固定资产出租收入属于租赁性质的劳务收入。企业出租房屋及建筑物等取得的租金收入涉及营业税、所得税、城建税、教育费附加、印花税、房产税。如果是房屋出租对于房产税还应改变由房屋余值计税变为按收入额计税。
一、租金收入涉及营业税的财税处理
租金收入，根据《企业所得税法实施条例》第十九条的解释，‘是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入’，营业税纳税义务发生时间，根据《营业税暂行条例》的规定：为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天-其中』文讫营业收入款项，根据《营业税暂行条例实施细则》的解释。呈指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，”取得索取营业收入款项凭据的当天”为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天，以下分三种情形进行分析；
(一)当期收到租金的情况
例1；甲公司有部分闲置宿舍对外出租给A企业，双方合同签订租期是2011年1月1日一2011年12月31日，每月1日收取租金20万元-
(1)出租人确认每期收入时的会计分录为(单位： 万元，下同)，
借；银行存款 20
贷：其他业务收入
——经营租赁收入 20
{2)计算缴纳营业税：20x5％-1{万元)
会计分录为；
借： 其他业务支出 1
贷： 应交税费——应交营业税 1
(二)跨期取得租金收入的情形
一次性提前取得跨年度租金的，如何确认营业税的纳税义务发生时间，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条的规定。纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。值得注意的是，原规定不再适用。(财税[2003)16号文规定 ：单位提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、著作权、商标权和商誉时向对方收取的预收性质的价款，其营业税纳税义务发生时间按照会计制度的规定，该项预收性质的价
款被确认为以收入的时间为准。)
例2：甲公司2011年1月1日把市区内固定资产办公楼租赁给8企业使用，合同签订为5年，租期从2011年1月1日一2015年12月37日，因甲公司急需资金，经协、商。2011年1月1日一次性取得5年的租金收入500万元，那么租金收入是在取得时一次性全部确认收入还是分5年确认收入，营业税如何缴纳?
(1)收到租金时
2011年甲公司根据《营业税暂行条例》第十二条的规定确认租金收入100万元。会计分录为：
借：银行存款 500
贷：其他业务收入——租赁收入 100
预收账款——B企业 400
(2)确认营业税
根据《营业税暂行条例》的规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务 采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此， 甲公司在会计确认租金收入100万元的同时对已收取的5年租金500万元全部确认营业税纳税义务，即500x 5％=25(万元)。
借：其他业务支出 25
贷：应交税费——营业税 25
2012年巨2015年不再计算营业税，因201 1年租金收入500万元已经全部缴纳了营业税。
(三)有免租期租金的情形
通常企业在出租资产时 考虑到招租、装修期情况给予租户一定的免租期，遇到这种情况如何处理？
例3；甲公司与C企业于2011年1月份签署合约。就该公司的经营物业出租约定，出租期限为2011年1月1日一201 7年12月37日， 前两个月为免租，每月租金为12万元：在会计处理上 甲公司年将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金收入， 即
12x10(收租月数)=120(万元)，120÷12(总租月数)=10(万元)，即每月确认1O万元的销售收入。而根据《营业税暂行条例》的规定：租金收入的确认应·按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，因此201 7年1月至2月不确认租金收入，会计与税务处理存在差异。
二、租金收入涉及企业所得税的财税处理
《企业所得税法实施条例》规定，租金收入的纳税义务发生时间为合同约定的应付租金的日期，企业应把应收租金收入计入在当期收入总额，与出租房产相关且在当期实际发生的税金及附加、资产折日等支出准予税前扣除 计算缴纳企业所得税。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》旧税函[2010]79号)规定，提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租的日期确认收入的实现；其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度。且租金提前一次性支付的。根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内 分期均匀计入柜关年度收入。
例4 ： 接上例2，甲公司一次取得5年租金收入500万元，满足国税函[2010]79号文的规定，租期是跨年度的且租金提前一次性支付，该公司该项租金收入符合上述政策规定可递延确认的条件。因此．该租金收入500万元可以根据收入与费用配比原则．在租赁期内分期均匀计入相关2011年度～2015年度。企业2011年计算应纳税所得时，该项租赁收入可确认为100万元，另外400万元作为‘递延收入”，分期均匀计入2012—2015年中。
(1)2011年度甲公司确认租金收入100万元，假如出租该项资产年折日额为30万元，扣除营业税金500x5％-25(万元)、城建税25x7％-1．75（万元)、教育费附加15x5％-1．25{万元) 房产税100x12％=12{万元) 不考虑印花税等其他费用。应缴企业所得税为(1 0 0—30—25一1. 7 5—1．2 5—1 2)x 25％=30x 25％=7．5(万元)
(2)2012年一2015年甲企业每年确认租金收入100万元
借:预收账款—一预收租金 100
贷:其他业务收入——租赁收入 100
应缴企业所得税为 (100—30—12)x25％=14．5(万元)
上例中注意三点：第一 符合国税函[2010]79号文条件的固定资产 包装物或者其他有形资产的使用权租金收入。可递延确认收入：第二，可递延确认收入的条件包括：1．租金提前一次性支付2．交易合同或协议中规定租赁期限跨年度。第三，递延确认收入，在租赁期内，根据收入与费用配比原则分期均匀计入相关年度收入
三、租金收入涉及城建税、教育费附加的财税处理
出租资产的企业以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用的税率缴纳城市维护建设税和教育费附加。城建税因纳税人所在地不同设置了三档地区差别比例税率，纳税人所在地为市区的税率为7％ , 在县城、镇的，税率为5％；不在市区、县 城或者镇的．税率为1％，《国务院关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》{国发[2010]35号)，规定对外商投资企业征收城市维护建设税和教育费附加，改变了外资企业不属于城市维护建设税和教育费附加的纳税人的情况，统一了税负。教育费附加征收率为3％ 地方教育附加征收率为2％。
例5：接上例1．甲公司位于市区．2011年1月出租宿舍计算营业税为20x5％=1 (万元)，城建税1x 7％二0，07(万元)；教育费附加及地方教育费附加为1 x(3％+2％)二0．05(万元)。会计分录为:
借：其他业务支出 0.12
贷：应交税费——城建税 0.07
——教育费附加 0.05
四、租金收入涉及印花税的财税处理
根据印花税的有关规定：财产租赁合同应粘贴的印花税 应当按照租赁合同总额的0．1％计算，若财产租赁合同只规定租金标准而无租赁期限的，可在签订合同时先按定额5元贴花，在以后结算时再按实际金额计税 补贴印花。注意出租方与承租方都是印花税的纳税义务人 应就此合同计算的应贴花金额分别贴花。计算贴花的会计分录为：
借:管理费用——印花税
贷:现金(银行存款)
五、租金收入涉及房产税的财税处理
出租资产涉及房产的。还要缴纳房产税按出租收入的12％计算，在房产所在地缴纳：房税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村，对于免租期房产．根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财[2010)121号)的有关规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳的房产税。
账务处理为；
借 : 管理费用——房产税
贷 :应交税费——房产税
缴纳时
借：应交税费——房产税
贷：银行存款
