　　《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(<财税[2008)137号)明确对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税-

　　财税[2010]94号文只废止了[2008)137号文牛第一条有关契税的规定  对第二条印花税、第三条土地增值税暂免征收的规定仍然是有效的。